在經歷了與債權人的數輪溝通協商之後，旭輝控股集團（00884.HK）的境外債務重組終於迎來重要里程碑時刻。

4月29日，旭輝控股發佈公吿，披露了境外流動資金狀況全面解決方案及業務發展的最新情況。公吿稱，旭輝已與持有公司約43%的優先票據、永續債及可轉股債券的債券持有人小組就全面方案原則上達成一致。

此外，公司還披露了最近的經營情況，已有68個項目進入房地產項目“白名單”，23個項目已獲得融資支持，其中蕪湖鎏金印象為首個獲批新增融資的“白名單”項目，獲批金額1.5億元，並將根據項目進度進行放款。

1、境外債務重組迎關鍵性突破，重組進程加速

在這份方案中，旭輝為債權人提供六個選項，涉及本金削減、債轉股及發行新票據或新貸款。從削減債務百分比來看，包括債權人若選擇現金支付的方案，本金削減最少85%；選擇短端方案的新票據以及新貸款，本金削減68%～80%；選擇中端方案的現金、新票據以及轉股，則轉股60%及本金削減約8%等不同比例。如果選擇長端的選項，則全部兑換成保本的新票據或者新貸款。這些選項為債權人提供了靈活性，允許其根據自身情況做出合適的選擇。

針對總體境外負債，旭輝也表示將力求通過去槓桿化，削減約33億美元至40億美元的債務，公司也為此及制定了一個可持續的攤銷時間表，以保證公司有一個穩健的資本結構。

數據顯示，旭輝境外債務本金總規模約為68.59億美元，佔有息負債總額約52%。如果該方案最終順利實施，旭輝預計還將削減一半左右的境外債務，實現債務規模的壓降，同時增厚淨資產，從而實現有效的快速降槓桿。

此外，通過削債帶來的重組收益也有望提升公司報表盈利能力。以首家宣佈完成境外美元債務重組的融創為例，融創將百億美元規模的境外債務置換為6筆新上市的美元票據、強制可轉換債券、可轉換債券，及融創服務股權，通過債轉股的方式削減了45億美元債務。據融創2023年報數據顯示，公司2023年淨虧損為104.1億元，同比大幅減虧約65.2%，歸母淨利潤比2022年的276.7億元減虧接近200億元。虧損顯著縮窄，很大程度上歸因於境外債務重組。期內融創的其他收入及收益從2022年的18.86億元增加到385.3億元，其中有315億多元來自境外債務重組收益，另外還有小部分出售附屬公司的收益。

當前，出險房企的資債關係也是資本市場高度關注的一個指標。我們以旭輝、融創、世茂三家目前的淨資產，負債規模，銷售情況作為分析數據來看，據年報數據顯示，截至2023年末，旭輝有息負債總額約923億元、歸母淨資產約202億元，2023年全年實現合約銷售約700億元；融創2023年有息負債總額約2778億元、歸母淨資產約624億元，合約銷售約848億元；世茂息負債總額約2640億元、歸母淨資產約147億元，合約銷售約428億元。綜合來看，旭輝資債關係相對更加健康，重組後活下來的可能性也更高。

在筆者看來，雖然旭輝目前已經完成了與債券持有人小組溝通，就全面方案獲得原則性同意，但後續還需加快與境外銀行的協調委員會的談判進程，進一步獲得更多的支持，從而實現境外債務重組的最終落地。而當前階段，對於旭輝來言，首要任務便是加大資產盤活力度和提振銷售收入，儲備更多的現金流，以支撐重組生效後的現金支付。

2、地產利好政策頻出，市場信心逐步修復

從資本市場表現來，旭輝的這份重組方案也得到了市場的積極反饋。公吿發布後，旭輝控股港股股價應聲上升，盤中股價升幅一度超過28%。

截至當日收盤，旭輝股價報0.355港元，上升18.33%，成交額超3.2億港元。值得一提的是，旭輝股票換手率達8.67%，僅次於融創中國、萬科企業，位於港股地產股第三，其股票關注度及活躍度較高。

（來源：股票軟件）

與此同時，地產股也迎來了全線爆發。

港、A股地產股集體大升，其中港股方面，世茂集團升超60%，融創中國升超28%，萬科企業升近19%，新城發展升超13%。

（來源：富途行情）

A股方面，房地產板塊升幅更是超過6%，一眾房地產開發概念股集體升停。

（來源：富途行情）

消息面上來看，近期房地產市場迎來了一系列利好政策，從中央到地方，各級政府都在積極出台措施以穩定房地產市場，支持行業健康發展。如成都、南京、長沙等地近日也相繼出台新政，進一步促進房地產市場需求釋放。

值得一提的是，此前曾提示恒大爆雷風險的瑞銀分析師最新表態顯示：在三年的看跌之後，由於政府的援助，第一次對中國房地產行業變得更加樂觀。

而華泰證券研報最新觀點表示，今年以來新房市場依然在築底，截至目前，僅剩一線城市以及杭州、天津仍保留限購區，限購放鬆有望進一步擴圍，疊加政府工作報吿的表態，有望推動市場信心和基本面修復，為板塊提供估值修復空間。

從這一系列表態不難看到，市場的信心受益政策的出台，也正迎來預期的不斷好轉。無論是樓市還是地產股，底部或許不遠了。