毫無疑問，房地產市場已經進入存量時代。

回望以往高速增長的增量時代，多數房企痴迷於規模效應，力圖通過“先規模後盈利”的打法構建護城河。然而，隨着行業整體增長速度放緩，這種舊模式已走向末路，探索房地產業新發展模式成為必然。

在此背景下，憑藉輕資產、抗週期、低負債等顯著特徵，代建行業成為近年來諸多品牌房企爭相佈局的新藍海市場，並呈現出爆發式增長態勢。

不過，伴隨這個熱門賽道日漸擁擠，整個代建服務市場缺乏標準化流程、信息不對稱、產業不透明等問題也接踵而至，成為擺在所有從業者面前的共同考驗。

對於代建公司而言，“用專業服務為客户創造價值”是生存的根本。而在市場一路上行背後，卻依舊缺乏一個真正的企業服務標準化平台。

令市場驚喜的是，目前已有頭部企業率先洞察到這一產業需求，並且取得不俗成果。國內代建龍頭公司——綠城管理（9979.HK）“M登山模型”的開源便給行業帶來了一份“標準答案”，既促進行業內整體服務水平的規範化、流程化、標準化，也為行業企業提供了“看得清”、“抓得住”的品牌塑造路徑。

代建行業“開源”成勢

所謂開源，即是促進最終產品（通常是軟件或程序）的免費訪問和分發的理念，其核心本質是一種開放與共享的發展方式。

英國哲學家培根曾説過“知識就是力量”，而被譽為現代企業管理的泰斗彼得·德魯克先生則補充道“分享知識才是力量。”

也就是説，真正推動整個人類社會進步的力量，是那些偉大的開源者。

近年來，開源技術在雲計算、大數據、人工智能等領域逐漸成為主流，成為多個企業進行信息化建設的重要選擇。

譬如安卓系統的開源，就為日後龐大的移動生態系統奠定了基礎，推動了整個移動時代的進程；特斯拉的開源，讓電動車底層技術知識平權，重塑了汽車行業的格局；OpenAI的開源，實現與其他機構和研究者“自由合作”，向公眾開放專利和研究成果，推動了人工智能的迭代；SpaceX的開源，也將對宇宙的探索及旅行商業化，加速人類進入星際大航海時代。

上述不同行業的開源都以獨特的方式塑造了行業格局，打破了傳統行業的封閉性，推動了整個行業的技術進步和創新。綠城管理“M登山模型”的開源也正是如此。

實際上，開源在代建領域的應用尚處於空白狀態。但在政策大勢和市場需求之下，代建公司面臨着愈發激烈的行業競爭和信息化改革。同時，市場上也出現了品質良莠不齊、標準化欠缺、效率低下等問題，亟需一個安全、可靠的標準化流程以解決行業存在的各種難題。

在此背景下，綠城管理“M登山模型”的出現恰如其分。作為代建行業首個B端全流程服務指南，“M登山模型”向所有主體保持開放的姿態，任何層次的主體都可以向其學習和效仿以提升自身能力，共同構建出一個可持續發展的代建大生態。

如果説，代建模式的出現是房地產行業良品率的一次提升，那麼“M登山模型”的開源就是代建行業良品率的又一次重大升級。其為整個行業提供了一個完全透明的環境，使得所有參與者都能夠獲得來自業內領軍者成功經驗的操作指南。

於委託方而言，按照這一方法論執行操作，產品都將具備穩定的品質“底線”，整個市場的“良品率”將進一步提升；於行業而言，“開卷考”的時代已然到來，市場信息實現全方位透明化，行業內外的協作聯合、行業內部業態之間的資源整合亦將更加緊密。

重構底層邏輯，綠城管理打造代建新生態

此次“M登山模型”的開源，可以説是綠城管理為全行業提供了商業模式躍遷的範本。

從業務邏輯來看，代建不是開發，是服務，而服務的核心，是利他。有別於傳統地產開發，聚焦滿足委託方的多樣化定製需求才是代建行業的題中之義。

在行業規模不斷擴大、業務模式不斷迭代的趨勢下，綠城管理始終能夠把握市場需求，主動拆除圍牆、填平護城河，以專業服務提供最有力的支持，讓項目少走彎路。

此次發佈的“M登山模型”便凝結了綠城中國28年地產行業專業素養，以及綠城管理12年代建服務的經驗教訓，是綠城管理獻給客户和整個行業的一套標準化方法論。

作為業內第一份B端客户全流程服務app，“M登山模型”強調了委託方與代建團隊間的密切互動、高效協同，為委託方創造更大價值。

具體來看，“M登山模型”包含6大營地，涵蓋23個服務節點動作，能指導代建公司在代建項目的全生命週期，幫助他們與委託方建立牢固的信任關係，以規範化、流程化的專業服務，確保經營兑現度，提升客户體驗和滿意度。

M登山模型六大營地23個節點

該模型分為兩大部分，一部分規範流程節點，用以指導代建從業者，提供代建服務全過程的標準答案；另一部分為問題合輯，解答委託方在代建合作過程中的高敏點和痛點，讓雙方在合作過程降低認知偏差，確保雙方朝着共同的目標前進，最終實現合作共贏。

