2022年，中國樓市經歷了寒冬。全年開發投資下滑10%，土地出讓下滑53.4%，新開工下滑39.4%，均創下年度最大跌幅。去年全國銷售額13.3萬億元，一年少了將近5萬億元。TOP100房企銷售額同比下滑逾40%，排名前50民營房企有超過70%出現資金流緊張，甚至公開市場違約。

2023年，中國樓市迎來了夢幻開局，觸底復甦將會是確定性事件。然而，海外樓市在經歷疫情幾年的狂熱之後，2023年將面臨天寒地凍的境地。

全球最大的私募股權基金和資產管理公司——黑石集團房地產業務頻繁暴雷，給海外樓市以及金融市場敲響了警鐘。

01

3月2日，有媒體報道稱，黑石集團有價值5.62億美元的商業地產抵押貸款支持證券發生違約，這批證券是以2018年收購的芬蘭企業SpondaOy擁有的一系列寫字樓和商店為擔保的。

據知情人士透露，黑石曾向證券化票據持有人尋求延期，以便有時間處置資產和償還債務。但俄烏衝突和利率上升引發的市場波動中斷了其出售過程，加之債券持有人投票反對進一步延期，週四的一份聲明顯示，這批證券現已到期並尚未償還，貸款服務機構MountStreet已確定黑石違約。黑石的一名代表在表示，這筆債務只涉及Sponda投資組合的一小部分，我們對服務機構沒有采納我們的建議感到失望。

要知道，不動產基金是黑石的第一大集團業務，包括一系列美洲、歐洲、亞洲的房地產基金，以及房地產收益信託REITS等等。截止2021年末，該業務規模高達2790億美元，佔黑石總規模的32%左右，超越私募股權傳統業務。2022年，黑石不動產基金曾募資335億美元，繼續在擴張路上一路狂奔。

但美妙的音樂戛然而止。黑石坐擁如此龐大的資產規模，再次發生債券違約暴雷，令外界頗為擔憂。其實，從去年10月份開始，黑石旗下的房地產信託基金（BREIT）被投資者瘋狂擠兑。

10月，投資者贖回資金申請高達18億美元，佔到公司淨資產規模的2.7%。雖然額度超標，但黑石仍然100%履約。到了11月，更多投資者要求贖回，黑石遭遇困境，僅僅受理了43%的申請，總計13億美元。基金投資者愈發恐慌，12月贖回賣盤蜂擁而入，黑石將贖回額比例從2%驟降至0.3%。

今年1月，投資者贖回金額繼續飆升至53億美元，黑石僅僅批准了申請量的25%。2月贖回回落至39億美元，但仍然大幅超標，黑石只批准了14億美元的贖回請求，佔比35%。

黑色遭遇擠兑已經持續4個月了。如果3月份贖回請求再度反彈，按照季度贖回5%的上限規定，黑石可兑付的贖回金額可能只有僅僅7億美元。

黑石努力自救，開始瘋狂賣不動產。

12月2日，該公司宣佈，擬作價12.7億美元將美高梅大酒店和曼德勒海灣度假村的49.9%股份賣給VICI，後者也持有這兩個拉斯維加斯知名地標的剩餘股權，收購後將全資擁有這兩個地標房產。

今年1月25日，黑石出售了位於巴塞羅那的一棟建築，售價2.4億歐元。同日，有媒體報道，黑石正在洽淡將印度最大房地產投資信託公司Embassy Office Parks中的50%的股份出售給貝恩資本，交易價值達4.8億美元。1月29日，黑石以4億英鎊的價格出售了倫敦聖凱瑟琳碼頭，購買方為新加坡前首富郭令明。

黑石除了自救，還向外界求救。今年年初，黑石找到加州大學，達成了一份協議：加州大學向BREIT投資40億美元，期限6年，而作為回報，黑石需要保證向加州大學支付至少11.25%的年化回報率。

黑石遭遇了一些列的風波與暴雷。這讓外界真實感受到了黑石龐大資產帝國內部藴藏着的巨大風險。雪上加霜的是，伴隨着2023年海外樓市價格的持續承壓下行，黑石恐將遭遇更大的流動性危機。

黑石老闆蘇世民已經年過7旬，經歷八次大危機而不倒。這一次會不會驚險涉關，我們並不知道。

02

海外樓市搖搖欲墜。

先看俄烏前線的歐洲。德國2022年房價上升2.1%，但四季度快速大跌了1.8%，半年跌了2.5%，創下20年最深跌幅。法國方面，今年1月同比平均大跌2%。其中，在巴黎以及里昂和圖盧茲等大城市同比大跌8%。

英國方面，2月房價同比大跌1.1%，為2012年11月以來最深跌幅。據英國央行數據顯示，1月購房抵押貸款批准數量從上月的4.05萬筆下降至3.96萬筆，為2020年5月以來最低水平。剔除新冠疫情初期異常值，則是自2009年1月以來最低的房貸批准數量。

