本文來自格隆匯專欄：斑馬消費 ；作者： 楊柘

2022年房地產行業底部盤整，房企不再以規模稱王，財務安全成為唯一生存底線。

4年前，鬱亮高呼“活下去”三個字在行業裏振聾發聵，鮮少有人聽進去，大大小小的房企搶地搶項目熱鬧非凡，它們從區域奔向全國，甚至海外市場。

結果是，那頭狼真的來了，大家摔得頭破血流。

在新週期裏，依然是強者恆強，無論是拿地、回款，還是融資，一些實力房企出手更狠了。

新週期

在中國房地產發展史上，2022年應該是一個非常特殊的年份。房企拿地大幅放緩、融資持續壓縮、銷售去化困難，暴雷房企一家接着一家，行業經歷着一場殘酷的大洗牌。

渾身是傷的眾多房企痛定思痛，拋棄高週轉模式，才得以停下來喘口氣。昔日千帆競速、屢屢曝出地王的消息徹底消失。它們懂得，活下去比任何事都重要。

這一幕，恍若回到2018年。彼時，中國房地產市場一片欣欣向榮，眾多房企一騎絕塵競相爭奪榜單排名。彼時，萬科鬱亮高喊“活下去”，不合時宜的擔憂像極了《狼來了》中的戲碼。

未曾料到的是，這3個字在之後幾年裏一一應驗。房企暴雷、債務危機、甩賣資產救命，小麥大蒜西瓜都可以衝抵房價，房企們真的着急了。

即便這樣，很少有房企躲過這個週期，規模房企更集體陷入負增長。

據克而瑞數據，2022年百強房企中，有近9成累計業績同比下滑，降幅超過50%的企業達36家，業績增速-50%至-20%之間的百強房企有32家。

行業一片蕭瑟，投資開發、拿地大面積停擺。去年百強房企投資力度大降，近4成百強房企甚至暫停全年投資，百強房企拿地金額佔全國土地成交的比重降至34.3%，遠低於過往3年始終保持5成佔比。

同時，千億房企數量驟然腰斬，去年銷售過千億房企有20家、年銷售過百億房企有130家，低於上年同期的43家和158家。

逆襲的房企

當一個個膿包被戳破，眾多房企不得不為之前的規模衝動埋單，化債、銷售去化、開源節流等，手段無所不用其極，僅有一小波房企在寒冬中逆勢增長。

初步統計，在百強房企中，銷售保持增長的有約12家。其中，8成以上為國企和央企，民營房企僅有萬達集團、仁恆置地及瑞安房地產。

2022年，仁恆置地銷售額712.9億元，同比增長14.65%，行業排名從上年第48位升至第21位；萬達集團銷售額實現560.1億元，同比增長86.20%，從上年第77位升至第25位；瑞安房地產銷售額263.5億元，同比增長8.35%，從第88位升至第58位。

一些房企銷售增速雖放緩，但同行們垮得更快，推動它們的行業排名陡升。濱江集團從2021年的第22位升至12位。同期，華潤置地從第8位升至第6位，龍湖集團從第12位升至第9位，綠城中國從第7位升至第4位。

以上房企之所以能夠扛住週期繼續向前，主要得益於穩健的風格、佈局的優勢區域以及銷售去化效率等因素。

而央企、國企與生俱來的資源稟賦，其他同行也只有羨慕的份。

越秀地產有着廣州國資委+廣州地鐵雙國資屬性，去年實現銷售額1246.9億元，同比增長8.28%，行業排名從31位升至第15位。

建發房產銷售規模增長僅1.03%，但行業排名從2021年的第18位升至第10位，這家廈門房企首次躍進前十。建發房產背後是廈門建發集團，國資背景、母公司支持，成為逆襲的重要砝碼。

做對了什麼？

從規模衝刺到一場漫長的馬拉松，房企需要塑造競爭力，規避更多的風險。

當然，這對於央企、國企來説，抵禦下行週期不在話下。類似招商蛇口、建發房地產、華潤置地等企業，自身資金豐厚，負債少、融資通暢，品牌和行業地位加持，讓它們在拿地等環節，具有得天獨厚的優勢。這也是新週期裏，央企、國企成為土地市場主角的重要原因。

民營房企就相對難過得多。2021年以來陸續倒下的房企，絕大多數是民營，就連恆大、融創等巨無霸也在劫難逃。

極個別民營房企能夠逆勢突圍，除了自身資金保障，產品及品牌的認可度也是重要原因。像濱江集團近30年深耕杭州市場，吃透區域市場紅利的企業並不多見。

另外，一些房企未雨綢繆，主動謀劃改善企業收入結構，為成功穿越週期埋下了鋪墊。在這一點上，不得不提萬達集團。

這家以地產起家的企業，早在鬱亮對全行業喊話之前，就動了甩包袱的心思，2017年，果斷出售文旅和酒店資產過冬，淡化公司的地產屬性。

在萬達成立30週年時，王健林對外稱萬達已不是房地產企業，但地產業務不會完全剝離， 因為商業項目不可能完全離開住宅項目獨立發展。

顯然，王健林早就看到房地產業務的週期性等弊端，轉而涉足擁有穩定現金流、科技含量更高的領域。

在這之後，一些房企依葫蘆畫瓢。保利地產去掉地產二字更名保利發展，龍湖地產更名龍湖集團，中駿、奧園、綠地等也相繼去地產化。

開啟第二增長曲線早已是行業共識，除了地產開發業務，眾多房企涉足商業、長租產品、物管以及代建領域，以求釋放更大紅利。

萬科分拆物業IPO；龍湖集團開出超過70座商場、11萬間冠寓；綠城中國涉足代建業務等等，都在抵禦週期性風險。

當然，在房地產主業裏勤扒苦幹，也有小勝者。

瑞安房地產學到了港資房企經營精髓，將開發週期拉長，吃幹榨淨土地溢價。比如，上海太平橋地塊、瑞虹新城開發週期超過25年；2005年公司進入武漢市場，耗時16年僅開發了武漢天地和光谷創新天地兩個項目。2019年-2021年毛利率分別為51.13%、51.12%和40.86%，2022年上半年升至63.90%。