在房地產行業面臨政策支持以及市場調整並存的一年，新城控股用一份"雙輪驅動、財務穩健"的2024年財報，向市場展示了房企穿越週期的新範式：當傳統住宅開發業務面臨增速換擋時，以吾悅廣場爲核心的商業運營板塊正成爲利潤壓艙石，與此同時，"輕重並舉"的商業模式更在重構其估值邏輯。

具體來看新城控股交出的這份年報，財報數據顯示，2024年公司實現營業收入890億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤7.52億元，同比增長2.07%，扣非歸母淨利潤8.70億元，同比增長183.07%。在行業仍然承壓的背景下，新城控股的業績表現整體穩健。

1· "住宅+商業"雙輪驅動，"現金牛"引發三重價值嬗變

過去一年，在地產開發業務上，新城控股持續穩固基本盤，全年實現合同銷售金額約401.71億元，合同銷售面積約538.82萬平方米；實現回款金額411.29億元，回款率達到102%。同時，公司積極推進"保交付"，年內共計完成超10萬套物業的高品質交付。

可以看到，公司住宅開發業務保持韌性，爲公司築牢基本盤。與此同時，商業運營板塊則成爲利潤增長的重要引擎。

2024年，公司商業運營總收入達128億元，同比增長13.1%，超額完成目標。高盈利性的物業出租及管理業務的擴張，對公司整體毛利率帶來支撐。財報顯示，該業務板塊的毛利率達到70.17%，同比提升0.27個百分點。

透過兩大業務穩健的經營成績單，可以看到其背後暗含三重價值變遷：

其一，利潤結構的變革。

此次物業出租及管理業務板塊貢獻總毛利約48%，幾乎與住宅開發平分秋色。這一顯著的利潤結構變化，不僅反映了新城控股在商業模式上的成功轉型，也標誌着其在房地產行業深度調整背景下的核心競爭力得到了顯著提升。

公司以120億的輕資產收入撬動約84億毛利，顯著優於重資產的開發業務，這也爲其帶來了更爲穩定和可持續的利潤來源，增強了後續業績的確定性。

值得注意的是，經營性收入已覆蓋利息支出的3倍多，這意味着商業現金流足以自我造血，擺脫了傳統房企"借新還舊"的債務循環。這不僅降低了公司的融資成本，也增強了其整體的抗風險能力。

其二， 運營效率躍升。

在存量競爭時代，運營能力成爲商業地產的核心競爭力。新城通過高效的運營管理和創新的商業模式，構建了強大的護城河。

可以看到，過去一年，其在營數量達173座的吾悅廣場實現高達97.97%的出租率，顯示出強勁的運營能力。

與此同時，新城通過"五邊形經營理念"——品質空間、與人歡喜、專業匠心、綠色智能、雙向奔赴，重構商業場景，以體驗式消費構築差異化優勢。這種理念不僅提升了項目的吸引力，也爲消費者提供了獨特的購物體驗，增強了項目的市場競爭力。

如今，在商業地產行業普遍面臨租金增長乏力、空置率上升的背景下，吾悅廣場的高出租率顯得尤爲稀缺，成爲公司穩健發展的有力支撐。公司構築的強運營護城河不僅提升了項目的盈利能力，也爲公司在行業洗牌中贏得了更大的發展空間。

其三， 資產證券化潛力。

在2024年，新城控股新增205億經營性物業貸，加權利率僅4.97%，抵押率低至50%，這充分印證了資本市場對公司商業資產質量的認可。

如今，隨着商業地產已進入存量時代，資產證券化成爲盤活存量資產的重要手段，與此同時，國家亦推出一系列政策支持資產證券化市場的發展。

不難預期，未來隨着商業地產證券化的推進，新城控股有望通過盤活資產進一步釋放持有型物業的估值彈性，提升資產流動性，降低融資成本，爲公司的持續發展注入新的動力。

2· 財務重構，構建穩固發展正向循環

此次財報，新城控股在財務端同樣表現不俗。

年報顯示，2024年，公司淨負債率爲52.44%，處於行業最低區間；經營性現金流連續7年爲正，在手現金102.96億；融資成本下降至5.92%，年內壓降有息負債34億。這些數據不僅反映了新城控股在財務管理上的卓越成效，也展示了其在行業週期中的強大韌性。

