2025年開年，首隻“日光基”REIT誕生了，公眾認購倍數創公募REITs發行以來歷史新高。

1月9日，國泰君安濟南能源供熱REIT發售結果公吿顯示，截至2025年1月6日，旗下國泰君安濟南能源供熱REIT發售結果公吿顯示，公眾投資者有效認購基金份額數量為122.02億份，為公眾發售初始基金份額數量的813.44倍，創公募REITs公眾認購倍數歷史新高。

公眾投資者有效認購申請實際確認比例也刷新歷史新低，比例為0.12293446%。

國泰君安濟南能源供熱REIT本次募集的基金份額總額為2億份，由戰略配售、網下發售、公眾發售三個部分組成。

按照發售價格計算，網下發售比例配售前的募集規模約為369.03億元；戰略配售基金份額數量為1.5億份，認購規模為11.22億元。據此計算，國泰君安濟南能源供熱REIT此次發售吸金規模達1292.93億元（含戰略配售、網下發售和公眾發售），是其首發募集規模（14.96億元）的86.43倍。

REIT 即不動產投資信託基金（Real Estate Investment Trusts） ，是一種通過發行股份或受益憑證彙集資金，由專門的基金託管機構進行託管，並委託專門的投資機構進行房地產投資經營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。

REITs 投資組合通常包含多類房地產資產，地域和類型分散，降低單一房地產項目對整體投資的影響。如同時投資寫字樓、酒店、住宅等不同類型物業。

上市交易的REITs允許投資者在證券市場上隨時買賣，與直接投資房地產相比，極大地提高了資產的流動性。

REITs 主要收入來源於租金、房地產增值或抵押貸款利息，收益相對穩定。例如，商業地產 REITs，只要租户穩定經營並按時支付租金，就能為投資者持續帶來現金流。

以本次的國泰君安濟南能源供熱REIT為例，其底層資產為濟南熱力集團持有的位於歷下區、歷城區的 232 段供熱管網資產的所有權及其對應的經營權利。供熱行業作為城市公共服務的重要組成部分，具有需求較為剛性、運營較為穩定的特點，能夠產生持續穩定的現金流，為投資者提供穩定的收益預期。

這是全國首單市政基礎設施公募 REITs，也是全國首單供熱基礎設施公募 REITs，具有一定的創新性和稀缺性，吸引了眾多投資者的關注。

目前，在資產荒背景下，公募REITs憑藉其高分紅，中低風險優勢，仍受到市場較高關注，具備一定性價比和配置機會。

2024年12月以來，在利率1.0時代的“資產荒”和股市無明顯突破的行情下，REITs資產作為穩健投資的優選品種越來越受到各方投資者的關注。

此外，REITs實時指數發佈，後續可以期待指數產品的推出。隨着市場規模、流通市值限制等問題的解決，市場將迎來佈局機會。

中國自2020年正式推出公募 REITs 試點，已發行多隻產品，底層資產涵蓋產業園區、倉儲物流、保障性租賃住房、收費公路等多種類型，2024年REITs新發產品數量、規模創歷史新高。截至2024年12月31日，市場存量REITs達到58單，去年發行的公募REITs數量高達29只，募資規模655億元，今年新發數量等於過去三年總和。

中泰證券認為，REITs是穩健現金流資產疊加預期收益率下降，後續有望持續受益。從固收角度看，國債收益率持續下行，12月2日跌破2%大關，進入“1時代”，低利率時代意味着低投資收益率時代，全市場預期收益率下降，為REITs市場帶來增量資金。從權益角度看，在低利率環境下，紅利資產因其穩定的現金流和相對較高的股息收益率表現優異，權益將進一步夯實低波紅利策略。