眼下正值財報季，業績表現成為市場投資中的首要考量之一。誠然，業績表現能夠直觀反應企業過去經營、戰略發展的成效幾何，也或預示後續市場走向，但結合宏觀背景來看，2021年曆經“百年未有之大變局”，全球疫情流行、外部經濟下行等影響下眾多產業受到衝擊，虧損企業數目大增上升，業績承壓更為普遍。

因此，當下或許應該予以發展和變化的眼光去看待業績因素，2021年的虧損數字中，哪些是經營質量下滑導致，哪些是“戰略性虧損”？

我們長期追蹤的北京建設（0925.HK），則顯然屬於後者。

一、加速新業務模型構建，打開新想象空間

財報顯示，2021年北京建設實現收入7.11億港元，同比增長3.26%；毛利4.47億港元，同比增長29.37%；虧損3.74億港元。而在看似普通的財務數字之外，2021年北京建設加速了新業務模型的構建，以進一步鞏固長期盈利和資本收益模型；參考歷史經驗，“困境反轉”往往會帶來超額收益的機會，被奉為投資圭臬之一。

北京建設是北控集團旗下唯一與地產業務相關的海外資本平台，過去自身定位為專業地產如物流地產、冷鏈地產、工業地產和商業地產並從事一級土地開發的綜合性地產開發商，在相關領域已深耕十多年，利潤主要來自售出項目所得利潤。

而隨着項目實現穩定收入和中國經濟的穩定增長，北京建設2019年開始致力於對部分物流資產的出售進行深入探索和嘗試，2021年以來亦持續推進出售部分物流資產和工業地產資產，以期實現北京建設原有的“融投管退”的業務模型。本次售出後，將為北京建設回收可觀的資金，以實現大幅減債、回籠資金並重新分配資源的目標，首批出售項目將會於2022年順利完成。

後續北京建設將加速輕資產化的進程，加大在冷鏈行業的投資發展力度。以技術手段為引領着手建立全國性冷鏈產業基礎設施，傾力打造出領先的進口凍品產業綜合服務平台——“凍品e港”，進一步開拓貫穿上下游的冷鏈業務，即形成線上以凍品e港為核心，線下以冷鏈倉儲為核心的S2B+O2O商業模式。並且，可以看到北京建設冷鏈業務在業務進展、業績表現上均以正向發展，這為市場打開新的想象空間。

二、冷鏈業務線上註冊用户激增，線下收入大增45%

過去兩年的疫情期間，凍品e港持續升級，在技術發展底座上成功實現線上註冊、交易、支付的一體化，還完成了在線平台安全管理方案、產品實行全生命週期管理及全媒體管道的運營管理；系統安全等級已升至2.0三級等保，更大程度提升了整個業務流程的效率、安全性，以及用户體驗。

截至目前2022年3月末，凍品e港的累計註冊用户數超過33000家，線上企業開店累計超過2000家。從2020年3月的累計註冊用户幾百家，到2021年7月的累計註冊用户10000家，再到2022年3月的33000家，意味着其在短短兩年內實現註冊用户規模的井噴式增長，翻了上百倍。這個成績是自2020年以來全球疫情依然面臨嚴峻的形勢下，凍品e港線上註冊用户數量依然保持迅猛增長的態勢，這也驗證了北京建設早前決定拓展冷鏈產業戰略決策的前瞻性。

同年8月，依託於互聯網科技手段，凍品e港舉辦的第二屆“828凍品交易節”（線上）活動圓滿成功，包括80家海外廠商、20家商會和使領館代表和800家國內採購商齊聚線上，深度聚焦凍品垂直領域，共同探索冷鏈行業未來新業態，帶旺交易規模。於凍品e港自身，有效展示凍品e港的O2O業務能力，大幅提高知名度、產業影響力，奠定繼續推動業務的良好基礎。

此外，冷鏈倉儲業務上，截至報吿期末，北京建設實現收入7588萬港元，同比增長45.5%；規劃及擁有倉儲量達128,000噸，運營中可出租倉儲量達53,000噸，天津和青島的冷庫平均出租率分別達到60%以上和100%。全球疫情反覆下，北京建設冷鏈倉儲收入逆勢大增並維持住穩定的出租率，盡顯發展韌性。

在冷鏈產業的各環節，北京建設均已啟動深度戰略合作，例如透過與不同地區冷庫合作為客户提供服務，目前已達成合作協定的冷庫地區包括：大連保税物流園區、大連經濟技術開發區、上海奉賢區、廣東湛江市和深圳鹽田區等，基本上形成沿海港口倉儲網絡的搭建。冷鏈物流服務也接通京東冷鏈和順豐冷鏈服務，後續將繼續接通德迅等海外物流服務。