與M登山模型同步推出的，還有一個名為“綠城M”的APP。該APP面向全網所有用户，相當於代建行業的“餓了麼”，上述提及的23個節點標準動作及貼心指南在app上都有全流程透明展示。

同時，委託方用户還能實時瞭解項目現場，通過工地現場的攝像頭24小時監測動態，實時點開代建團隊上傳的各類報表，並對每個節點代建團隊的工作進行評分和反饋，真正實現公開、透明、高效。

綠城M app界面

總的來説，“M登山模型”的全網開源，即通過將頭部企業先進的生產力和規範化的制式工具與全行業分享，推動代建行業的知識平權和技術普惠，提升“良品率”和從業者整體能力，使行業整體邁向“由甲方到乙方、單項到批量、競爭到共享”的新階段，更有望引領房地產開發服務走進標準工業化時代，打開新發展格局。

打開代建流量入口，開啟全產業鏈服務新模式

那麼，為何綠城管理能率行業之先進行開源？

一方面，對於市場參與者來説，在標準化實踐路徑的探索中，頭部企業的引領至關重要。

作為行業TOP 1，綠城管理已連續七年市佔率超22%，在地產下行及代建行業競爭加劇情況下不降反增，蟬聯行業第一身位；同時，綠城管理還是業內首個管理合約總建築面積“破億”的代建公司，保持了絕對的領先優勢，其行業領先地位不言而喻。

僅從這一點來看，綠城管理就有能力、也有底氣推動行業制定統一的標準和方法論，對行業共榮起到積極作用。

另一方面，綠城管理在領跑行業的同時，也一直堅持以自身的探索求新來推動行業整體的進步，做好行業的開創者和引領者。

近年來，房地產市場“去中心化”的投資趨勢愈發明顯，地方政府、國央企、城投公司、金融機構、AMC、REITS等股權類投資基金等逐漸成為土地市場的主力，而這些主體在普遍缺乏房地產項目開發經驗和能力的情況下，將更加需要專業的項目開發和管理服務。

“去中心化”趨勢下，具備專業化和服務屬性的代建模式，或將成為承接房地產開發需求的重要主體。同時，由於房地產本身的分佈式消費特性，市場也需要一箇中間平台承接開發端的服務與管理。

為此，綠城管理持續洞察市場需求並率先實現技術突破，成為承接開發端廣闊需求的開發服務平台型組織。

展望後續，伴隨房地產市場進入“資產時代”，行業將呈現“資產管理場景化”趨勢。而在這個市場轉折階段，綠城管理對未來方向也早已有了明確的判斷和自身的戰略選擇。

根據規劃，綠城管理將實現從品質立身、品牌溢價、信用賦能，到金融鏈接、平台公司的“五步走”戰略進階，最終成為中國最大的房地產開發服務商。

“五步走”戰略進階

這對於綠城管理來説並不是一個目標，而是一個自然而然的結果。

早在2005年開始進行第一個城中村改造項目以來，綠城管理便將“產品即人品”的理念刻在基因裏，公司的“品相、品質、品位、品牌、品行、品格”早已鑄就了綠城的匠心精神和服務精神。

在產品力、服務力等基礎上，綠城管理致力於為五維人羣（委託方、業主、供應商、投資人、員工）創造更大價值，以經營兑現度引領各方主體，以品質鑄口碑，以品牌贏得市場。

綠城管理LOGO意義闡釋

為進一步鏈接五維人羣，綠城管理通過“管理創造價值”，然後分享價值，賦能各項目和企業，用“信任”鏈接上述人羣，從而完成了商業模式的閉環，獲得行業信用力。

一路走來，綠城中國的穩健經營為綠城管理提供了良好的信用背書，疊加綠城管理上市三年以來取得的強勁財務表現，無不向社會和市場傳遞一個聲音，即綠城管理無疑是一傢俱備優秀商業模式的代建企業。

當然，這些對於綠城管理來説還遠遠不夠。

未來在資產管理場景化趨勢下，綠城管理將在保持輕資產屬性前提下，透過業務流量鏈接項目主體和金融資源，打造資產管理平台，賦能房地產項目前期融資、流動性支持以及保交樓、保交付過程；還能讓供應商參與其中，為項目提供供應鏈金融支持的同時，供應商也能獲得持續穩定的業務來源，整個流程的運營成本也將進一步降低。

在這一整套系統中，綠城管理將獲得三個有利解點。其一是增加公司的業務量有望實現翻倍增長；其二是降低整個系統的交易成本，代建公司可以向住户提供品質更好的產品，向委託方輸出更好的經營兑現度，向供應鏈打造更穩定的服務場景，各個環節的性價比將得到有效增長。

其三，便是能為綠城管理帶來更多的資產管理機會。依託巨大的業務流量和入口，綠城管理能夠持續做大項目管理公司、培育資產管理公司，實現資產的開發、變現、持有運營、增值等場景化服務，提升公司的全產業鏈服務價值及收益。

正如阿里、騰訊通過創建屬於自己的流量池，找到高速、持續增長的新曲線，打開了業務天花板。在與兩大互聯網巨頭相似的路徑之下，綠城管理也將打開代建行業的新藍海，開闢出更大的增長空間，最終成為中國最大的房地產開發服務商，在整個房地產業向新發展模式的過渡中發揮更大作用、貢獻更多力量。