近年來，國內房地產市場受到了多重壓力，隨着國家持續強化對行業的監管與調控，疊加疫情管控以及需求疲軟等因素的影響，行業內一部分房企面臨較大的流動性風險和資金鍊斷裂的壓力。整個市場一度雷聲陣陣，即便是大型房企也未能避免陷入危機當中。

儘管行業面臨前所未有的波折，但依舊不乏優秀的企業展現穩健的經營能力，以其持續構建的核心競爭能力邁過行業困頓階段，其中有着央企背景的華潤置地（01109.HK）便是典型。不妨就其近日交出的年度成績單來一探究竟。

1、業績多重亮點呈現，華潤置地的“穩”字訣

過去一年，華潤置地仍然表現出穩健的盈利能力，財報顯示，公司實現綜合營業額2070.6億元人民幣，扣除投資物業重估增值後的核心股東應占溢利270.0億元，同比增長1.5%；計入投資物業重估增值後的股東應占溢利280.9億元，全年綜合毛利率為26.2%。此外公司宣派全年股息每股1.401元人民幣，按年增長1.5%，全年派息率37%。

這份亮眼成績單的取得離不開公司各大業務板塊齊頭並進穩健增長。華潤置地堅持“城市投資開發運營商”的戰略定位，構建了“3+1”一體化發展的業務模式，擁有開發銷售型業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務三大主營業務，並外加生態圈要素型業務。

其中，在開發銷售型業務方面，公司全年實現簽約額3013.3億元，在行業內排名提升至第四位，進一步鞏固行業領先地位。年內，公司來自開發物業營業額為1761.6億元，開發物業毛利率達23.0%。值得一提的是，截至2022年底，華潤置地鎖定已籤未結算開發物業營業額2493億元，其中1632億元將於2023年結算，為今年業績增長打下了堅實的基礎。

在經營性不動產業務方面，儘管面臨疫情影響下，公司旗下購物中心零售額仍然表現穩健達到137.6億元，同比降低1.3%，還原年內減租影響同比實際增長13.0%。截至2022年底，公司在營購物中心面積798萬平方米，同比增加19.3%，權益面積達660萬平方米。此外，公司來自寫字樓的營業收入達18.7億元，還原年內減租影響，同比實際增長10.1%。公司來自酒店營業收入達13.9億元，截至2022年底，公司在營酒店面積達73萬平方米，同比增長8.4%。

輕資產管理服務平台方面，旗下華潤萬象生活（01209.HK）實現營收120.16億元，同比增長35.4%。其中，住宅物業管理服務營業額78.02億元，商業運營及物業管理服務營業額42.14億元。截至2022年底，華潤萬象生活物業管理業務覆蓋全國178個城市，物業管理業務合約面積達3.49億平方米，同比增加78.0%。

生態圈要素型業務方面，公司旗下建築施工、代建代運營、長租和產業地產等生態圈要素型業務實現營業額182.7億元（含集團內業務），其中，建築施工營業額163.9億元（含集團內業務），代建代運營營業額10.4億元，長租營業額3.9億元。

業務穩健增長的同時，公司財務狀況持續優化。財報期內公司淨有息負債率為38.8%，平均融資成本3.75%，處於行業低位。公司保持審慎的財務管理，信用水平持續在行業中表現優異。年內華潤置地“三道紅線”保持綠檔，標普、穆迪和惠譽三大國際評級機構繼續維持本公司“BBB+/穩定展望”、“Baa1/穩定展望”及“BBB+/穩定展望”的信用評級。在眾多房企接連遭遇評級下調的背景下，華潤置地展現出了其強大的經營能力，實現穩健發展。

面對行業逆風期，公司亦積極推動業務佈局，蓄力未來成長。過去一年，公司土儲進一步得到夯實與鞏固。截止2022年底，華潤置地總土地儲備面積達6478萬方。年內，公司新獲取項目71個，一二線城市投資佔比92%，新增土地計容建築面積達1095萬平方米。此外，在物業方面，華潤萬象生活成功併購禹洲物業服務有限公司、江蘇中南物業服務有限公司和四川九洲千城物業服務有限公司，物管規模挺進行業前十。

總的來看，華潤置地的這份年度財報，展現了公司較為紮實的功底和經營韌性，而這背後也正是得益於公司多元化的業務生態佈局，為其帶來了更強的抗風險能力，能夠實現穩步發展。

2、持續夯實核心競爭力，積極向新發展模式轉型

近年來，伴隨房地產行業步入深層次變革新階段，行業過往的經營邏輯得以重構，傳統的房地產開發模式已經難以適應市場需求，各大房企積極探索新的發展模式。在此背景下，華潤置地前瞻性把握行業發展趨勢，結合自身優勢，積極尋求變革，不斷挖掘行業與自身價值，構建了獨特的核心競爭力，走出了一條高質量的發展道路。