進一步來看，在債務結構優化方面。2024年，公司期末融資餘額爲536.50億元，同比壓降34.29億元，有息負債水平保持低位。此外，公司合聯營權益有息負債降至32.73億元。這種債務結構的優化，不僅降低了財務風險，也爲公司未來的業務拓展提供了充足的空間。

同時，在信用管理及融資方面，公司不僅如期償債，同時持續在融資端取得突破。財報顯示，2024年新城控股已如期償還境內外公開市場債券52.62億元。

在融資端，除了上文提到的新增205億經營性物業貸，在2024年5月，公司還成功發行一筆規模爲13.6億元的中期票據，獲得中債增全額擔保，總認購倍數超2.7倍；而在11月，公司發行2024年度第二期中期票據，規模爲15.6億元，票面利率3.5%，認購倍數1.97倍。

可以說，這些融資成果的取得，一方面得益於公司自身優質的資產質量和穩健的經營表現，另一方面也反映出市場對新城控股的信心。在行業融資環境依然整體偏緊的情況下，新城控股能夠獲得低成本融資，爲公司的持續發展提供了有力的資金支持。

總的來看，新城控股的財務安全邊際的建立，核心的一點在於堅持"低槓桿、強運營、正現金流"的發展策略，特別是得益於商業運營帶來的現金流反哺，讓公司實現自我造血，形成良性循環，擺脫傳統房企的債務模式。這爲其持續夯實穩定安全的財務基本面的同時，也注入了新的成長動力。

3· 第二曲線加速，輕資產代建打開估值天花板

在房地產行業深度調整的背景下，新城控股通過輕資產代建業務，成功打開了新的增長曲線。

2024年，新城建管累計管理項目超100個，其中商業綜合體管理項目超60個。累計管理總建築面積超1600萬平方米，2024年新增簽約面積超710萬平方米，已基本實現全國化佈局，並躋身"2024中國房地產企業代建綜合能力TOP10"。

代建業務的輕資產屬性是其核心優勢之一。從行業來看，代建業務的利潤率是以重資產住宅投資爲主營房企的2-3倍左右。這種模式下，新城控股不承擔土地成本和開發風險，而是通過品牌輸出和管理服務獲取穩定收益。

同時，新城控股藉助吾悅品牌的市場影響力，亦能夠實現對市場的快速滲透，並釋放規模效應。這種快速擴張不僅提升了品牌的市場覆蓋率，也爲公司帶來了穩定的管理費收入。例如，在長三角地區，新城建管通過屬地化深耕優勢，在政府關係維護、市場趨勢洞察、營銷定位策劃等方面爲委託方提供全方位支持，不斷提升在當地的市佔率。

此外，代建業務與商業運營板塊也形成了強大的協同效應。代建項目爲吾悅廣場輸送增量資源，進一步擴大了商業運營的規模和影響力。例如，新城建管通過"商住協同、多元整合"的模式，將住宅、商業、酒店、康養等多元業態整合，構建了"未來之城"產品譜系。這種多元的生態系統不僅提升了項目的綜合價值，也爲公司帶來了更多的盈利機會。

考慮到代建市場規模超千億，新城建管業已躋身行業前列，這一業務有望在未來持續貢獻利潤，成爲公司新的估值催化劑。

4· 結語

當前，房地產行業的估值邏輯正在發生深刻變革，從傳統的"銷售規模"逐步轉向"現金流質量"。這一轉變不僅反映了市場對房企核心競爭力的重新定義，也爲那些具備抗週期屬性和優質資產的企業打開了新的價值重估空間。

新城控股正是這一趨勢下的受益者，其通過"住宅+商業"雙輪驅動、輕資產轉型以及穩健的財務管理，成功構建了穿越週期的護城河。

可以說，在行業從"規模遊戲"轉向"運營競賽"的背景下，新城控股憑藉其優質的商業資產和輕資產能力，有望率先突圍。

從新的一年展望來看，不論是2025年140億商業收入目標、5座新開吾悅廣場的計劃，還是代建業務的持續放量，都爲其在行業洗牌中佔據有利身位。

迴歸到資本市場，公司業務結構優化下持續增強的抗週期屬性，同時，輕資產業務受益支持消費、REITs發展帶來的政策紅利，也都有望驅動公司業績增強，並迎來價值重估。

總的來說，對於長期投資者而言，新城控股始終將是一個值得觀察的中國房企轉型的樣本。