伴隨城投等新參與者成為拿地主力，代建行業的發展邊界也在不斷髮生變化。

日前，國泰君安證券發佈首次覆蓋研報，預計代建市場規模將保持高增速(至2027年每年增長20%左右)，龍頭公司綠城管理(09979.HK)的利潤有望錄得強勁增長，給予該公司“買入”評級，目標價10港元。招銀國際也相繼發佈研報，表示看好綠城管理的市場表現，並維持買入評級，目標價9.39港元。

從上述兩家機構給予的目標價來看，與當前綠城管理7.27港元左右的二級市場價格相比，最高已存在超過35%的上升幅度，為代建市場帶來了更多想象。

今年以來，國央企、城投、AMC及金融機構在土地市場中扮演着越來越重要的角色，其背後潛藏的巨量代建需求也隨之加速釋放，帶動代建市場空間不斷增大。在此背景下，以綠城管理為代表的代建龍頭或將率先邁入全新的發展機遇期，迎來新一輪的增長。

土地市場“新力量”

過去一年裏，作為土地市場託底力量的代表，地方國企、城投等紛紛成為拍地“主角”。中指研究院統計數據顯示，2022年，全國全口徑住宅用地土地出讓金41750億元，同比下滑31%。其中，城投拿地22494億元，佔比高達54%，備受市場矚目。

火熱的勢頭延續到了2023年。根據中指研究院發佈的2023年1-3月中國房地產企業拿地面積數據，在50家代表房企中，以央國企為代表的頭部企業拿地金額及面積顯著多於其他代表企業；全國拿地面積前20名裏，城投性質的企業佔13家，是絕對的拿地主力。

另一方面，隨着金融支持房地產市場的政策相繼出台，金融機構紓困房企的帷幕已緩緩拉開。房地產行業急需出清的背景下，不少金融機構或AMC紛紛向房企伸出援手，開展保交樓金融支持服務。

國企、央企和城投平台託底拿地，疊加金融機構紓困房企等，土地市場參與者的結構已然發生改變，這無疑將給代建市場帶來更多新增“剛需”。

以城投公司為例，據克而瑞的統計數據，去年城投拿地建面佔比超過全國土地總出讓面積的一半，但其地塊開工率僅為8%。

不難發現，在業內普遍缺乏房地產項目開發經驗和能力的狀態下，手握多宗地塊的城投平台更加需要專業的代建服務服務，對於“代工”的需求將持續擴大。在這一點上，其他非開發類企業也有相似之處，如金融機構就需要通過代建為保交付任務的完成作保障。

在此背景下，較為先進的、高效賦能的代建模式順應了這一發展趨勢，大規模的代建增量需求有望加速釋放，為代建企業帶來了很好的業務契機。受此帶動，代建市場或將進一步擴容升級，迎來穩健的景氣度及確定的長期增長趨勢。

其中，在國央企、城投代建等方面具備深厚積澱的綠城管理將有望率先建立市場競爭優勢，推動國內代建行業發展一路走強。

搶佔政府代建先機，綠城管理擁抱新機遇

作為目前代建行業的領軍企業，綠城管理在政府代建領域已擁有接近20年的經驗，公司早在2005年便憑藉杭州江乾區“城中村”改造和安置房項目建設進入政府代建領域，隨後其政府代建項目的體量和品質更是連年位居行業領先地位。

在這一過程中，綠城管理打造出一個個優秀的政府代建樣板，形成了良好的行業口碑。公司斬獲了包括詹天佑獎、廣廈獎、錢江杯等知名獎項，其打造的杭州海潮雅園、湖頭陳花苑，縉雲的西橋世家等項目也均被譽為當地“最美保障房”。

杭州海潮雅園

發展至今，綠城管理在政府代建方面的能力仍在不斷得到夯實。

2022年，在房地產市場處於下行週期的情況下，公司抓住“十四五”期間保障房建設這一機遇進行全國化擴張，其政府代建業務實現營收7.81億元，同比增長36.6%，佔整體收入的29.4%，業務表現頗為突出。

值得關注的是，截至2022年末，綠城管理成為中國首個總合約建築面積衝線“1億平”的代建公司，其中政府類代建佔比高達33%左右；在公司已開工在建項目中，政府代建面積佔比更是超過了52%。可以説，綠城管理對於城投類、保障類項目早已駕輕就熟。

對於第三方代建而言，國央企、城投平台無疑是穩定而優質的客户。在這一點上，綠城管理已率先洞察市場方向，在公司2022年新拓的項目中，來自國企及城投類客户的面積佔比高達66%，客户結構持續優化，業務高質量發展可期。

近年來，憑藉自身的品牌、管理及資源整合優勢，綠城管理持續探索紓困類項目，激發企業發展新動能。去年以來，綠城管理牽手金融機構和各類委託方介入多個資方紓困項目，並取得良好成效。

迄今為止，綠城管理的資方代建業務連續三年複合增長率保持在20%以上，其內在發展潛力加速釋放，展現出巨大的增長勢能。

紮實的業務能力背後，源自綠城管理緊扣發展脈搏的經營節奏。

眾所周知，以輕資產為業務特點的代建模式具有天然的抗週期屬性。但在這之外，綠城管理業績持續增長背後的內生動力，更多來自公司不斷根據市場變化，靈活調整委託方、區域和產品結構的經營方略。同時，多元化的業務板塊也使公司更具市場韌性。

據綠城管理預測，隨着政府及金融機構主導的房地產開發項目增多，相應的代建服務需求將穩步增長，中國的代建行業滲透率將達30%以上。

通過對市場研判、業務、品牌等能力的輸出，疊加央企信用背書，綠城管理已為合作各方及代建市場帶來了足夠信心，後續增長空間將進一步打開。基於此，公司對歸母淨利潤的指引由原來的25%調整到了30%的增速，依託行業景氣度持續向上，其接下來的表現更加令人期待。