具體來看：

其一，公司高度重視產品力與服務力的打造。

華潤置地注重研發和創新，不斷推陳出新，滿足不同客羣的需求，特別是迎合新生代購房羣體對品質和生態環保的追求，不斷提升物業服務管理和質量水平，通過精細化運營以及數字化賦能，形成了領先的產品力與服務力。

得益於地產開發與物業管理的雙向聯動，這也讓華潤置地的項目有着更高的品牌溢價和保值增值能力，由此形成正向循環，吸引更多的客羣，為項目去化帶去強力支撐。

通過圍繞產品力與服務力構建的核心能力，公司持續贏得了市場的口碑，增加客户忠誠度，增強自身的品牌價值，為長遠發展奠定基礎。

其二，公司不斷推動精益管理，開展組織變革推動提質增效。

面對行業利潤式微，向管理要效益成為華潤置地的重要策略方針所在。公司積極推動內部組織變革，不斷提升生產運營精細化水平，驅動降本、提質、增效。通過科技創新與數字化轉型，有效推動精準降本和精益化費用管控。

即便面對嚴峻的市場環境，公司仍然保持了穩健的回報水平，在運營管理費用率上實現有效優化。

其三，積極打造新增長曲線，構建生態圈閉環持續釋放成長潛能。

面對傳統房地產市場的飽和以及新興領域對市場的重構，華潤置地積極拓展新增長曲線，藉助科技創新、數字化轉型等手段，積極探索產業上下游，其中生態圈要素業務成為其戰略佈局的重要看點所在。

公司通過拓展代建代運營業務、產業地產、長租公寓等相關領域，不斷髮揮先發優勢，持續轉型創新。其中，代建業務方面，年內成功中標3.5平方公里“深圳後海中心區智慧城市建設運營服務項目”，這也意味着公司向“城市運營商”的轉型邁出了實質性步伐。此外，長租業務進駐15座城市，在管56個項目5.6萬間房，併成功發行國內首單市場化機構運營的保障性租賃住房公募REIT（508077.SH），實現了投融管退閉環，商業模式全面升級。

藉助新業態的佈局，華潤置地擴展了新增長點，同時也進一步完善了自身的發展模式，並帶動相關產業鏈的升級與創新，對行業的長遠發展具有突出意義。而透過此舉也進一步夯實了自身的核心競爭力，助力其在行業中穩健前行。

3、不確定性環境裏的確定性，受益兩大主線驅動估值修復

迴歸到投資層面，面對充滿不確定性的大環境，華潤置地展現出了兼具確定性與成長性的一面。

首先從今年的投資主線來看，一方面，隨着中國特色估值體系的提出，央企國企估值面臨重塑，有望迎來估值修復之旅。從華潤置地的角度來看，公司所處的是房地產行業，在行業經歷深層次變革的階段，其央企背景加持下不論是在資源獲取、融資優勢等方面均展現出較強的競爭力，而多元業態佈局下帶來的抗風險能力亦得到驗證，這也意味着公司更具備在行業中獲取估值溢價的實力。受益央企國企價值迴歸浪潮，華潤置地具備重估的要件。

另一方面，今年市場的另一條投資主線在於修復邏輯。眼下伴隨疫情陰霾消散，整個宏觀經濟迎來複蘇的新階段，樓市回暖、消費市場復甦等均有望支撐優質的具有商業生態經營佈局的房企迎來業績修復。

從華潤置地來看，公司在地產開發業務端受益市場需求回暖以及格局改善具備修復預期。

過去疫情三年時間裏，房地產行業經歷了前所未有的深度調整，如今伴隨政策端的緩和，以及行業新發展模式的演變，整個房地產市場有望迎來向上拐點。而經歷了市場淘汰出清後，市場份額也將進一步集中到頭部玩家，這也意味着保持領先優勢的華潤置地還將持續受益行業的發展提質，獲得更多的業務發展機會。

與此同時，華潤置地佈局核心一二線城市，市場需求具備支撐，同時率先受益政策端的改善，獲得業績修復的先機。

此外，聚焦到其他業務板塊，在宏觀經濟復甦的大背景下，華潤置地圍繞購物中心、生態圈要素業務等商業生態的復甦彈性也將更大，同時輕資產業務的業績釋放，進一步夯實其持續經營的能力，有望帶來更高的成長性預期以及估值重塑的新機遇。

4、結語

江上弄潮兒，千古立潮頭。

縱觀整個人類商業歷史，那些穿越週期的企業往往能夠洞察市場趨勢，把握機遇，積極創新並引領行業發展。它們具備良好的戰略眼光和執行力，注重產品和服務質量，不斷提升自身核心競爭力，同時在不斷挑戰與突破的過程中，建立起了品牌影響力和市場地位。

中國房地產行業走過四十多年，行業從過去的跑馬圈地野蠻生長到如今追求管理紅利、精細化運營，探索新的發展模式，在行業的大變局當中，勢必還將有更加優秀的企業誕生。華潤置地展現的競爭實力以及在行業探索當中孕育的潛能，決定了在行業競逐的下半場，其應當有一席之地，公司未來的發展也將值得期待。