過去幾年的房地產市場，不景氣的陰霾籠罩下，物企也受到關聯方等多重因素影響，持續承壓。甚至不乏房企將物企的優質資產出售“輸血”給地產端，緩解房企債務危機。基於此，也造成了市場對物企經營表現的誤解，帶來估值的錯判。

如今，隨着房地產市場的逐步轉好，疊加市場對物企與關聯方房企關係的不斷釐清，此前的錯誤認知也已經重新扭轉，物企的投資價值也變得清晰起來。

站在當前視角來看，外部複雜的環境下，投資者要找到既在現金流上有保障，同時能夠有抗週期性和成長性的投資標的可謂頗為困難，相較之下，物企在這方面的優勢就顯現出來了。

隨着行業估值持續下落，當下物業板塊步入最佳配置期業已成為市場的共識。此前，光大證券研報就旗幟鮮明的指出，物業指數仍處於歷史低位，當前是配置物管行業的較好時間點。

從行業趨勢來看，如同地產開發端面臨的情況，物業行業的分化在所難免，這也意味着那些具備競爭力的頭部物企其受益於行業“馬太效應”規模將具備持續擴張的潛能，與此同時，那些能夠擁有獨立擴張能力、多元業務佈局的物企也將面臨市場新機遇。

在一眾物企中，世茂服務可以説是難得的行業標杆。

近日，公司公佈2023年年度財報。數據顯示，過去一年，世茂服務實現營業收入82.03億元，實現歸母淨利潤6.48億元，同比增長29.6%。實現毛利率20.1%；權益持有人應占核心淨利潤率則由去年同期的5.8%提升至7.9%。此外，公司經營活動所得現金淨額大幅提升至10.30億元，核心淨現比大幅提升至1.45，創歷史新高。

透過這些核心業績指標的優異表現，再結合整個行業相對慘淡的局面，不難看到世茂服務還算是交出了一份可圈可點的年度成績單。

這份成績單背後筆者認為有如下兩大個關鍵因素值得重視，這些因素或也是未來引發對公司後續價值重估預期的重要催化要點。

關鍵因素一：公司穩健的業務基本盤，配合持續優化的業務結構，展現了經營韌性與成長潛能。

世茂服務的收入來源主要來自四個方面，即，物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務以及城市服務。

從各業務板塊表現來看，物業管理服務收入為52.92億元，佔總收入的64.5%，較2022年同期同比增長5.0%；該業務板塊保持快步增長，近5年複合增長率高達44.9%。這一定程度表明公司在基礎物業管理領域擁有堅實的市場地位和強勁的增長勢頭，這為其未來穩健發展奠定了堅實基礎。

更重要的是，公司在其他業務板塊也取得了快速突破。財報顯示，社區增值服務收入13.63億元，佔總收入的16.6%；非業主增值服務收入達2.13億元，佔總收入的2.6%；城市服務收入達13.35億元，佔總收入的16.3%。

值得關注的是，社區增值服務和城市服務的收入比重已經達到一定量級，這也側面顯示了公司多元化業務的發展潛力和戰略調整的成效。這些新的業務板塊的快速增長為公司未來的發展提供了新的增長動力，而公司業務結構的優化也將有助於增強經營穩健型，甚至於還將有望催化市場對公司價值的重估。

關鍵因素二：深耕優勢釋放業績潛能、獨立性增強成長突破，品牌力、服務力底層邏輯支撐堅挺。

從深耕方面來看，世茂服務展現了強大的區域深耕能力。過去幾年公司還實施了“城市深耕”戰略，着重於19個重點城市的市場拓展，致力於解決集中化和協同性問題。

在構建了全業態服務能力的同時，公司善於做“減法”，着重發展二至三個主力業態，打造垂直特色領域的核心優勢，這也意味着，世茂服務能夠在業務拓展方面注重精細化管理，集中資源於少數核心業務，以確保高效運營和持續增長。

目前世茂服務已在多個細分賽道上打造領先優勢。如高校後勤服務和醫院後勤服務，旗下高校後勤服務品牌浙大新宇全國985高校覆蓋率達33%。旗下醫院後勤服務品牌吉立物業憑藉超20年醫院後勤服務經驗，在深耕城市長沙市佔率達30%。

再從城市服務業務板塊來看，世茂服務城市服務業務版圖如今已覆蓋全國80餘個城市，23年新增合同金額超6億元。

與此同時，公司也有機做“加法”，不斷健全物業管理生態的多樣性，這有助於公司在各個細分市場中尋找增長機會，這種多樣性不僅有幫助降低了公司整體業務風險，還可以提高世茂服務的盈利能力和市場競爭力。

根據財報，2023年，世茂服務新增年飽和收入中，來自東部沿海山東、江蘇、浙江和福建四省的貢獻超過50%；此外，來自二手住宅、政採公建、新建住宅等優質業態的項目類型超過了二分之一。

這些數據充分表明，世茂服務的城市深耕戰略正在取得顯著成效。通過在重點城市的深耕，公司不僅鞏固了市場份額，還進一步拓展了業務多樣性，夯實了業務發展質量，帶來了業績潛能的持續釋放。

從外拓層面來看，可以説基於優異的品牌力、服務力的良好支撐，為世茂服務的外拓帶來了強有力的助力。世茂服務也始終堅持有利潤的外拓，嚴格篩選項目，錨定未來增長。

過去一年，世茂服務第三方市場拓展年飽和收入同比增長2.0%，達到14.22億元，其中深耕19城貢獻佔比高達59%。公司第三方項目收入貢獻佔比提升至66.6%。

公司聚焦高價值項目，鎖定增值服務與回款潛力，新獲取項目來自一線、新一線、二線城市佔比達77.8%，新增項目年飽和收入超千萬項目達31個，並獲得了中國移動、順豐、京東等多個大客户信賴。在2023年，公司還獲得「中國移動優秀供應商」、「中國物業服務滿意度百強TOP1」及「中國學校物業服務領先企業TOP1」等榮譽，收穫來自大客户的認可。

可以説，在穩健夯實業務基本盤、同時展開多元化業務拓展、增強獨立性等方面世茂服務取得了令人矚目的成績。公司亦不斷提升服務滿意度，推進創新佈局，公司搭建起了一套平台化的業務管理工具系統，有力提升了運營管理的精確度和效率。

不能判斷的是，上述世茂服務這些成績不僅鞏固了其在行業中的地位，還為其未來的增長和價值提升奠定了堅實基礎。而這兩項關鍵因素也有望成為引發對公司後續價值重估預期的重要催化要點。

結語

經歷了長時間的大幅回調之後，物管板塊已被市場普遍認定為具有較強的估值修復前景。隨着上市物企財報的出爐，行業經營拐點在各大物企的年度成績單中得到確認，市場對後續行業的盈利預期有望得到強化，進而助力資本市場取得良好表現。

從行業迴歸到公司層面，世茂服務競爭力十足，具備持續兑現盈利的潛能，同時公司展現了高增長、多元化、獨立性強等多重優勢特徵。在當前外部宏觀環境不確定性加劇的情況下，公司展現的這一系列確定性以及抗風險能力，也顯得尤為珍貴，相信市場資金也將有望在後續拋出橄欖枝，不妨拭目以待。