廣發證券： 首次利率不設下限，全國性政策意義重大
本文來自： 廣發證券研究，作者：郭鎮 樂加棟 邢莘
9月29日，央行、銀保監會發布通知，計劃在2022年底之前，放寬對22年6-8月新建商品住宅價格環比、同比連續下降的城市的利率限制，當地政府可自主決定維持、下調或取消首套房貸款利率下限。中央層面的直接表述，放寬“因城施策”的政策下限，也有助於各地方政府更好的執行“促進房地產市場平穩健康發展”所需要的後續政策落地，以及幫助居民恢復購房信心。
央行、銀保監會宣佈符合條件的城市可不設首套利率下限。9月29日，央行、銀保監會發布通知，計劃在2022年底之前，放寬對22年6-8月新建商品住宅價格環比、同比連續下降的城市的利率限制，當地政府可自主決定維持、下調或取消首套房貸款利率下限。二套房維持當前規定。當前執行的標準為5月15日首套房貸款利率為5年期LPR-20bp，二套房貸款利率為LPR+60bp，根據最新LPR基準利率（4.3%），執行下限分別為4.1%和4.9%。截止至9月份全國100城市在執行利率口徑為首套4.15%，二套4.91%，本次政策將極大的放開房價下跌城市的利率空間。
本次政策最大影響全國約50%的市場。根據政策要求，本次利率調節針對價格同環比連續3個月下跌的城市，按照統計局70城市口徑計算，有23個城市滿足要求，70大中城市商品房銷售金額10萬億，滿足要求市場為2萬億。70大中城市以外市場規模約為7萬億，多為三四線城市，因此本次政策最大影響全國約50%的市場。此外，根據中國房協二手房價數據，除70大中城市之外的市場中，約有一半城市二手房價6-8月連續同比下跌，所佔商品房市場規模約為3.5萬億。
此次政策力度高於歷史同期，信貸政策對於銷售企穩具備重要意義。本次調節的意義非常重大，在因城施策的大環境下，利率下限作為少數掌握在中央政府手中的調節工具，對提振全國市場信心，具備較強的信號意義。部分城市可以選擇“取消”利率下降，其力度甚至高於08、14年的“基準利率0.7x“的水平”。歷史週期中，信貸政策對於銷售企穩具備重要意義，08年10月首套利率下限由基準利率0.85x下調至基準利率0.70x，2個月後全國銷售轉正（08年3季度單季度降幅為31%），14年9月首套利率下限由0.95x下調至0.70x，重點城市成交面積在Q4轉正，全國數據降幅也大幅收窄。
雖然是階段性、針對部分城市的政策，但取消下限的描述是前所未有的。中央層面的直接表述，放寬“因城施策”的政策下限，也有助於各地方政府更好的執行“促進房地產市場平穩健康發展”所需要的後續政策落地，以及幫助居民恢復購房信心。堅定看好地產板塊整體投資機會，建議提高“強信用+寬佈局”配置比例。
風險提示
未來基本面表現不及預期，包括政策改善力度不及預期，庫存累積快於預期，居民端需求持續性不及預期等；未來融資環境進一步收緊，對於渠道管控更加嚴格，信貸投放量減少；供給側改革下行業出清，對於市場情緒產生擾動。
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