在房地產行業深度調整的背景下，物管行業正經歷從"規模紅利"向"效率紅利"轉型。在此背景下，物管股的估值邏輯由過往以規模"馬首是瞻"，錨定到物企綜合經營質素，基於此，中小物企具備了價值重估的機遇。

港股市場上，康橋悦生活作為物管"獨立"樣本，展現出良好的價值成長機遇，不妨透過公司近期公佈的財報來看其經營亮點所在。

1·財務基礎紮實，盈利增長穩健

近期，康橋悦生活(02205.HK)交出了一份穩中有進的年度成績單。財報數據顯示，2024年公司實現收入約9.61億元人民幣，同比增加2.9%；淨利潤約0.69億元，同比增長30.8%；歸母淨利潤約0.48億元，同比增長25.8%。

從行業情況來看，根據此前相關統計，共計20家物企發佈了2024年業績預吿或年報，總體來看錄得利潤下滑、由盈轉虧或持續虧損的企業佔到七成。

由此不難看出，康橋悦生活的業績在行業中可謂獨樹一幟。

透過財報細節可以看到，公司持續夯實財務狀況，實現了有質量的增長。

從四大業務板塊情況來看，2024年，公司物業管理服務收入約為6.81億元，佔總收入70.9%，同比增長14.7%；非業主增值服務收入為8640.2萬元，佔總收入9%；社區增值服務收入1.13億元，佔總收入11.8%；城市服務收入佔比7969.0萬，佔總收入8.3%，同比增長22.7%。

可以看到，公司收入結構中城市服務收入佔比有所增加，其他業務板塊佔比均有不同程度的調整，整體結構得到優化，特別是與地產開發關聯較大的非業主增值服務，佔比出現較明顯的下降。

(圖片來源：公司財報)

從毛利率方面來看，2024年公司毛利率為22.5%，儘管與2023年相比雖有小幅下降，但仍保持在較為穩定的水平，顯示出公司在成本控制和盈利方面具有一定的穩定性。

從公司銷售及營銷開支、行政開支來看，均出現較明顯的下降，其中銷售及營銷開支下降約28.2%，行政開支下降15.4%。

2·"獨立性+多元業態+區域深耕"的三重驅動

結合行業發展趨勢以及公司自身的經營狀況，不難看到當下的康橋悦生活有三大價值驅動力。

其一，獨立性。

當前，傳統依賴關聯房企輸血的發展模式難以為繼，行業競爭焦點轉向市場化外拓能力與多元化業務佈局。

前者來看，可以發現，近年來物企的獨立性也在不斷提升。

根據此前數據來看，截止2024年上半年，上市物業企業來自第三方管理面積佔比53.76%，較2023年全年上升0.39個百分點。

(數據來源：上市公司中報、年報，中指研究院整理)

對比之下，康橋悦生活2024年的年報顯示，其來自第三方管理面積佔比達到了78.6%。與此同時，截至2024年底，康橋悦生活來自第三方的合約面積佔比82.0%，遠超行業均值。此外，在管面積中，非住宅物業中來自第三方的佔比更是達到了99.2%。與此同時，上市以來，其關聯方收入佔比從2021年的32.7%降至2024年的1.5%。

可見，公司在實現獨立發展上取得了顯著的成果，這也側面印證了公司的服務受到了市場的認可，品牌力突出。與此同時，其獨立性的不斷增強也為其帶來了更廣闊的市場空間，使其能夠在複雜多變的市場環境中保持靈活應對。

其二，多元業態拓展。

康橋悦生活的業務涵蓋多種物業類型，包括住宅物業、非住宅物業(如商業、 辦公樓、產業園、醫院等其他公共基建類)及提供城市服務(如軌道交通衞生和城市環衞等其他服務)。

以城市服務來看，公司城市服務收入從2022年的2650萬元增至2024年的7970萬元，年複合增速73.4%，成為增速最快的業務線。目前該業務整體毛利率仍然不高，考慮到仍然處在前期階段，後續伴隨規模效應提升以及品牌力的增強，仍然具備較大的提升空間，未來將有望貢獻更多的利潤增長。

