8月23日，居住產業數字化服務平台貝殼(NYSE:BEKE;HKEX:2423)發佈2022年第二季度財報。財報顯示，貝殼二季度總交易額(GTV)為6395億元(人民幣，下同)，同比下降47.6%；淨收入為138億元；調整後淨虧損6.19億元。

從財報來看，在貝殼"一體兩翼"的戰略佈局下，貝殼的家裝家居、租賃業務規模正加快增長，但整體來看，仍面臨整體淨收入下降的狀況。今年以來，房地產市場無論是從政策面、市場面還是居民購房信心層面，均出現了不小的波動，在這樣的市場波動中，貝殼"一體"是否能撐起兩翼，經紀業務基本盤還穩不穩，是貝殼繞不開的話題。

貝殼二手房表現穩健，整體優於大市

從市場表現可以看到，隨着部分城市的政策鬆綁、疫情影響降低，全國二手房市場在二季度出現明顯的築底回升。5月，國內50城二手房交易量環比增長14%。此外，北京、上海市場在疫情退潮後，於6月份快速恢復到過往同期水平。

在市場恢復期，基礎能力決定了一個平台能否快速跟上市場變化。據瞭解，在基礎設施方面，貝殼持續構建公平競優的平台運營機制來激勵和留存品質服務者，如啟動線上商機分配機制優化，不僅提升經紀人作業公平感，也迭代了商機匹配模型，提高作業效率。

運營方面，貝殼繼續強化以房源為核心的二手業務精細化管理，提升房源維護質量、傳遞效率、推廣效果。經營管理上，貝殼加強對鏈家經營改善、提高人效的一系列舉措，繼續夯實優勢。

市場低落時修煉"內功"，在市場復甦時就可以搶佔先機。貝殼從去年下半年至今一直在努力保留平台優質產能。5月31日，成都市出台新政，二手房限購條件相對放開，隨着二手房市場快速回暖，貝殼成都簽約中心迎來"爆單"， 在6月第一個週末，成都二手房交易單量就到了簽約服務中心成立以來的最高峯，當日簽約560單，成都十幾個簽約中心的簽約經理們進入"連軸轉"狀態，仍無法完全滿足"爆單"需求。貝殼成都站多個運營、職能部門員工在下班後去現場支援，總計超過300人，支援總時長超過3000個小時，最終成功地渡過簽約的高峯期。整個6月，貝殼成都簽約中心完成簽單超過9000套。

根據貝殼研究院數據，第二季度全國二手市場GTV同比下降約45%。而貝殼存量房交易GTV為3935億元，同比下降40%，二手房交易GTV同比下降約41%，優於市場水平。

與此同時，二季度，貝殼平台二手房交易GTV同比降幅逐月收窄，6月平台重點32城中21城二手房交易GTV已經超過2021年均值。公司在平台基礎設施和產品應用上的堅定投入，也使門店和經紀人網絡規模更趨穩定，作業效率不斷提高。二季度末貝殼連接活躍門店數超過41000家，環比下降4%；平台連接活躍經紀人超過38萬人，環比跌幅收窄至0.4%。貝殼大部分城市門店及經紀人數量在二季度已經企穩，6月北京、上海活躍經紀人流失率降至僅1%-3%。非北上活躍經紀人6月月度流失率也已降至僅5.6%。

另一方面，在市場震盪時期，經紀品牌與平台合作粘性也呈現出加強態勢——品牌可享受貝殼提供的SaaS服務、數據能力、客户資源等；同時，又利用各自經紀人資源、業務特長，發揮出獨特的品牌魅力。Q2季度，紮根本地十幾年的老牌經紀公司石家莊國大地產與貝殼正式達成合作關係。石家莊國大置業房產服務集團有限公司總經理李海勇表示，在行業劇烈變化的今天，無論是市場環境、消費者對品質服務的需求，還是服務者培養等長期發展而言，一個有經驗、有操守、有資源的平台，都能夠對經紀企業發展起到重要作用。

