剛剛發佈的2022年度業績，在某種程度上證實着北京建設的成功轉型。

第一，北京建設在並不平凡的一年實現業績的顯著向好。

對於各行各業來説，2022年都是充滿變數的一年。經濟環境疲軟、線下場景受限,消費需求下滑，同時全球通貨膨脹攀升等，一系列困難大大提升企業的經營難度，上市公司的業績也多有承壓。

根據財報，2022年全年，北京建設收入增至13.13億港元，同比 84.74%；毛利增至4.67億港元，同比增長4.5%；股東應占綜合虧損減少約2.52億港元至1.22億港元，大幅收窄。

第二，“輕”、“重”業務各有收穫，輕重結合的發展模式越跑越穩、越跑越快。

北京建設自2019年以來逐步實施兩項業務轉型，轉入輕重結合的發展模式，即推動供應鏈業務發展，以及專業地產開發業務成熟項目實現退出獲利，均取得良好進展。

2022年，由於供應鏈業務發展，北京建設來自貿易業務的收入達到7.48億港元，同比增加301.44%；截至2022年末，其發展供應鏈業務的主要推手——線上平台累計註冊用户已超過10萬+，這一數據較去年同期增長5倍；實現線上交易額2億+。同時，北京建設順利完成物流倉庫兩項資產和工業廠房四項資產的出售，並獲得了可觀收益。例如，其完成售出高端和現代化普通倉庫北京通州區項目的90%權益，錄得出售收益1.73億港元。

另一個角度來看，於業界乃至整個市場而言，北京建設的成功轉型也給許多要轉型的企業提供出不錯的價值樣本，不妨具體探討其背後的戰略思維和發展潛力。

立足自身優勢而創新，駛入高潛力賽道

審慎評估了業務的可持續發展未來後，北京建設決定進行業務轉型。北京建設沒有急於完全跳出原有業務，而是基於原有業務的成熟經驗創新業務，從而轉入重資產運營專業化、輕資產運營規模化的輕重結合的發展模式。

目前北京建設的運營團隊擁有重資產運管、國際凍品貿易、線上凍品交易、供應鏈金融四大專業性業務能力。雖然規模不大，但聚集了冷鏈業務全覆蓋的綜合性運營經驗，是行業內極少數以產業生態思維運營的管理團隊，在市場運營端有獨特的綜合性競爭優勢。

北京建設冷鏈相關業務可追溯到2010年，很早便開始着力冷鏈物流設施建設，逐漸形成規模龐大、全面完善的生態業務體系。例如冷鏈倉儲方面，截至報吿期末，北京建設規劃及擁有倉儲量已達128,000噸，運營中可出租倉儲量達98,000噸，天津和青島的冷庫平均出租率均保持較高水平。

來源：公司財報

聚焦食品供應鏈業務，北京建設以凍品交易生態一體化的服務經驗出發，向食品供應鏈綜合服務商轉型。

近年來國家大力提倡全國統一大市場，市場運作端一直在需求複合型一體化解決方案。中國食品供應鏈鏈條過長，上世紀80年代國家供銷網絡逐漸退出市場體系後，食品供應鏈百花齊放，萬家爭鳴，但也照成了行業內的經營混亂、結構複雜、鏈條過長、生態紊亂的情況。國家提出全國統一大市場的執行痛點主要集中在沒有全國化的基礎設施聯網做支撐，產地、銷地之間沒有一體化的管理能力，產品標準化、物流監管、品牌賦能、數字賦能、金融賦能沒有着力點，形成了行業內有巨大需求但又無法落實的尷尬境地。

在日用百貨的供應鏈中多年來形成品牌渠道商（大型商超、京東、阿里）+品牌物流（普洛斯等）的商流、物流結合的商業生態；但在食品供應鏈特別是生鮮供應鏈裏生態整合發展不暢。主要的原因是食品供應鏈安全牽動國家命脈，運營方及核心設施配套商的政治身份倍受到關注。特別是在經歷了“俄烏”戰爭和“新冠疫情”的經歷之後，各方主管機構對行業的參與方都採取了相對謹慎的態度。一方面旺盛的市場需求在倒逼行業管理整合、另一方面北京建設優勢的綜合性管理經驗及大型國有企業的股東背景，讓北京建設在全國性食品供應鏈綜合服務領域擁有了一個獨有的三到五年的黃金髮展期。

根據勾股大數據、中物聯冷鏈委，2021年，我國冷鏈物流行業市場規模已達4916億元；2022年-2026年，這一市場規模將以17.5%的年複合增長率持續增長，在2026年達9371億元。其中，食品生鮮在冷鏈物流行業中佔據絕大部分市場。

