近日，龍光與合景泰富合作開發的香港豪宅項目凱玥，遭到境外資本覬覦。

知情人士稱，另類投資管理公司Ares Management Corp.近日向一些銀行發出提議，擬收購凱玥102億港元貸款的部分權益。值得注意的是，這筆貸款的利息均如期支付，且沒有違約。

兩家開發商強烈反對Ares的收購意圖，與多家投資人正在攜手發起"阻擊戰"。

有知情人士透露，近日龍光及合景泰富已與美國摩根大通簽署合作協議，雙方將合作引入資金方對抗此次惡意收購。另據悉，兩家開發商的眾多投資人正在聯合起來自救，願出資協助開發商共同對抗Ares的惡意收購，正與公司積極商討以採取合適的應對行動。

Ares此次收購能否如願還存在很大變數。

"禿鷲"盯上凱玥

外資銀行推波助瀾

凱玥項目位於港島南區臨海地段，背山面海，總銷售面積超67萬平方呎，6座住宅大樓提供共295夥入室海景大宅，標準單位實用面積1400-3600方呎，為香港罕見的國際級度假式海景豪宅項目。

2019年，龍光與合景泰富以凱玥作為抵押擔保發起一筆102億港元的銀團貸款。目前，該筆貸款尚未到期，付息正常，並無支付違約。

據境外財經媒體Debtwire報道及知情人士透露，今年4月，美國另類投資管理公司Ares向一些銀行提交了一份收購提案，每1美元面值的銀團貸款，初步報價為0.95美元，尋求購買凱玥項目貸款的多數權益，以期奪取該項目控制權。

與一些資產管理公司通過收購合作幫助企業脱困不同，"禿鷲基金"慣用手段是趁火打劫、落井下石，在博取超額收益的同時，將導致更多企業和投資人陷入困境。這種另類投資模式一直頗具爭議，阿根廷前總統克里斯蒂娜曾經譴責美國"禿鷲基金"是"經濟恐怖分子"。

據多位債權人透露，此前，恒生銀行牽頭組織銀團參與Ares的計劃，還幫忙遊説其他銀行接受該項收購，漠視交易對香港房地產市場的潛在衝擊及其他債權人的利益。

有債權人更是對此次有銀行積極參與損害借款企業利益的惡意收購提出質疑——香港金融管理局及香港銀行公會聯合頒佈的《香港企業財務困難處理守則》列明，"任何債務協商的基本目標，應該是就借款人的長遠前景作出明智決定、確保沒有銀行比其他銀行享有不公平的優勢。"。

"野蠻人"惡意收購

業界擔憂帶來多重負面衝擊

在優質土地越來越稀缺的香港，凱玥是名副其實的豪宅項目，不僅是龍光集團和合景泰富手中壓箱底的優質資產，也是雙方境外債務重組計劃中的關鍵一環。

合景泰富正尋求境外債的全面解決方案，並已委任安邁融資為財務顧問，以確保公司的持續經營。龍光境外債務重組積極推進中，截至3月28日，已有佔美元優先票據未償還本金總額逾90%的票據持有人簽署重組支持協議。

業內普遍認為，一旦失去凱玥項目控制權，可能導致兩家房企境外債重組落空，使得眾多香港及內地銀行、債券持有人的權益失去保障，並嚴重影響兩家公司在境內的"保交付"工作大局。2023年，合景泰富、龍光分別交付了近2萬套及超5.3萬套住房。

香港地產界人士亦不看好該交易。一旦Ares取得凱玥項目的多數貸款權益後，該筆交易若想取得成功，則需以低價方式快速處置該項目剩餘的270多個豪宅單位，此舉必將嚴重損害項目的真實價值，並對復甦中的香港房地產市場造成較大的負面衝擊，繼而或將對香港金融市場的穩定帶來一定的影響。

尤其是，中資銀行及金融機構更應從大局出發，站在維護香港金融市場穩定的角度，不能被外資銀行裹挾。

在凱玥項目原102億港元的銀行貸款中，經開發商積極償還之後，目前貸款餘額約85億港元，而項目貨值高達300億港元。若Ares用很小的資金撬走凱玥項目，顯然是以犧牲其他債權人的整體利益為代價劫取自己的超額收益。

摩根大通出手

銀團成員態度或逆轉支持開發商

作為全球最大的金融財團之一，摩根大通資本實力雄厚且市場影響力巨大，已向龍光與合景泰富伸出援手，幫助對抗Ares的收購計劃。

知情人士表示，摩根大通已與龍光、合景泰富簽署合作協議，將作為獨家承銷商用最短時間為項目實現快速融資，以償付8月份到期的整筆銀團貸款。這意味着，在得到摩根大通協助後，龍光及合景泰富將大大提高對抗Ares惡意收購的勝算，併為凱玥項目銀團提供更好的償付條款。銀團成員在考慮項目收益及回報的同時，亦應顧及社會整體效益，在Ares收購計劃中作出最恰當的選擇。

多位業界人士認為，摩根大通對中國市場非常重視，已經在中國內地及香港設立了多個子公司和分支機構，參與了多項重大的投資和併購項目。此次與龍光及合景泰富合作，一方面顯示其對香港房地產市場持續看好，另一方面是看中凱玥項目的良好資產質量和銷售前景，對開發商的運營能力給予充分認可和保持信心。

在政府全面"撤辣"後，香港樓市持續升温，近日凱玥項目推出16夥實用面積1956及2247平方呎的四房海景大宅，連續售出14夥，均為過半億單位，套現超過8億港元。鑑於市場反應理想，該項目正在陸續加推。

據悉，部分銀行對Ares的投資方案感興趣，是基於凱玥過去受制於樓市整體大環境而銷售緩慢，但隨着香港政府撤銷所有"辣招"後，豪宅市場的購買力得到釋放，可消除有關銀行的疑慮。

有地產業界人士表示，在考慮自身投資收益的同時，貸款銀行還應該慎重審視出售項目貸款給Ares對香港房地產及金融行業所帶來的一系列負面影響，着眼社會大局。凱玥項目由龍光、合景泰富控制操盤，才能更好實現項目價值，保障投資人利益。尤其是，摩根大通入場助力，將進一步提振開發商、銀團及投資人信心，一定能促成實現多方共贏。

據悉，鑑於凱玥項目銷售表現強勁及摩根大通出手，多數銀團成員或將重新評估此次交易，有望繼續支持龍光及合景泰富。