長期來看，由於季節性原因、宏觀市場的波動對市場短期表現影響等因素，7月以來存量房市場交易規模出現回調，但存量房業務仍然是貝殼的基本盤，長期的積累、持續的投入、高度的重視，也使其在波動的市場週期中，穩住基本大盤。

新房市場信心待增強，貝殼有力舉措出成效

根據國家統計局數據，今年第二季度全國新建商品住宅銷售GTV同比下降36%，相較第一季度跌幅進一步擴大，是1999年以來第二大單季度同比跌幅，克爾瑞百強房企二季度銷售額同比下降53.4%，市場仍在"供需兩弱"的低谷徘徊。

短期來看，房企融資情況、消費者需求沒有明顯改善，主要開發商上半年任務完成度普遍大幅低於目標，新房市場仍然面臨較大挑戰。長期來看，隨着市場新的發展週期到來，行業處於新的結構性轉型期，貝殼也在不斷髮揮自身優勢，適應市場變化、抓住成長機會。二季度，貝殼在新房領域開展了一系列卓有成效的舉措。

在房源端，貝殼開始拓展國央企合作，着力提升國央企銷售佔比。Q2季度，貝殼國有房企銷售佔比已經提升至37%，環比提升7%，房源品質、易售性及業務抗風險能力均得到持續提升。

在渠道端，隨着市場波動持續，新房渠道的集中度提升明顯。經紀人更注重作業安全感，更看重與房源優質、風控嚴格、回款安全快速的平台合作，粗放擴張、風控和回款管控能力不足的新房渠道玩家被市場淘汰，貝殼對新房經紀人和門店的粘性進一步增強。

運營層面，貝殼持續推進快傭合作策略。在幫助開發商提升去化效率的同時，也保障了平台應收和經紀人回款安全，形成良性循環。快傭項目去化效率持續高於非快傭項目，也吸引開發商更廣泛接受和主動選擇快傭支付方式，行業付費模式從成交付費向預付費轉變，對資源的更快調取、協同有了新的需求。以今年6月武漢新房與與品牌房企聯合打造新房品牌周為例，通過快傭等合作，7天之內，認購量突破70套，銷量增長4倍。據瞭解，上半年，貝殼快傭收入佔新房收入比累積達到22%。

此外，貝殼在新房樓盤字典建設、案場服務生態改善、品牌營銷節打造等方面不斷推進，持續提升自身對用户的服務品質、對門店和經紀人的吸引力、對開發商夥伴的價值。

二季度，貝殼新房完成GTV 2227億元，同比下降55%，環比增長15.6%。貝殼新房業務的現金收入比為1.27，現金生成能力突出。同時，貝殼新房業務二季度的貢獻利潤率為24%，為兩年以來的高位。

目前來看，新房市場二季度末出現了一些積極變化，但行業在一段時間內仍面臨一系列挑戰。可以肯定的是，本輪調整過後，市場將會趨向長期穩定發展、更具確定性。值得注意的是，新房市場面臨的困難和不確定性，會驅使一部分的需求轉向二手市場。得益於在二手市場的積累和優勢，貝殼一定程度上受益於這種需求的切換。

如今，貝殼仍在持續增強戰略定力，在加大與優質房企戰略合作、風控、數據產品等增值產品服務迭代、降本增效等方面發力。

二季度，貝殼在平台總部及全國運營城市開展大幅度降本增效舉措，如聚焦核心業務優化人員結構、降低辦公場地租賃和日常開銷費用、實施最小划算經營單元等財務運營方式等，提升組織靈活性和運營效率、降低運營成本。這些動作，最終體現為"經營管理費用的下降和綜合毛利的提升"，效果顯著。同時，由於這些舉措具有持續影響，預計降本增效成果將在後續幾個季度持續體現。

整體來看，在行業高度動態和不確定的環境下，貝殼"一體"業務彰顯出十足的韌力、張力、潛力和活力。二手房和新房業務築起貝殼穩健的基本盤，在市場修復週期中，化身貝殼"中流砥柱"，帶領"兩翼"於迷霧中砥礪前行。