今年，“新質生產力”一詞首次被納入《政府工作報吿》，不僅標誌着國家對創新驅動發展戰略的堅定承諾，更反映出對加快發展新質生產力的迫切需求。

特別是在房地產領域，中國房地產業協會副會長、代建協會會長張亞東在近日的中國房地產代建峯會上強調，“代建商業模式既是房地產發展新模式，同時也是高科技、高效能、高質量的新質生產力，近年來代建行業的高速發展，充分印證了代建作為發展新模式、新質生產力的優越性。”

站在投資視角上，國家層面對新質生產力的重視，為代建行業注入了新的發展活力和創新動力，同時也給投資者指引了一個具有潛力的投資方向。

作為標杆頭部代建企業，綠城管理正是一個不錯的觀察樣本。透過其近來最新的戰略動作和成效，可以清晰的看到一家代建龍頭的增長性所在。

1、代建行業是必然產物，長期增量空間十足

首先從行業發展的角度進行審視，當前房地產行業正處於深度調整期，代建模式的興起不僅響應了市場的即時需求，更指明瞭房地產企業穿越週期的長期轉型路徑。

通過觀察歐美和日本等成熟市場的房地產發展歷程，可以發現，隨着市場的日益成熟和消費者需求的日益多樣化，房地產服務已經逐步從傳統的單一開發商模式，向更加細分化和專業化的方向發展。代建模式的崛起，正是這一演進趨勢的具體表現。

例如，在歐美市場，以“管理”為核心的輕資產運營服務已經發展得相當成熟，代建業務的市場滲透率在整體房地產服務市場中可達到20%至30%；在日本，三井、住友和三菱三大地產巨頭通過代建等輕資產模式成功跨越經濟危機的案例，對中國房地產企業在當前深度調整期中的轉型具有重要的啟示作用。

借鑑這些國際經驗，中國代建行業的增長路徑已十分清晰，且擁有巨大增量空間。

在需求端，在“三大工程”持續推進以及“14號文”政策指引的雙重驅動下，政府、國有企業以及資本方的服務需求顯著增長。

這一增長趨勢催生了眾多新興的代建機會，包括但不限於城市投資公司的項目啟動不足、保障性住房的籌建、城中村的全面改造、陷入困境的房地產企業的“保交樓”計劃，以及金融機構在房地產領域的不良資產處理等。

例如，“十四五”期間計劃籌建900萬套保障性租賃住房；第三方機構預測，城中村的改造將有10億平米左右規模。

更為重要的是，代建模式為地方政府、城投公司、央企、國企以及金融機構等多方主體提供了一種全新的合作模式。通過代建，這些主體能夠實現資源共享、優勢互補，共同推動項目的順利實施。代建企業以其專業的技術、豐富的經驗和高效的管理，能夠為項目提供從前期策劃到後期運營的全鏈條服務，確保項目的高質量完成，實現多方共贏的局面。

在市場端，在國內房地產行業持續收縮的背景下，代建行業飛速增長，盡顯逆週期屬性，同時也預示着其市場滲透率有望實現持續攀升，業內普遍預計代建市場規模將達到千億量級。

億翰智庫數據顯示，2023年，代建行業整體新拓總建築面積近1.7億平方米，同比增長53%。這一顯著的增長勢頭也吸引了近百家品牌房企紛紛跑步進入代建領域，進一步推動了行業的快速發展。

數據來源：億翰智庫

累計中標的代建項目數量同樣印證了代建行業的迅猛增長趨勢。

克而瑞地產研究顯示，2023年全年累計中標的代建項目數量達到了357個，同比增長50%。特別是在今年一季度，代建中標項目的數量達到了118個，與去年同期相比增加了32.6%，創下了近年來單季度增量的新高。

從增長性的角度來看，中國指數研究院預測，代建市場規模在行業中的佔比將以年均21.3%的速度快速增長。市場滲透率預計將由2021年的4.8%提升至2025年的12.5%，與當前歐美代建業務佔比在20%-30%相比，如果以25%的平均值進行估算，國內代建行業的滲透率還有5.2倍的增長空間，顯示出巨大的市場潛力和發展前景。

總的來説，代建模式作為房地產業轉型的新模式和新質生產力，能夠保障開發規模，維持經濟體量，保護整個產業鏈的穩定，正逐漸成為中國房地產市場的穩定器，其長期增長性毋庸置疑。

