在疫情反覆爆發、地產政策持續收緊等一系列因素的擾動下，房地產板塊迎來了一波巨大的調整。隨着行業進入深度調整期，市場對於地產板塊的投資情緒也趨於謹慎，但當中不乏一些值得關注的優良標的。

8月30日，新城控股發佈了上半年業績報吿，整體而言穩中向好。筆者看來，儘管上半年來難免受到大環境下行的波及，但新城控股在“住宅+商業”雙輪驅動2.0戰略下，依舊保持了穩定發展態勢，給了我們一個不錯的觀察窗口。

1、持續優化財務結構，“三道紅線”保持綠檔

據財報顯示，上半年新城控股實現營業收入428.03億元；歸屬於上市公司股東的淨利潤為30.10億元，扣非歸母淨利潤25.62億元；經營性現金流淨額轉正，為115.03億元；；整體毛利率為21.90%，同比上升2.29%。

值得一提的是，公司有效防範風險，三道紅線持續保持綠檔，剔除預收賬款後的資產負債率為67.06%，同比下降8.39個百分點；淨負債率為48.37%，同比下降12.11個百分點；現金短債比為1.75（按照貨幣資金除以短期金融機構債務來計算）。

同時，新城控股持續優化債務結構，積極推進債務管理。

例如，8月，公司按時兑付2億美元債，年內已無到期美元債。2022年新城控股公開市場債務到期為126億元，1-8月已到期償還或提前償還約103億元，確保每筆債務如期兑付。此外，公司合聯營權益有息負債為91.44億元，較去年年底的115.13億繼續下降23.69億元。

另外從融資層面上來看，新城控股上半年在行業融資難度持續加大的環境下，依舊取得了不錯的突破。

例如，作為首批創設信用保護合約發債示範房企，公司於5月成功發行10億元的2022年度第一期中期票據，這也是銀行間推出的首單房企信用風險緩釋憑證；同月，新城控股境外子公司新城環球發行了1億美元的優先綠色票據，是今年以來首筆無增信措施的美元債，這一破冰之舉也將有效提振市場信心；7月，新城控股61.72億元的公司債獲證監會批覆，背後反映出監管機構和資本市場對公司資質的認可。

2、“住宅+商業”雙輪驅動，打造可持續發展動能

進一步來看上半年新城控股雙輪驅動所取得的成果：

首先，面對融資環境的收緊，銷售端的暢通無疑對現金流具有十分積極的意義。銷售端的表現不僅能夠反映出房企經營的穩定性，也是現階段觀察房企經營質素的重要指標。

據財報顯示，上半年新城控股年實現合同銷售金額651.60億元，累計銷售面積657.20萬平方米；回款金額達760.30億元，回款率117%，位於行業前列；已售未結轉面積達到3468.92萬平方米，提前鎖定未來業績。

同時，充足且優質的土儲將進一步保障公司未來業績釋放，為後續發展做出強勁支撐。上半年，新城控股總土地儲備達到1.31億平方米，其中一、二線城市佔比37.05%，長三角區域三、四線城市佔比29.46%。

其次，新城控股持續深耕商業板塊，將輕資產作為商業項目拓展的重要組成部分，成功實現了從商業開發到運營推廣的商業輕資產運營完整閉環，並且保持着良好的發展勢頭，商業板塊已成為公司的第二增長曲線。

據財報顯示，上半年，公司實現商業運營總收入47.18億元，同比增長19.8%，商管業務佔比持續提升；實現不含税物業出租及管理收入43.79億元，佔公司營業收入的10.23%。穩定的租金收入將為公司提供額外的流動性緩衝，有助於進一步保障業務穩定性。

從毛利率的角度來看，公司上半年商業物業出租及管理業務毛利31.62億元，佔公司總毛利由去年同期的16.56%大幅提升至33.74%；物業出租及管理毛利率更是隨着吾悦廣場數量和質量同步提升至72.22%。逆市增長的毛利率不僅體現出公司在商管業務運營的實力，還有助於公司抵禦行業中毛利率下行風險。

隨着新城控股商業在管規模不斷擴大，其吾悦廣場商業管理的品牌形象也在進一步強化。

新城控股堅持“輕重並舉”戰略推動項目落地，並聚焦精細化運營提質。報吿期末，吾悦廣場開業面積達1189.06萬平方米，出租率達96.01%。截至目前，公司已開業及管理輸出的吾悦廣場累計達132座，已開業數量位居我國境內外上市公司首位。

據悉，下半年吾悦廣場將迎來集中開業期，公司預計今年將完成新開業吾悦廣25座、實現商業運營總收入105億元的目標。

同時，基於雙輪驅動戰略，新城控股還加大了經營性物業貸的推進速度。截至8月，公司已有近20座已開業吾悦廣場完成了經營性物業貸融資方案的落地，累計獲得融資62億。

在筆者看來，基於新城控股深耕長三角以及全國化的佈局，公司的商業綜合體將與高價值高成長區域相互賦能，為公司持續增長提供動能。

3、小結

綜上所述，上半年新城控股穩步增長的經營業績及安全穩定的財務表現，足以體現出其在行業整體承壓的情況下展現出來的發展韌性。

回到行業視角上，房地產主基調依舊是“房住不炒”，但政策端已經有寬鬆信號逐步放出，促進房地產市場健康穩定發展，逐步修復市場信心。再加上近來新城控股擬用自有資金不超過2億元回購公司股份、管理層用1224.29萬元購買公司債等，種種舉措也在向資本市場釋放積極信號，展現出公司對於自身後續發展的信心。

此外，新城控股已佈局新能源賽道2年多，在積極探索房企新發展模式的同時也為實現“雙碳”目標做出積極貢獻。筆者相信，基於公司已被驗證的良好財務狀況及經營能力，將助力其後續估值的提升以及長遠發展。