2021年年中至今，市場上多重週期逐步退潮，市場對物管企業的成長性預期迴歸理性、對行業潛在風險和矛盾重新審視，板塊估值在內外部因素共同作用下持續下行，但時至今日市場又有所不同了。

隨着市場對於物管企業的認知的變化，相應的投資視角也發生了改變。當前，內部圍繞物企“成長性、確定性”，外部圍繞與地產的關係，資本市場對板塊的認知演變圍繞內外兩條主線，開始了新一輪價值重估。

當下，恰逢港股進入中期業績發佈密集期，正是從中篩選新認知下優質標的的關鍵節點。8月23日，港股物管企業弘陽服務發佈了其中期業績，從數據上來看，公司的中期成績單頗為亮眼。

數據顯示，截至2022年6月30日止六個月，弘陽服務收入達人民幣5.539億元，較2021年同期收入5.291億元增加4.7%。淨利潤為7340.9萬元，較2021年同期大增加14.7%。歸母淨利潤為6929.7萬元，同比增加15.8%。

站在市場變革和行業投資邏輯轉變的節點，我們或許可以從收入利潤的成長與確定性以及公司潛在的企業形態升級兩個方面，來進一步探究弘陽服務的長期價值。

財務數據領先同業，弘陽服務成長性確定

從歷史數據來看，具備持續增長能力和強防禦財務屬性的服務公司相對大盤可具備較高估值溢價。因此，物業公司的收入與利潤數據更值得關注，畢竟業績的持續成長是驅動公司股價的主要因素。

具體來看公司的收入與利潤，從增速和確定性兩大維度對其進行解析。

首先是看收入與利潤的增速。2022年上半年，弘陽服務報吿期內錄得收入5.539億元人民幣，同比增長4.7%，在上半年行業整體景氣度一般的情況下，此增速更顯難得。與同區域其他企業相比，公司淨利潤7341萬元，同樣大幅領先。

進一步細化來看各個業務的收入增長情況，物業管理服務實現收入4.042億元，佔總收入73.0%，同比增加15.3%；非業主增值服務實現收入7509.5萬元，佔總收入13.5%，同比減少11.4%，意味着公司對地產關聯業務收入依賴性的不斷降低，業績獨立性更強；社區增值服務實現收入7463.6萬元，佔總收入13.5%。

不難看出，在總收入不斷提升的同時，弘陽服務的主營業務的佔比在不斷提升。物業股作為長期投資的優先板塊之一，其中一大原因就是其物業服務具有長續性，商業模式穩定。因此物業管理服務收入與佔比均不斷提升的公司，將會是市場青睞的對象。

再從利潤增速來看，2022年上半年，弘陽服務淨利潤增速達14.7%，增速遠高於收入增速，説明過去的半年，公司不斷加強其盈利能力，夯實長期可持續發展能力，使其具備了較好的利潤成長性。

其次從毛利率/淨利率、在管面積和簽約面積看收入與利潤的確定性。

物管企業的一大投資邏輯就是其作為長期標的的穩定性，因而收入與利潤增長的確定性尤為關鍵。

從毛利率來看，公司總體毛利率為27.2%，其中物業管理服務的毛利率維持穩定，報吿期內毛利率為25.9%，小幅上升0.4個百分點，對比同地域的其他企業來看，弘陽服務毛利率明顯高於同業。

從淨利率來看，公司總體淨利率為13.3%，相較於同區域其他企業6%左右的淨利率，實現了大幅領先，弘陽服務展現出了公司優秀的控費能力。

較高且穩定的主營業務利潤率，一方面説明公司此項業務已經十分成熟，其後續的增長更多來源於規模擴張；另一方面由於基礎物管服務是價值週期較長的業務，因此，基礎物管服務利潤率的穩定是公司長期價值的保證。

細分來看物業管理服務中第三方房地產佔比情況，可以看到第三方房地產業務的收入佔比在不斷提升，已達48.3%，並且其總體物業管理的服務的規模還在穩步上升。正如前文所説，在利潤率穩定的情況下，隨着公司強悍的外拓能力的發揮，弘陽服務的規模將不斷擴大。

此次中報的數據同樣證明了弘陽服務的規模擴張能力，報吿期內，公司簽約項目數量為376個，簽約建築面積約為5690萬平方米，較2021年6月30日簽約建築面積4960萬平方米增長約14.7%，其中在管項目數量為307個，在管建築面積約為4490萬平方米，較2021年6月30日在管建築面積3440萬平方米增長約30.6%，增速位居前列。

比較同業數據可以發現，弘陽服務在管項目數量和在管面積均具備明顯優勢，但可以看到，公司在管項目的單個體量要高於同區域其他企業，平均在管面積達14.6萬平方米，是部分企業的2倍之多。側面説明公司項目更具規模優勢，單項目盈利能力更強，這也為公司的長期增長能力做了背書。

