超大特大城市，再次被委以重任！

7月21日，李強主持召開國務院常務會議，審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》（下稱“意見”）。會議指出，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。

據悉，中國當前超大城市有7個，分別是：北京、上海、深圳、重慶、廣州、成都、天津；特大城市有14個，分別是：武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、瀋陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。

在地產持續下滑、股市低迷的背景下，超大特大城市，又一次成了最大受益者，這也意味着新一輪刺激政策正式登場。

那麼，這次重磅政策會刺激地產板塊持續反彈嗎？

城中村改造，棚改2.0？

本輪城中村改造政策脈絡，源頭可追溯至2020年。2020年《十四五規劃》首次提出了城市更新行動。接着，今年4月28日的重要會議中就提出，要在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和平急兩用公共基礎設施建設。

其實，超大特大城市的“城中村改造”也一直在推進，年初至今，上海、廣州等多個城市相繼發佈改造細則。

在業內看來，此次《意見》對於仍處於低位運行的房地產行業具有指導意義，指引了新方向，而城中村改造有或將成為促進房地產市場回暖和經濟增長的新藍海。

需要注意的是，城中村改造雖然在一定程度上有利於穩定地產預期，但是此次與2015年的棚改並不一樣，不同點多於相同點，因此不能預期過高。

首先，棚改基本覆蓋全國，其中尤以三四線城市為重點區域，而本輪城中村改造參與的城市只有7個超大城市和14個特大城市，共22座城市參與。

其次，此前棚改以中央層面統一政策為指導，是央行出錢，可以超發貨幣；而本次城中村改造大概率是以地方推進為主，成本費用預計主要由開發商出資。

中信證券進一步分析稱，此前的棚户區改造不乏大拆大建的案例，但本輪城中村改造更像“繡花”功夫，既包含了拆除重建的全面改造，也包含維持建築格局的微改造，還有介於兩者之間的混合改造。

地產鏈能走多遠？

回顧上週行情，實際上週四就有資金埋伏房地產、消費，顯然已有資金提前拿了先手，但是週五依然沒有啟動新一輪向上的新動能。

當前對市場來説，高位的人工智能在退潮，低位的房地產板塊成功崛起。是不是風格轉換來了，地產鏈能走多遠？

業內分析指出，《意見》這對於經濟和樓市都算是一個利好，但動靜大概不會像上次棚改貨幣化那麼大。股市中對應的板塊，沒必要過於激動，因為這個政策嚴格來講也並不算是一個信息增量。

但這件事本身作用力夠不夠倒是其次的，當前應是一攬子政策中的一個，後面的還會一一出牌。

但總的來説，在市場供需雙雙疲弱的情況下，大城市城中村改造既能創造有效供應，也能滿足有效需求，是房地產保持穩定的重要抓手。

根據機構測算，城中村改造每年投資額大約8000億，且預計維持10年以上，如果居民意願問題和拆建資金來源問題能夠妥善解決，對整個地產鏈的拉動可能要顯著高於舊改。 

天風證券指出，如果後續城中村改造要擴大拆除重建的規模，後續核心還是看是否有來自於中央的增量資金的支持。否則，城中村改造可能仍然以深圳的以改為主或者上海的部分拆除重建，部分成套改造。

整體看，城改一定程度上可以對沖房地產下行引起的市場萎縮，利於地產鏈乃至國內經濟的預期改善。話説近期其實利好不少，但市場還沒給出迴應，量變到質變可能還差些契機，看看本月的重磅會議前後能不能有些轉折了。 

附概念股：

東方園林：北京本地股，同政府提供集生態城市規劃、水利工程設計、市政工程施工一體化的全產業鞋服務。參與了洛河景現帶及老城區生態綜合治理工程項目、南省市南北舊城風晚改造等改造項目，

榮盛發展：深耕”京津費城巾羣”及用邊有發展潛力的中等城市，目前佈局有大鳳原山旅遊區、慄香湖體育休閒康養小鎮及舊城改造、新城開發等建設項日。

大龍地產：北京本地股，2022年10月20日公吿，公司控股子公司大龍順發中標順義區後沙將信西四上村柳户區改造土地開發項日，

金房能源：公司供熱市場以北京地區為主。2022年年報披露，優化節能改造項目本年完成十六個小區改造，收到升級工作指揮部老舊小區改造工程資金補貼452143.60元。

矩陣股份：深圳本地股，從事主間設計與軟裝陳設業務，2022年全球百大設計巨頭排行榜，公司綜合排名位列管17位，住宅領域位列第1位，開發萬科西昌將軍府、融創福州國公館、融創福州海納新潮、陽光城金華未來社區等日建築改造。

深圳瑞捷：深圳本地股，國內進設工程質是與安全風臉第三方評估諮詢業務的開拓者之一，公司在商品住宅/商業建築維保、物業管理、公共建築EHS領域、老舊小區改造鑑定、二手房量認證等深耕佈局，與萬科碧桂園，融創等知名房企合作。

通用電梯：創業板第一家電梯上市企業，公司已成立司際有建築加物電梯事業部，積極響應老舊小區加裝電梯需求，積極完黃加液電梯業務方案，努力開拓加裝電梯業務市場，目前公司針對老舊小區加裝電梯有多種方案和產品可供選擇。

新城市：公司具備提供城市發研究、總體規劃、詳細規劃、城市更新規劃、各然專項規劃及各層次城市設計的業務能力，也的提供建築設計、市政設計、綜合交通規劃、低被城市建設規劃、風復園林設計、土地整備與全過程工程諮詢等綜合性全面業務服務。

注：特別提醒，投資決策需建立在獨立思考之上，本文內容僅供參考，不作為實際操作建議，交易風險自擔。