近年來，受外部環境、疫情等多種因素影響，物管行業遭遇了深層次的調整，而步入2023年，房地產政策面持續釋放積極信號，作為地產產業鏈的重要領域物管行業也迎來了一系列新的變化。或許透過物管公司的財報能夠對行業的轉折有更深刻的理解，我們不妨從康橋悦生活(以下簡稱悦生活)的中期業績一探究竟。

一·財報呈現的幾大亮點：

悦生活在2023年上半年取得的業績表現可圈可點，具體分析來看，體現在如下幾個方面：

1·營收增長19.6%，財務數據維持穩健增長

財報顯示，上半年悦生活實現收入約4.45億元(單位人民幣，下同)，同比增長19.6%，毛利潤約1.12億元，同比增長5.9%，淨利潤約0.60億元，同比增長4.9%，歸母淨利潤約0.51億元，同比增長2.8%。可以看到，悦生活的業績整體表現比較穩健，營收端增速明顯。

(數據來源：公司財報)

2·物管規模再上新台階，獨立性特徵明顯

上半年，公司物管規模繼續保持了增長態勢，同時展現出較強的獨立性。截至上半年，悦生活在管項目數量達到252個，公司合約建築面積約 6550萬平方米，較 2022 年同期增長7.2%，其中來自第三方物業開發商的約為 5270萬平方米，佔比 80.5%。在管建築面積約為 3690萬平方米，較 2022 年同期增長 25.1%，其中來自第三方物業開發商的約為2940萬平方米，佔比 79.6%。此外，非住宅類物業的在管建築面積約為 610萬平方米，同比增長 57.6%。

數據可見，悦生活在規模上取得了顯著的增長，第三方面積佔比持續提升，獨立性特徵明顯。此外，公司在多元化市場中具備強大的競爭力，尤其是在非住宅領域增長迅速，為公司未來的增長和發展奠定了堅實的基礎。

3·社區增值服務強勁，兑現持續復甦邏輯

隨着後疫情時代的到來，經濟逐步復甦，社區增值服務領域的需求也迎來釋放。悦生活在這一領域表現出色，其社區增值服務收入在報吿期內取得顯著的增長。具體來説，其社區增值服務收入達到了7426.4萬元，同比增長了25.4%，佔總營收約16.7%。

增值服務一般包括家居生活服務、資產運營服務等方面。悦生活取得的這一良好增長數據背後不僅反映出了疫情過後，隨着社會經濟環境步入正軌，相關社區增值服務的需求強勁，同時也側面體現了悦生活憑藉豐富的、高質量的服務內容，更好的滿足了客户的需求，從而吸引了更多業主和住户選擇公司的社區增值服務，進而推動業績增長。

4·城市服務取得新突破，營收大增近2倍

悦生活不僅在物業管理服務領域表現卓越，還在城市服務領域擁有多元化的城市服務項目，涵蓋軌道、環衞等。

上半年悦生活城市服務收入約為2840.2萬元，同比增長 192.9%。這一強勁的增長趨勢反映了公司在城市服務領域的成功拓展和出色表現。城市服務的多元化項目為悦生活帶來了新的增長機會。儘管，當前整體體量並不算大，但考慮到這一市場巨大的空間，公司在這一領域強勁的爆發力，有望為悦生活的未來發展創造堅實的基礎。

二·對悦生活未來的幾大預期

從中期財報可以看到悦生活展現了穩健成長的一面，對於公司後續的發展，筆者認為如下幾個預期不容忽視，而這也是展現公司長期成長潛力的核心所在。

其一，在於規模的擴張預期。

從過往的經營表現不難看到，悦生活在物管規模方面表現出了強勁的增長勢頭。

結合早期的數據來看，2018年公司的物業管理面積僅為873萬平方米，而到2022年則已經達到了3190萬平方米，今年上半年進一步提升到3690萬平方米。

這一趨勢預示着公司擁有高品質的服務、具備持續拓展的能力，隨着物管行業經歷了重新洗牌、整合，對於悦生活這類具備獨立性擴張優勢的企業，將迎來更大的市場拓展機會。

(數據來源：公司財報、招股書)

其二，在於第三方面積持續增長的預期。

悦生活在提高獨立性方面取得了顯著的進展，來自第三方開發商的面積佔比持續提升。截至上半年，公司在管建築面積中來自第三方的面積佔比已經由去年同期的77.5%進一步提升至80.5%。這不僅意味着對關聯方的依賴越來越低，同時也説明悦生活在吸引第三方客户和項目上表現出了強大的競爭力，而更深層次印證了公司優異的服務品質帶來了良好的市場影響力，持續獲得了市場的認可。

(數據來源：公司財報)

公司在非住宅業態市場上的拓展也取得了顯著成果，包括軌道、環衞、產業園、商業、停車場、醫院、景區、學校、寫字樓等領域。上半年，公司還成功簽約南京元宇宙大廈項目，此舉進一步突顯了公司在商業管理領域的外拓能力，這也表明悦生活在多元化業態拓展中具備廣闊的發展空間。

其三，在於圍繞社區增值服務和城市服務打開更大成長空間的預期。

社區增值服務和城市服務可以説是悦生活未來增長不容忽視的重要領域。

一方面，從社區增值服務方面來看，公司通過不斷深化、細化和擴展社區增值服務，滿足客户多樣化需求，同時提供智能化、多場景的服務體驗，將有助於持續深挖客户價值，並拓展更大的業績成長空間。尤其是考慮到後疫情時代，經濟復甦步伐加快，業主多元化的需求迎來釋放，作為最靠近業主生態的物管企業具備觸達優勢，能夠獲得持續挖掘商業價值的機會。

另一方面，從城市服務項目來看，這一領域具有體量大、種類多、要求高、標準嚴、社會影響廣的特點。悦生活提前佈局城市服務領域，已經在未來的市場競爭中搶得了先機。公司在年初還成功中標鄭州二七環衞上億元項目，夯實了在城市服務領域的市場地位。這一領域的增長勢頭後續相信也將為公司提供更多的機會和潛力。

最後，則在於藉助科技賦能，降本增效，創新商業模型打開更多業績增長點的預期。

悦生活積極推進科技賦能，運用互聯網、物聯網、大數據等前沿技術，提升了運營管理、設施設備管理、客户服務等多個層面的效率。例如，通過雲計算和人工智能技術，公司實現了設施設備的智能監控，大幅提高了工作效率並實現了有效的節能降耗。這些科技賦能措施不僅提高了公司的競爭力，還為客户提供了更高水平的服務品質，增強了滿意度。未來隨着核心技術能力的打造，公司亦具備對外輸出的可能，有助於形成新的商業模型，打開新的價值成長曲線。

總的來看，公司在多個領域展現出了強大的增長勢頭和潛力。後續隨着這些預期的不斷兑現，公司也將持續在市場中創造更多的價值。

三·結語

總的來看，悦生活中期財報呈現出一系列積極的跡象和潛力。公司規模持續擴大，獨立性特徵愈發明顯，社區增值服務和城市服務領域表現出強勁的增長態勢，而科技賦能則為公司提供了更多競爭力和想象空間。而這些因素共同構築了悦生活基本面堅實的基礎。