報吿期內，北京建設亦與飛貓雲車物流、上海廣齊冷鏈、冷網科技在區域性冷鏈配送業務達成意向合作；與分眾傳媒在凍品商户廣吿領域達成合作意向；積極拓展大使館管道，與肉類協會、農業及畜牧協會等建立良好關係。

那麼，2021年北京建設在業務、商務、技術多個維度上均實現突破，凍品e港繼續積蓄勢能，冷鏈倉儲業務成效率先反應在財報中。傳統優勢，多維度資源尤其涉及到商務資源的傾注，也決定了這一新業務模型具有極高的競爭壁壘，北京建設毫無疑問最有機會打造中國境內凍品產業功能最齊全和最先進一體化的綜合服務平台。

三、市場未來發展，努力空間巨大，需加快發展步伐、追求效率

進一步探討，結合市場未來發展潛力與格局等來看，北京建設面向廣闊市場，商業模式創新而稀缺，長期投資價值顯現。

一是來自供需雙向驅動乘數增長，加快領軍企業的步伐。

隨着中國中產社會興起，對優質進口凍品的需求每年處於快速遞增的趨勢。數據顯示，中國肉類（包括雜碎）進口金額由2017年的98.32億美元增至2020年的307.33億美元，年均複合增長率46.2%；2021年中國肉類（包括雜碎）進口金額累計達321.57億美元，同比增長4.6%。

同時，受到疫情防控措施帶來的影響，傳統零售品牌全渠道進一步打開，由線下實體向在線電商的轉變，客觀上造就市場對倉儲物流及冷鏈行業的需求被疫情暫時抑制住了高速增長的潛力。

然而，在過去一段時間，由於沒有進行行業改革，冷鏈行業受高投入和低資訊化等因素影響，行業發展比較緩慢並未形成行業領軍企業，亟待揭開新浪潮的序幕。加之進口凍品領域早前的數字化程度不高，改造難度較大，大量、多層級的B端參與者匯聚其中給整個鏈條帶來了熵增，存在着愈多的信息不對稱，整個鏈條效率變慢、成本高企。

那麼，要形成凍品產良性生態圈，使得生產商、貿易商、服務商共享資源實現共贏，勢必需要藉助新技術手段的商業應用即專業化平台的整合，為凍品產業鏈上中下游客户賦能。

以凍品e港為代表的凍品產業綜合服務平台適時推出，則為凍品行業規模化和科技化發展提供解決方案，恰恰能夠滿足凍品行業客户對交易效率提升、成本降低的核心訴求。反過來，基於供需兩端的雙向驅動，行業領軍企業無疑將率先受益加快發展步伐，隨着產業鏈參與者加快入駐平台而以乘數效應快速放大自身的業務規模，並有望發揮“規模效應”走向效率領先階段。

二是宏觀層面上疫情一定也會逐步好轉，經濟也會逐步恢復及政策導向等亦支持凍品行業的快速發展，整個產業終將走向效率的提升。

今年1-2月，中國經濟恢復也好於預期，國際貿易呈恢復趨勢，貨物進出口同比增13.3%，其中進口27328億元，增長12.9%。也基於此，中國經濟優質基本面、內需消費升級趨勢不改，對優質進口凍品的需求將依然強勁。

同時，伴隨《“十四五”數字經濟發展規劃》等印發加速推動我國數字經濟轉向深化應用、規範發展、普惠共享的新階段，企業構建數字發展底層愈發重要，中小微企業尤其需要藉助產業互聯網平台實現相關佈局；順應高新技術新基建發展，產業互聯網平台更趨於專業，推動整個行業追求效率發展。

北京建設提前走向效率領先階段，也勢必將在這一過程中發揮更多效能，再獲發展加速度，鞏固北京建設的長期盈利能力和嘗試全新的資本收益模型。進而如開篇提到，北京建設或許屬於“戰略性虧損”的後者。

四、小結

2021年，北京建設降低對重資產的依賴，轉入輕重結合的發展模式，並大力發展冷鏈業務，從而加速新業務模型的構建，實現轉型。新的視角下，北京建設是進口凍品產業領軍者，是持續創新進化的高潛力者，基於技術、品牌等發展底座以及S2B+O2O新業務方向迸發巨大發展潛力，無疑擔當起平台或生態圈頂層設計者的重要角色，與高景氣的進口凍品市場，與大眾日益增長的消費升級需求共振。