還有黑石此次債券違約的芬蘭，在去年12月，房企舊房價格同比大跌2.5%，環比下跌0.2%。當月，房地產中介代理的房屋銷售比 2021 年 12 月減少了 38%。

瑞典則是歐洲房價下跌最快最猛的。樓價已從峯值下跌了18%，去年公寓價格大跌11%，獨棟住宅大跌13.7%。其中，瑞典首都和第一大城市的斯德哥爾摩獨棟住宅價格暴跌19.8%，公寓暴跌11.6%。

歐洲之外，悉尼房價一年內大跌近14%，奧克蘭大跌近22%，多倫多大跌16%。當然，美國樓市也已經陷入“冰窟狀態”。

美國購房者信心指數在去年末曾快速滑落至39，創下1980年代以來最低水平。房屋建築商也一樣，信心亦不足。今年2月，NAHB房地產指數回升至42（曾在去年12月創下31），但仍然位於疫情初期爆發以來的低位水平上。要知道，NAHB指數是美國房屋銷售以及整體支出的一個領先指標。指數高於50，表明房地產市場在擴張，低於50表明在收縮。

地產買賣信心嚴重不足，直接體現就是成交寡淡。今年1月，美國成屋銷售量按年率計算為400萬套，較去年同期減少37%。該銷售量是除2020年5月因疫情導致異常值外，自2010年10月以來的最低值。這已經是連續12個月下滑，創有史以來最長連跌紀錄，連跌週期甚至已超過2008年次貸危機時期。

美國房價也開始掉頭下跌。12月標普凱斯席勒（S&P/CS）全美房價指數連續第6個月下滑，環比下跌0.51%，比預期的下跌0.4%還要糟糕。經歷一連串的下跌，去年12月的房價比當年6月的峯值水平低4.4%。

房地產是一種金融資產，自然也會受到貨幣政策的深度影響。在疫情放水的幾年間，全球樓市經歷過狂熱，經合組織34個成員國的平均房價較2019年上升35%。其中在2020年3月至2022年6月，美國房價驚人上升42%。

但從去年開始，海外主流央行調轉槍頭控制惡性通脹。美聯儲一年加息了425個基點，歐洲央行加息了250個基點。但通脹絕對值依舊很高，近月數據顯示並沒有像市場預期那樣的順暢下滑。

法國2月份調和CPI同比初值上升7.2%，創下歷史新高，超過預期的7%；西班牙2月調和CPI同比初值上升6.1%，而市場預期則是較前值的5.9%有所下滑；德國2月調和CPI初值同比上升9.3%，大幅高於預期的9%，也高於1月前值的9.2%。

美國方面，1月通脹各項數據普遍超預期。尤其是美聯儲更為青睞的核心PCE，重回升勢至4.7%，打破前期持續下滑的勢頭。

一些列通脹數據披露後，金融市場押注美聯儲本輪貨幣終端利率將去到5.5%，歐洲央行終端利率去到4%，且維持高利率的時間比此前預期更持久。同時，歐債、美債收益率大幅飆升。其中，10年美債收益率突破4%，1年期更是攀升至5%以上。德國10年期攀升至2.72%,，續創2011年7月以來新高，2年期為3.19%，創下2008年以來最高。意大利10年期為4.57%，逐步逼近去年新高位置。

而10年期國債收益率，是資產定價之錨。它大幅上升，也意味着房屋按揭抵押貸款利率也會隨之攀升。截止最新數據，美國30年期固定抵押貸款利率重回7.1%上方，創下2022年11月9日以來新高。而1月底曾一度回落至5.99%。歐洲也同樣如此，住房貸款利率攀上數年高位。

如此之高的利率水平，對於剛需購房人羣以及投機客均會是重大打擊。並且伴隨着通脹不能順暢迴歸2%的目標，歐美央行還將繼續加息，且保持高利率的時間更久，樓市成交、銷售、價格還將承壓下行。

美國樓市沒有觸底，歐洲也沒有。還早着呢！

而黑石在美國，在歐洲都有規模龐大的地產項目，面臨着資產抵押價值縮水的重大風險。並且伴隨着投資者的持續撤出，黑石面臨困境的艱難程度可想而知。

03

10次危機，9次房。

1991年，日本房地產市場泡沫破裂，日本經濟失去了30年。2008年美國爆發次貸危機，背後是因為美聯儲加息期間刺破了美國房地產泡沫，導致後續一些列的貸款違約。這也讓我們見證了房價暴跌對於全球金融體系的重大威脅。還有1929年的大蕭條，1997年亞洲風暴，均有地產危機引爆的經濟與金融危機的身影。

這一次，歐美利率去到越高的位置，且維持的時間越久，海外樓市孕育的風險就越大。而黑石作為全球地產領域的超級巨擘，目前已經身陷囹圄，已給世界帶來一絲不安。

歷史不會簡單的重演，但總是驚人的相似。百年未有之大變局進入加速變局期，需警惕樓市飛出超大黑天鵝。