(數據來源：公司財報)

康橋悦生活除了在業態上有多元化的佈局，其也積極在城市佈局上有所突破，在杭州、南京、青島及無錫等城市相繼中標多種類型的項目，進一步豐富了公司區域佈局以及業務矩陣。

財報顯示，截至2024年底，公司為國內35座城市提供物業管理服務、增值服務或城市服務，在管項目數量為328個，合約建築面積約7030萬平方米，同比增長 4.7%；在管建築面積為約4620萬平方米，同比增長12.5%。

(數據來源：公司財報)

其三，區域深耕。

康橋悦生活堅持以"一三四五"戰略為導向，發力商管及城服業態，深耕核心區域，成效顯著。

除了紮根河南大本營，在河南處於領先地位，同時不斷將這一優勢向外拓展，在核心城市和區域的深耕能力不斷得到強化，取得不俗的成果。

如江浙區域，其在南京市場實現快速的項目拓展，不到兩年將服務項目從0增加至10餘個，且全部為非住業態。公司相繼獲得包括南京赫賢學校、南京理工大學、南京牛首山項目羣、南京棲霞古鎮、南京仙林智谷產業園等多個標杆項目。

基於此，公司能夠形成區域協同效應與業態服務標準化能力，有效提升客户黏性，後續憑藉其在江浙等區域的高密度多業態佈局，不僅能夠避開住宅紅海競爭，更受益於區域經濟活躍度帶來的商管等多元業態的需求釋放。

3·短期受益業績修復，長期價值錨定"獨立化+專業化+科技化"

在物業管理行業經歷了一系列的結構性變革和業務調整的背景下，康橋悦生活憑藉其卓越的第三方拓展能力，有望在行業洗牌中搶佔更多份額，兑現業績的穩步增長。

同時考慮到公司目前也在持續通過優化內部管理，不斷推動提質增效，進一步降低了運營成本，為短期業績修復提供了有力支持。

從長期來看，康橋悦生活的價值也將錨定在"獨立化+專業化+科技化"三個層面。

首先，公司展現出強大的獨立性，擺脱了地產關聯方的依賴，這種高度的獨立性不僅降低了經營風險，還提升了公司的財務透明度，有助於增強客户、投資者對公司的信任與認可，獲得業務拓展以及資本市場估值提升的機會。

其次，公司憑藉多元業態的佈局，持續強化其專業化的服務能力，在當前行業不斷聚焦品質服務的趨勢下，有望為其帶來市場溢價，增強其盈利能力，實現可持續發展。

特別是，公司在非住領域形成了差異化競爭，後續憑藉深耕優勢在"長三角服務網絡"形成區域壁壘，亦有望兑現加速增長的機遇。

與此同時，公司在城市服務等領域的拓展，既響應了政策導向，也將獲得政策層面的支持，通過精細化管理和技術創新，不斷提升服務效率和質量，有望為市場拓展和盈利增長提供新動力。

最後，在科技方面，當前AI對千行百業的重構成為趨勢，可以看到康橋悦生活也在不斷加大科技投入，構建"業財一體化"數字科技支撐體系，提升服務效率和客户體驗。此外，公司通過物聯網、大數據、AI等技術，將實現服務的智慧化、精細化管理，進一步提升客户體驗和服務效率，並帶來自身經營的提質增效。

財報亦提到，科技不僅是提升效率的工具，更是公司核心競爭力，將深化外輸創收能力。這也意味着，後續憑藉公司的科技能力，還將持續對外賦能，打造新的業績增長曲線。

4·結語

在物管行業從"規模競賽"轉向"質量內功"的當下，康橋的獨立樣本為行業提供一條穿越週期的線索。

未來伴隨行業將加速向專業化、品質化、數字化演進，依託公司構建的品質服務能力、區域深耕優勢、多元業態佈局以及科技內功，康橋悦生活也將形成可持續的"效率紅利"，不斷推動規模與業績增長，夯實財務健康，成為物管新時代的價值標杆。