在沃倫•巴菲特投資房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REIT）時，他選擇了STORE Capital(紐約證券交易所代碼:STOR)，而不是更受歡迎的Realty Income(紐約證券交易所代碼:O)。這是爲什麼？

商業模式

這兩家公司都實行的是三重淨租賃(Triple net lease，是一種承租人和出租人之間的租賃合同，租戶不僅支付租金和公用事業費用，還要支付產業稅、產業保險及責任險，保養費及其他維修費)，但各自的商業戰略非常不同。

Realty Income專注於儘可能低的資本成本，並且不介意爲具有高信用質量的租戶的高質量投資組合支付高價。它主要專注於提供高風險調整後的回報，其相對於標準普爾500指數的Beta值約爲0.5。（Beta值，是一種風險指數，用來衡量個別股票或股票基金相對於整個股市的價格波動情況。β值越高，意味着股票相對於業績評價基準的波動性越大，反之亦然。）它的股息增長溫和但非常穩定，自1994年以來平均增長4.4%，使其成爲標準普爾500指數中股息最高的公司之一。

而STORE Capital專注於以高資本回報率進行收購，專注於單位層面的盈利能力，而不是依賴官方信用指標。它吹噓其投資組合擁有4.6倍加權平均4壁固定費用覆蓋率。自首次公開募股以來，該公司的股息以6.2%的複合年增長率增長。

總而言之，Realty Income試圖通過維持非常高的信用評級併爲其投資者提供一致的結果來最大限度地降低其資本成本。事實上，它是美國僅有的7個擁有兩個A3/A-或以上評級的房地產投資信託基金之一。在投資方面，它只是與投資級租戶一起購買高質量的投資組合。它可以爲這些投資組合提供良好的報價，因爲它的資本成本非常低。而STORE Capital 的策略是認真地承保每一家門店，確保其高利潤，即使母公司沒有利潤。它專注於每個地區的特點，其戰略是購買高資本化率的房產。

Realty Income的優勢與劣勢

Realty Income的主要優勢是其資本成本低。它是標準普爾500指數中爲數不多的在2020年新冠危機期間提高股息或者說是當年盈利爲正的房地產投資信託基金之一。

該公司的一個重要優勢是規模，這使其能夠將較小比例的租金收入用於一般和行政費用(G&A)。其一般與行政費用佔租金收入僅約4.9%，而淨租賃同行的花費中位數約爲9.3%。

而其主要弱點是對低資本成本的依賴。如果投資者對該公司失去信心，或者股價大幅下跌，它將不再能夠大量購買低資本化利率的投資組合。如果評級機構大幅下調該公司的信用評級，這也可能發生，從而增加債務的資本成本，可能還會增加資本的股權成本。因此，Realty Income必須非常小心，以免失去其高信用評級。

STORE Capital的優勢和劣勢

STORE Capital 的主要優勢在於，它能夠以高資本化率收購仍然表現良好的物業，這要歸功於其在物業級承銷方面的巨大努力，並且它的目標是長期的租賃。STORE Capital的租約比Realty Income長，前者平均17.1年，後者12.5年。另外，Realty Income的平均資本化率約爲5.9%，而STORE Capital約爲7.8%。 因此，在淨租賃房地產投資信託基金方面，它們處於頻譜的對立面。

而STORE Capital的主要弱點是，它依賴的公司一般沒有信用評級，或沒有投資信用評級。這意味着其承銷中的錯誤可能會造成嚴重後果。換句話說，它更依賴於自己的盡職調查，以及對特定地點的押注，而不是母公司本身。

行業多元化

兩家公司的租戶都有相當不錯的行業多元化，總體上有利於非全權委託，低價位，服務零售和非零售租戶。這可以保護他們免受零售的一些變化的影響，例如在線購物的更大滲透率。

但這兩者之間的主要區別之一是，Realty Income更專注於雜貨店，而STORE Capital的第一產業是全服務餐廳，第二產業是幼兒教育。在Realty Income的行業中，最令人擔心的是“劇院”，而在STORE Capital中，最令人擔心的是“健康俱樂部”。

業績表現

巴菲特從2017年開始投資STORE Capital，從那時起，兩家公司的總回報都差不多。在這一點上，我們真的無法判斷巴菲特選擇STORE Capital而不是Realty Income是否是一個錯誤。

展望未來，我們對STORE Capital更加樂觀，因爲它目前的股息收益率更高，AFFO派息率更低，股息增長速度更快。

估值

基於EV/EBITDA, STORE Capital目前的估值更有吸引力，接近其5年平均水平，而Realty Income的EV/EBITDA甚至比其自己的5年平均水平高得多。值得注意的是，過去幾個月，STORE Capital表現不佳，因爲許多投資者對其首席執行官兼聯合創始人克裏斯託弗•沃爾克(Christopher Volk)的離職感到擔憂。

股息收益率也顯示出類似的情況，STORE Capital目前的收益率高出約1.2%，高於5年平均收益率，而Realty Income的收益率低於5年平均收益率。

巴菲特選擇STORE Capital最可能的原因

STORE Capital希望以低於重置成本的價格購買建築物，並投資於回報率和收益率高於經紀市場的房地產。這些策略爲公司提供了一個安全邊際，我們知道巴菲特是非常喜歡具有安全邊際的投資。