港股房地產板塊持續拉昇，億達中國漲超35%，寶龍地產漲近10%，龍光集團漲近9%，新城發展漲近8%，雅居樂集團、旭輝控股集團漲超6%。A股房地產板塊盤中反彈，財信發展、大悦城、廣匯物流、空港股份漲停，新城控股、萬科A漲超4%。

房地產ETF漲2.46%，房地產ETF、 房地產ETF、 房地產ETF基金上漲。

多家房企日前陸續披露11月銷售業績。

萬科A公吿，11月實現合同銷售面積207.4萬平方米，合同銷售金額304.4億元；1-11月，公司累計實現合同銷售面積2343.1萬平方米，合同銷售金額3772.2億元。

據世茂股份1-11月，公司無新增房地產儲備項目，公司實現累計銷售簽約面積約66萬平方米，同比下降58%；累計銷售簽約金額約86億元，同比下降69%，完成年度簽約目標的66%。

融創中國11月，集團實現合同銷售金額約人民幣80.4億元，合同銷售面積約60.5萬平方米，合同銷售均價約人民幣13290元/平方米。截至2022年11月底，集團累計實現合同銷售金額約人民幣1611.0億元，累計合同銷售面積約1218.3萬平方米，合同銷售均價約人民幣13220元/平方米。

12月7日，中指研究院發佈了《中國房地產市場2022總結&2023展望》，指出2022年，多地疫情反覆、多個期房項目停工等超預期因素頻出，疊加中長期住房需求動能釋放減弱，房地產行業面臨的挑戰前所未有，市場量價均下行。

房價方面，根據中國房地產指數系統百城價格指數，2022年1-11月，新房價格百城中累計下跌的城市有69個；二手房價格累計下跌，百城中下跌的城市數量達到了74個，特別是下半年以來，新房、二手房價格持續下跌，二手房價格連續下跌7個月，新房價格連續下跌5個月。

銷售方面，1-11月，重點100城商品住宅成交面積為2015年以來同期最低水平，同比下降近四成。其中，一線城市市場韌性較強，成交面積同比降幅最小。11月，託底房地產的政策頻發，但是購房者置業情緒並未出現明顯好轉，100城成交面積同比環比繼續下降。

2023年，經濟增速、貨幣信貸、疫情防控形勢及調控政策是房地產市場重要的外部影響因素。根據“中國房地產業中長期發展動態模型”，2023年全國房地產市場將呈現“銷售量價趨穩，新開工面積調整態勢難改，投資或繼續下行”的特點。

需求端，樂觀情形下，全國商品房銷售面積有望實現正增長，但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平；悲觀情形下，市場預期和信心修復不明顯，商品房銷售面積繼續回落，降幅或在3.6%左右。

供應端，2023年，新開工仍依賴於銷售市場的恢復節奏，同時受制於近兩年土地成交規模縮量、企業資金壓力較大等因素，2023年房企新開工規模或難有明顯改善。投資方面，新開工縮量、土地購置費繼續下行仍將制約開發投資額恢復，“保交樓”政策持續發力下，竣工有望逐漸改善，進而對投資形成支撐，2023年房地產開發投資額仍面臨下行壓力。

對於2023年的房地產政策趨勢，一方面，需求端政策將進一步加大力度，核心一二線城市存在政策優化空間，特別是核心二線城市政策空間較大，繼續優化“認房又認貸”、調整限購政策等，進一步支持剛需和改善性住房需求釋放。“保交樓”仍是2023年政策的側重點，政策性銀行專項借款、金融機構配套融資等資金將持續落位，保障項目交付。企業端資金支持力度有望延續，“三支箭”相關資金也將加速落地。

目前，除了央企、地方國企之外，已有25家優質民企得到銀行授信超過4000億元，混合所有及民營房企發債申請總規模已超過1200億元，針對“第三支箭”，目前已有4家地方國企、7家民營房企申請股權融資。

“三支箭”的落地對房企依然有要求，中指研究院構建了包括信用安全度、經營安全度和資產安全度三個維度的“三好房企”評價體系，選取206家樣本企業進行了系統評價，最終有62家“三好房企”，其中央國企39家，民營及混合所有企業23家，跟已經獲得支持的企業有高度重合。

這輪能獲得“三支箭”支持並且努力自救的企業，在未來的發展中也有望走出困境。從今年土地市場、銷售市場的表現來看，行業競爭格局也已經發生了比較大的變化。

伴隨着房地產行業進入新的發展階段，企業也應及時調整發展策略。短期應運用“三支箭”積極融資，響應號召“保交付”，同時把握核心二線城市政策窗口，積極營銷，以銷定投。中長期轉換髮展模式，圍繞服務在城市運營等領域積極轉型升級，如代建、物業和租賃運營服務等，隨着存量市場以及服務邊界的不斷擴圍和延伸，服務的市場空間持續增大。

展望2023年，平安證券認為短期行業陣痛仍將延續，但政策加速轉型背景下，房企信用風險再度暴露風險弱化，需求不足帶來的房價下行或成為短期壓力。2022年地產板塊全年演繹“格局優化、強信用房企市佔率提升”邏輯，2023年行業洗牌將逐步塵埃落定，更加考驗各家房企硬實力。短期基本面承壓下政策博弈空間仍在，板塊持倉低位增強安全邊際，中期行業築底企穩，基本面修復推動行情上行，我們看好2023年地產板塊整體表現。

開源證券稱當前對於地產政策底已相對明確，行業估值將陸續修復板塊仍具備較好的投資機會，房企股權融資開閘，四城土拍熱度分化證監會放開房企股權融資，在提供資金支持的同時改善房企資產負債表，加快併購重組及不良資產出清，加速行業格局洗牌的過程，已有萬科A、世茂股份、華夏幸福等多家企業披露股權融資意向。本輪政策從“第一支箭”銀行信貸融資打開，到“第二支箭”債券融資支持，再到“第三支箭”股權融資重啟，三支箭全部落地對房企融資提供多維支撐。我們認為當前對於地產政策底已經相對明確，銷售基本面仍在觸底，城市間土拍熱度分化加劇。我們預計未來購房端的政策也將持續寬鬆，市場信心有望持續提升，行業估值將陸續修復，板塊仍具備較好的投資機會。