綜合而言，弘陽服務在收入和利潤維持高增速的情況下，依舊保持了較好的業績確定性，具備了較好的成長性。

企業形態升級，長期價值顯現

中報業績數據證明了弘陽服務過去半年取得的優異成績，為了深挖公司的長期價值，筆者將從兩大維度探究弘陽服務保持規模和收入高質量穩健增長的深層原因。

其一，持續聚焦深耕主業，核心區位優勢明顯。弘陽服務依託“做透大江蘇、深耕長三角、做強中心城”的戰略佈局，成為了長三角地區廣受認可的綜合社區服務提供商。

截至報吿日，公司已經佈局全國62座城市，合約面積規模5,691萬平方米，管理規模不斷攀升。可以看到，公司充分發揮其“南京大本營”的優勢，不斷拓寬城市服務賽道，同時還通過與湖北聯合交通投資有限公司合作，為武漢和左高速提供後勤服務，並且順利開拓了上海復宏漢霖產業園項目。

對於物業企業而言，服務品質是物企生命線已經成為資本市場的共識。為了保證公司服務的質量，弘陽服務通過產品思維向客户思維的轉變，升級弘陽模式2.0，圍繞基礎服務質量，打造“五好服務”，進一步夯實基礎服務質量。

也正因如此，公司獲得了公眾和行業的廣泛認可。2022上半年，弘陽服務成為了中國物業管理協會理事單位，並且榮獲中指研究院頒發的“2022中國物業服務百強企業TOP18”，以及克而瑞物管頒發的“2022中國物業上市公司盈利能力TOP5”等多項榮譽。

服務品質是在選擇物業企業進行投資時，最基本也是最重要的指標，唯有好的服務品質才能支撐起物業公司長期發展的邏輯，其長期價值也才能得到保障。在這一點上，弘陽服務無疑是做到了行業領先水平。

其二，多元化發展釋放更大生產力。當前，在保證主營業務穩健發展的同時，頭部物企出於不斷謀求增長的主觀能動性，也在積極探索多元衍生賽道，其中包括物企產業互聯網建設、切入多個碎片化本地生活服務市場等等。

隨着物業企業逐步構建起覆蓋多元的增值服務賽道、面向B端、C端及G端客户的業務生態，再通過將不同場景、不同業務線之間的數據打通，其中的企業將促進公司業務生態的進一步整合，以釋放更大的生產力。

作為一家綜合實力強大的綜合性物業管理服務提供商，弘陽服務已經建成了一個業態多元、層次豐富的管理體系，並持續在住宅與非住宅的物業管理領域鞏固獨特和強有力的核心競爭力。

具體來看，在住宅與商業雙輪驅動的同時，基於公司在核心城市的深耕，弘陽服務逐步擴展城市服務。通過為購物中心、家居傢俱城、酒店、主題公園，甚至醫院、學校、產業園等公共設施提供服務，公司成功將服務業態擴展至城市管理項目。

同時，弘陽服務通過社區增值服務，向業主和住户提供了大量的本地生活服務，將服務域度和質量都抬升到了新的維度。

並且由於公司深入服務到業主及住户生活的方方面面，弘陽服務在服務的同時，也展現出其社會價值。無論是參與防控新冠疫情、還是參與市政綠化、老舊小區出新等等，均透露貫徹落實了公司社會責任。

值得一提的是，承載本地生活服務的增值服務體系有賴於城市管理項目的密度。這裏的邏輯在於，城市管理項目的密度越高，開展增值服務的成本優化空間越大，同時更容易利用區域影響力，貫通相關資源從而形成區域規模效應，提升服務滲透率。

因此結合弘陽服務在南京等核心城市的高密度佈局來看，其未來的社區增值服務成本有望隨規模效應而進一步降低，從而形成良性的增值服務生態體系，有望助推公司實現更有效益的發展。

此外，為了進一步提升管理效能，同時控制運營成本，弘陽服務全力推動數字化建設，進行智能化升級，持續迭代升級了“弘圖全景智慧數據平台”、“全維度計劃管控平台”、“弘智雲眸系統”和“投資拓展在線管控平台”，後續隨着科技化、智慧化的深入，公司有望獲得更高的效益。

寫在最後

縱覽全局，一方面弘陽服務憑藉聚焦主營的物業服務業務，在行業面臨挑戰之時，依舊實現了收入和利潤的增長，再次證實了其長期成長的確定性。另一方面弘陽服務憑藉多元化業務的開展，依託在核心城市的高密度服務，成功提升了公司的生產力，開闢了新維度的成長空間。

當下時點，隨着物企成長速度逐步趨於平穩，以及房地產基本面與房企信用修復情況持續演繹，資本市場在考量物業企業時，不僅要考慮物管板塊面臨的“變量”，更多地也關注到板塊“輕資產、現金牛”的優良財務屬性，以及“大行業、小公司”的成長通道。

作為業內的優質物企，結合行業集中度提升與企業自身優異財務表現雙重影響，未來弘陽服務將大概率維持慣性增長，持續釋放成長性。此外，考慮到利潤的快速增長對估值的提振作用，弘陽服務有望迎來“戴維斯雙擊”，表現值得期待。