近期，資本市場大幅調整，其中的物業板塊也仍處於估值探索階段。不過有經驗的投資者應該知道，儘管公司股價短期會受市場環境與熱度因素所影響，但長期終將回歸公司基本面。因此，現階段應該尤為關注未來確定性較強、盈利增長有支撐的標的。

基於此，筆者關注到即將登陸港交所舞台的東原仁知服務(02352.HK)。招股書顯示，東原仁知服務所募資金中65%將用於戰略投資、合作及收購，擴大公司物業組合及業務規模；16.5%將用於提高服務質素並沿着物業管理價值鏈擴展服務範圍。可見，東原仁知服務將藉助此次資本賦能的力量，加速推動公司規模化、品質化的經營發展，進一步夯實自身的行業地位和競爭優勢。

通過翻看招股書，筆者對東原仁知服務的基本面情況進行了研究，得出幾個值得投資者關注的要點，如下所示。

1、處於高價值賽道

於投資而言，在政策支持的行業中尋找優質標的是一個基本思路。

當前，探索房地產新發展模式是政策支持的重要方向。從發展趨勢來看，房地產發展的重心將由重資產型的投資開發模式轉向輕資產的運營模式。物業管理作為輕資產運營模式的一個重要代表，勢必將獲得更加廣闊、更有效益的發展前景。

同時看到，後疫情時代中，物業行業在參與公共衞生事件所發揮的社會治理優勢，也在促使物業行業加快速度參與到城市發展的路徑中，為整個行業注入新活力。據此認為，物業行業正在迎來非常好的發展黃金時期。

2、佔據區位優勢，成長性突出的老牌物企

進一步聚焦到東原仁知服務本身，據招股書所示，成立於2003年，東原仁知服務從事物管行業長達19年，是國內歷史悠久、經驗豐富的物業管理服務提供商。

市場佈局方面，東原仁知服務立足於長三角和西南地區，通過對局部區域的精心經營，打造出了在局部市場的獨特優勢。資料顯示，東原仁知服務在2021中國物業服務百強企業排名中位列第20名，在西南地區和長三角地區的公司中排名第5名和第9名。從成長速度來看，東原仁知服務在長三角地區及中國西南地區的增長率位列第二及第三。

在規模化的過程中，東原仁知服務錨定具備高增長潛力，業務版圖也擴展至全國。截至2021年12月31日，東原仁知服務有325個在管物業項目，包括住宅及非住宅物業，覆蓋中國16個省、自治區及直轄市的51個城市，總在管建築面積約為28.2百萬平方米。

3、多元增長引擎，指向未來盈利的可持續性

從收入結構來看，東原仁知服務的三條業務線相輔相成，包括物業管理服務、小區增值服務和非業主增值服務。

截至2021年年末，物業管理服務是東原仁知服務的核心業務，貢獻營收6.29億元，佔比52.7%；社區增值服務貢獻營收2.87億元，佔比24%；非業主增值服務貢獻營收2.78億元，佔比23.3%。

（來源：公司招股書）

在物業管理行業市場化的過程中，“多業態”經營是不能忽視的一步。因此儘管業務板塊沒有脱離行業框架，但東原仁知服務在管理業態開拓了新的服務空間和可能。

除了住宅小區外，東原仁知服務將服務的觸角延伸至日益多樣化的非住宅物業，比如商業物業、醫院、政府樓宇、產業園及學校，既形成了管理業態多元化、專業化、差異化的核心優勢，也為自身培育了新的業績增長點。

（來源：公司招股書）

數據顯示，2019-2021年，東原仁知服務非住宅物業營收的複合年增長率高達102.8%；營收佔比方面，非住宅物業的營收佔比由2019年的24.8%增長至2021年的41.7%，以住宅+非住宅業態雙輪驅動業績增長。

不斷擴大的能力圈和豐富的創收渠道，將提高東原仁知服務的市場份額，更有效地保障未來的成長性。

4、堅守長期主義，高度重視發展質量

迴歸物管行業的本源，服務品質仍是物企的核心競爭力。尤其是在疫情常態化的時代背景下，服務力不僅關係着業主滿意度，也關係着物企的品牌價值和市場影響力，進而決定了物企的長期發展質量。

在這一點上，東原仁知服務無疑為行業樹立了清晰的座標。招股書顯示，東原仁知服務高度重視客户反饋：通過設立400服務熱線以記錄、處理及響應反饋、建議和投訴；通過「原管家」與客户密切互動並收集相關意見；此外，東原仁知服務還委聘獨立專業機構協進行自我評估和提升。

通過對長期主義經營理念的堅守，東原仁知服務贏得了市場的高度認可。於2019年及2021年，根據第三方專業評估機構北京賽惟諮詢公佈的客户滿意度報吿，東原仁知服務均獲授“中國物業行業客户滿意度第1名”的殊榮。

總結來看，東原仁知服務的基本面質地優異，近年來公司也取得了高速增長的亮眼成績：東原仁知服務的收益由2019年的5.59億元增長至2021年的11.93億元，複合年增長率達46.1%；淨利潤則由2019年的2560萬元增長至2021年的1.30億元，複合年增長率達125.3%。

最後，筆者整理了年內新上市物企的核心數據，雖然各家披露數據的時間截點略有不同，但仍舊可以看到東原仁知服務在管理規模、營收復合增速及淨利潤複合增速方面表現優異，一定程度上説明其是當下投資者可以關注的標的之一。