供給端來看，在過去一段時間，由於行業沒有進行改革，供應鏈行業仍受高投入和低信息化等因素影響，發展比較緩慢，並無形成行業領軍企業，存在較好的競爭格局和巨大的發展潛力。

不斷進化與突破，真正走向高質量發展

基礎之上，北京建設還在繼續成長，期內也儘可能地推動自身進化與突破。這為其可持續發展奠定堅實基礎，預示着其未來有望實現長期盈利，真正走向高質量專項發展。

具體來看，其進化與突破體現在：

其一，利用獨有的冷鏈基礎設施的綜合管理能力整合行業資源，實現金融賦能。

如同物流基礎設施是商品流通發展的核心基礎一樣，冷鏈基礎設施是食品供應鏈高水平發展的核心基礎。2019年後國家大力鼓勵冷鏈基礎設施的投入和發展，各地政府及國資平台投資建設了大量的冷鏈基礎設施，幾年來陸續交付，但市場上出現了大量冷鏈基礎設施無人運營的尷尬局面，一方面各地政府通過各種渠道的瞭解向北京建設冷鏈運營團隊尋求幫助。另一方面各地方供銷體系、各大金融機構、建築型央企因業務拓展需要都在尋求與北京建設的橫向聯合，利用全國性的冷鏈基礎設施開展相關業務。在市場發生重大變化前，北京建設的冷鏈基礎設施運營板塊擁有一個極具競爭優勢的市場進入窗口期，通過輕資產管理模式在三到五年內，形成全國統一的冷鏈基礎設施管理網絡具有極強的可操作性。同時通過金融賦能，形成信用庫管+動產質押的金融倉模式，可以極大的助力食品供應鏈行業流通結構的變革，為全國性統一大市場食品供應鏈部分奠定可操作的基礎。

其二，利用行業數字化經驗、深耕行業流通管理和大數據風控

2018年北京建設啟動了“凍品e港”在線交易平台項目，2023年線上平台註冊企業突破13萬，平台實現海外訂購一條龍服務、線上交易在線支付、冷鏈物流線上線下實操結合、供應鏈金融線上風控等核心功能的落地。期內，凍品e港持續優化V3.0商用版本、H5版本及APP版本，成功實現在線註冊、交易、支付一體化，並完成了在線平台安全管理方案、產品實行全生命週期管理及全媒體管道的運營管理，在行業內線上管理經驗獨樹一幟。

未來北京建設將與行業內其他專項公司合作，深耕流通管理及市場交易大數據風控，如與紫光雲合作供應鏈一體化數字管理；與漢王科技合作OCR金融倉庫管識別；與中科院大數據所合作AI智能交易價格風控體系等流通管理及金融風控的專項功能，強化食品供應鏈行業內的數據服務能力和競爭優勢。

其三，利用冷鏈基礎設施金融倉的核心能力賦能供應鏈上下游生態

北京建設通過冷鏈基礎設施的綜合性運營能力，結合信用庫管+金融賦能+數字化管理，搭建食品供應鏈流通的基礎配套服務。通過鏈接產地收儲金融倉、貿易避險金融倉、銷地前置金融倉的管理鏈條，向上遊產地端、農批市場、港口貿易交易端、城市消費前置端做行業革新式的賦能。形成食品供應鏈從產地到銷地的全生態的綜合性服務，幫助相關生態圈的企業。如幫助農村合作社、供銷社、農墾集團實現訂單農業模式，提高產地收儲能力，幫助食品供應鏈流通企業提高資金利用能力及市場風險對抗能力，幫助城市銷地市場匹配前置倉，減少小B企業運營資金的佔用，以及幫助地方政府實現應急性的食品保供功能。形成由大型央國企、地方政府及平台公司、金融機構組成的保障性生態，組合發揮各自的主營業務優勢，服務食品供應鏈、服務鄉村產業振興、服務行業內眾多的中小企業。

結語

透過這份財報，讓業界清晰看到北京建設的經營向好、獨特的戰略思維，以及可觀的發展潛力。

可以明確，北京建設前期多年的冷鏈業務積累在市場競爭中有較明顯的優勢。目前整個食品供應鏈行業整理升級需求明顯，市場發展需求旺盛，利潤空間較其他行業有較大的想象空間。一旦北京建設成功組織了全國的冷鏈基礎設施的管理網絡，短期內既服務了地方政府、供應鏈上下游相關企業，實現社會效益、經濟效益雙豐收，又為北控集團在遠期發展成中國生鮮食材集成商，向現代化食品供應鏈短鏈模式的發展打下堅實的基礎。

資本市場是一個講究預期差的地方，未來實際發生情況和預判有差異就會產生預期差，藴藏修復潛力，當下或許應當對其引起更多重視。隨着北京建設後續繼續證明戰略轉型成功，終將吸引市場目光，迎來價值迴歸。