那麼，在接下來的發展階段，如何快速適應新技術、新理念，實現與新質生產力的深度融合，成為了代建行業亟需解決的問題。這要求代建行業的從業者們不僅要有敏鋭的市場洞察力，更要有持續學習和創新的能力，以適應不斷變化的市場需求和技術進步。

我們不妨將視角進一步聚焦綠城管理。

2、把握行業脈搏，持續夯實成長確定性與領先優勢

綠城管理憑藉先發優勢，在規模上已發展到了行業前列，持續保持房地產開發服務領域前列位，連續八年保持20%以上的代建行業市佔率。

財報顯示，截至2023年12月31日，綠城管理的代建項目已佈局全國29個省、直轄市及自治區的122座主要城市，合約項目總建築面積119.6百萬平方米，較去年同期增長17.9%。

當然，能夠取得如此成績，背後必然離不開綠城管理前瞻性的眼光和及時的戰略調整。

首先，綠城管理順應行業形勢變化，持續優化多元客户結構，不斷深化政府、國有企業、金融機構等業務機會。

財報顯示，2023年新拓代建項目建面中，政府、國企和金融機構委託方的佔比高達74.7%。若按合約項目建面測算，政府、國有企業、私營企業和金融機構的佔比分別為 26.8%、34.2%、31.7%、7.3%。不僅反映了綠城管理在各類客户中的均衡發展，也揭示了其在關鍵市場領域的深入滲透。

與此同時，公司還在不斷拓寬業務邊界，業務範圍從傳統的住宅開發擴展到產業園區、公租房、人才公寓、共有產權房、未來社區、市政配套、商業、酒店和辦公室等多元化業務。這種業務類型的多樣化不僅為公司帶來了新的增長點，也展示了綠城管理在市場變化中的靈活性和創新能力。

其次，綠城管理還結合多元化的客户結構與全國化的業務佈局，推動商業模式升級，率先應用信息化工具，擴展代建業務內容，致力於打造平台型企業。

具體而言，公司對代建業務進行了深入的拆解和重構，將代建服務細化為6大步驟和23個關鍵觸點，形成了獨特的“M登山模型”，為項目的順利實施提供了清晰的指導和保障。

資料來源：公司資料

同時其通過“綠城M”APP的推廣使用，還成功簡化了經營決策流程，優化了考評機制，顯著提升了公司的運營效率和人均效能。這種以技術和數據驅動的管理方式，不僅提高了B端客户的經營兑現度，也通過“M確幸社區”為C端客户打造了美好的生活場景，實現了客户價值的最大化。

另外，在構建平台型企業的過程中，綠城管理不僅注重內部資源整合，還積極尋求外部合作機會。公司推出的“百川計劃”旨在通過多元合作模式，引進城市合作人，吸引優秀團隊和優質代建項目，為整個行業的發展注入了新的活力。

體現到財務數據上，穩健增長的業績表現足以驗證綠城管理商業模式及各戰略舉措的正確性和成長性，更彰顯了公司內在價值的持續釋放和成長潛力。

財報顯示，2023年公司新拓業務規模穩步增長，營收與利潤持續提升，實現營收33.02億元，同比增長24.3%，歸母淨利潤為9.7億元，同比增長30.8%，保持了代建行業的絕對龍頭地位。

特別值得一提的是，公司還擁有充沛的現金儲備。截至2023年末，公司經營性現金淨流入高達9.55億元，同比增長31.8%，現金流的強勁增長為其持續投資和運營提供了堅實的財務保障。現金及等價物達到20.44億元，同比增長5.8%，也進一步增強了公司的財務安全性和靈活性。

在股東回報方面，綠城管理維持高派息政策，每股末期派息0.4元，疊加每股特別派息0.1元，對應派息率約100%，展現出公司對股東利益的重視，以及對未來盈利能力持續增強的信心。

資料來源：公司資料

3、小結

如今，在代建行業標準化、多元化的趨勢下，綠城管理不論是在規模擴張、市場份額提升，還是在業務拓展方面都展現出強勁的發展勢頭，展現出新的成長潛力。相信隨着盈利能力不斷釋放，市場也將會給予其新的認可和價值評估。

同樣，近期多家券商機構也對綠城管理的增長給出了積極預期，如已有包括摩根士丹利、花旗銀行、招銀國際、海通國際、中金公司、興業證券、東吳證券、國信證券等券商給予公司“買入”、“跑贏行業”等評級，我們對其或許應當抱有多一些關注。