最近，位於福田景田與車公廟片區交界處，緊挨香蜜湖片區的新世界香蜜四季家園戶型圖流出，且據市場消息，預計最快5月將入市。

項目位置地段優越，斜對面就是香蜜湖的豪宅水榭花都，距離地鐵香梅站和香蜜湖站約500米左右。

約770套面積段爲105-280㎡3-6房，據實地瞭解，項目已經出地面四五層，且在瘋狂施工趕進度中。

（來源：格隆匯樓市，4月9日攝）

作爲市場上每年都預計入市在列的項目，是經歷了將近20年才重獲新生的舊改項目，前身爲華泰舊改項目，該項目在2005年就已經確認要籌備舊改，到2010年被納入城市更新計劃，並在2021年4正式啓動開工儀式。

市場對這個項目有多期待？

基本上項目在正式納入拆遷範疇，市場上就已經有不少討論，到了真正的拆遷開工，開發商還舉行過隆重的開工儀式，市場一度稱之爲“牛盤”。

一是地段優越。雖然項目屬於景田板塊，但從地理區位來看，集合了深圳相當多高規格的配套、資源和設施。    

步行約1.5公里是深圳豪宅的標杆香蜜湖一號及香蜜湖水榭花都，步行約2.7公里是香蜜公園，步行約2.1公里是深圳的標誌性公園近距離是深圳金融文化中心、深圳國際演藝中心、深圳土地房產交易大廈、深圳市人民政府、市民廣場、深圳書城、深圳市當代藝術與城市規劃館、深圳證券交易所、周邊還聚集了荔園外國語小學（景田）、荔園外國語小學深南校區、荔園外國語小學（獅嶺）、深圳市福田區景鵬小學等教育資源。

二是景田、香蜜湖、車公廟這幾個片區的新房項目稀少了，已經很久沒有過供應。

基本上潛在的舊改項目，如南天電力舊改、香蜜二村舊改、香蜜湖家屬樓舊改，也一直遲遲未能入市。

上一次新房供應是相距新世界香蜜四季家園步行約1.4公里的天健天驕北廬，2021年 8月，天健天驕北廬A座、B座現房加推，235-321㎡310套，備案均價15萬元/平;

步行相距約3.3公里的富通九曜公館，2022年1月入市，備案均價約104563元/㎡，83~360平戶型總價區間約729萬—4690萬。

三是新世界香蜜四季家園建設用地面積約4.1萬㎡，總建面約46.7萬㎡，容積率7.62，不僅配建保障房、商務公寓、商業、幼兒園和圖書館，商品房總量共923套接近上千套的體量。

更重要的是，商品房主力面積是約105-280㎡三至六房，戶型基本以改善爲主。    

四是項目周邊的二手房價格基本在6.7萬-13萬/平的區間。

與項目步行相距約570米的東方玫瑰花園去年12月成交一套178.18平戶型，成交總價約1468萬，摺合單價約8.24萬/平；

與項目步行相距約1.4公里的天健天驕北廬去年12月成交一套122.39平戶型，成交總價約1420萬，摺合單價約11.6萬/平；

與項目步行相距約1.4公里的天健天驕南苑去年6月成交一套168.85平戶型，成交總價約1920萬，摺合單價約11.37萬/平；    

地段區位雖然優越，但把項目單純拎出來看，並非完全沒有Bug。

首先新世界四季家園容積率爲7.62，1、2棟層高分別爲47層和46層，從項目實地現場來看，樓間距是較密的，低樓層採光可能受影響。

並且不僅小區的容積率高，周邊建築的容積率也不低，可以看到四周的建築間距也比較靠近，比如一路之隔的荔園外國語小學（景田），最近間距只有15米左右，和周邊建築有對視的可能。

其次，整個項目的業態相對複雜，包含了商品住宅、保障性住房、酒店、商務公寓、回遷住宅，其中商品住宅建築面積119840平（共923套），而保障性住房建築面積15250平。

這就意味着，小區超過了一半是保障性住房，且酒店、公寓等都分佈在小區內，未來可能需要共用花園，居住人羣可能不是那麼純粹。

並且從建設規劃圖來看，項目樓下不僅未來有架空公共空間、騎樓下方空間、架空綠化休閒、消防避難空間、架空綠化休閒、架空停車庫，而公共空間開放空間24小時免費向所有市民開放。

從周邊環境來看，一路之隔是未全拆的香蜜湖度假村家屬樓、已經拆除了的香蜜二村改造項目，長期或有施工噪音。

雖然項目是周邊這些年少有的新房項目，但也並非唯一項目，周邊的香蜜二村及香蜜湖家屬樓舊改在改造中，未來也能誕生一批新房。

更重要的是，開發商由深圳新世界操盤。

該開發商曾經成功操盤過的項目有位於寶安沙井的新世界鬆風明月以及位於蛇口的新世界臨海攬山。

但這兩個項目，都曾經出現過一些質疑的聲音。

位於寶安沙井的新世界鬆風明月，曾經2021年1月，416套房源入市，備案均價約5萬/㎡，備案單價4.7萬-5.3萬㎡，歷時2小時“日光”。

據《南方都市報》2023年的一篇報道顯示，在小區臨近交房的時間，被質疑施工存在質量問題以及精裝修標準降級，如外牆存在鼓包、脫落、室內裝修標準遠不達宣傳水平等。

而位於南山蛇口的新世界臨海攬山曾經被全市場期待，即使是備案單價約10.69萬/平，總價區間約846萬-3401萬/套的公寓先入市，312套也賣了35套。

但因爲住宅產品三番四次入市落空，結果真正入市後，市場的陡然轉變，開盤遇冷，首批房源215套首日線上去化約163套，被調侃爲捂盤惜售失敗的典型案例。

而爲了去化，總價約846萬-3401萬/套的公寓，開發商也曾打過一些擦邊球。

據天眼查平臺顯示，深圳新世界曾經在2021年銷售臨海攬山御園7棟公寓產品，違背購房人的意願，強制或者變相強制提供裝修服務並收取費用被處罰10萬元。

而更值得注意的是，據天眼查顯示，去年3月深圳市新世界房地產開發有限公司有部分股權處於出質狀態，被抵押給了中國工商銀行股份有限公司深圳紅圍支行作爲擔保。

去年1月開發新世界臨海攬山御園的開發公司深圳市富諾房地產開發有限公司部分股權也處於出質狀態，作爲深圳新世界的子公司抵押給了浙商銀行股份有限公司深圳分行作爲擔保。 

再往前追溯，2019年6月深圳新世界也曾分別將深圳市富諾房地產開發有限公司也有部分股權處於有效出質的狀態，抵押給了中國工商銀行股份有限公司深圳紅圍支行以及北京銀行股份有限公司深圳分行作爲擔保。

一般而言，企業股權向銀行出質，大多是爲了獲得融資支持。

雖然股權質押是資本市場常見的融資方式，尤其是在融資難的背景下，與固定資產抵押相比，股權質押更快捷，資金到位速度更快，但反映出的通常是開發商資金鍊緊張。

而質押的風險是如果房企的經營狀況不佳，股權的價值可能會下降，影響貸款的歸還，甚至可能導致股權被拍賣。

深圳市新世界房地產開發有限公司分別向工商銀行、浙商銀行、北京銀行三家銀行都進行了融資抵押擔保，三度把股權抵押給銀行進行融資。

作者 |飛天小女警