本文來自格隆匯專欄：投中網 作者：胥崟濤

4月1日，萬物雲正式向港交所遞交招股書。

萬物雲成立於2001年，其前身為萬科物業，“萬物雲”的名字於2020年10月開始啟用。

招股書顯示，2019-2021年三年間，萬物雲分別實現營業收入139億元、181億元和237億元；實現淨利潤10億元、15億元和17億元；毛利率分別為17.7%、18.5%和17.0%；淨利率分別為7.5%、8.4%和7.2%。

截至2021年12月31日，萬物雲在管住宅及商企物業建築面積已達約7.85億平方米，是國內第一大物業公司。

目前，萬科A（SZ.000002）市值約為2400億元。據綜合測算，2021年萬科超越恆大、碧桂園，成為中國房地產開發企業綜合實力第一的房地產企業。

國內最大的地產開發商的物業公司上市，這為萬物雲赴港IPO埋足了看點。

一年營收237億元，博裕、58集團已套現90億元

截至2021年12月31日，萬物雲住宅物業服務的地域分佈擴展至中國30個省、直轄市和自治區的逾120個城市，管理2823個住宅物業，總建築面積6.6億平方米；在管住宅及商企物業建築面積已達約7.85億平方米。

據招股書，萬物雲主要有三個業務板塊，即“社區空間居住消費服務”、“商企和城市空間綜合服務”及AIoT和BPaaS解決方案服務。

不難看出，社區服務為萬物雲的主要創收業務，2021年貢獻營收131.6億元，佔比55.5%；商企和城市服務佔比36.7%、技術解決方案服務僅佔7.8%。

具體在定價和總規模方面，截至2021年12月31日，萬物雲第三方開發的在管住宅物業項目的平均每月每平米的飽和收入約人民幣2.95元。另外，來源於第三方的物業及設施管理項目的平均每月每平米的飽和收入約人民幣5.67元。

2019年、2020年及2021年，萬物雲新獲取的由第三方開發的項目合約面積分別為65.0百萬平方米、63.0百萬平方米和94.8百萬平方米，對應的飽和收入分別為人民幣24億元、人民幣23億元和人民幣44億元。

招股書顯示，2019-2021年三年間，萬物雲分別實現營業收入139億元、181億元和237億元；實現淨利潤10億元、15億元和17億元；毛利率分別為17.7%、18.5%和17.0%；淨利率分別為7.5%、8.4%和7.2%。

背靠萬科這顆“大樹”，萬物雲創立以來並未有接受過多財務投資者入局，但在2017年3月，引入博裕資本、58集團為戰略投資者。據報道，當時博裕資本以其管理的基金認購25%股權，成本15億元，58集團以其下屬公司認購5%股權，成本3億元。

2021年8月，陽光城集團以其持有的陽光智博100％股份戰略投資萬物雲，“換取”後者4.8％的股份。

2021年11月萬科宣佈分拆萬物雲擬赴港上市後，博裕資本將7.6%股權轉給瑞軒、睿達第三有限公司、珠海達豐，總對價69.96億元；58同城姚勁波向海南雲勝轉讓2.14%的股權，對價19.91億元。

也就是説，蟄伏4年的博裕、58集團兩家股東，在投資萬物雲上已套現近90億元。

截止上市前，萬物雲股東由萬科持股60%，博裕資本持股17.14%，58集團持股2.86%，睿達（員工持股平台）持股約8.75%，陽光城通過海南慧優、海南智博、海南慧佳及海南瑞鴻四家公司持股1.78%。

其中，據招股書披露，萬物雲此前共向394名員工授予了7000萬股IPO前的股票，朱保全持股2000萬股，是份額最大的員工持股者。

突破傳統效率瓶頸，正在建340個“蝶城”

資料顯示，萬科集團合夥人、萬物雲CEO朱保全出生於1974年，1999年進入萬科集團。

十年時間，朱保全先後任職萬科多項職務，從人力資源部經理、集團總裁辦公室主任等，一路坐到了萬科物業事業部首席執行官、集團副總裁的位置。

儘管萬科物業伴隨集團地產業務一路高歌猛進，趕上了中國房地產快速成長的時期，但公司的成長一向很低調，直到2020年，朱保全才開始作為萬物雲CEO公開露面。

萬物雲遞交招股書前一天的3月31日，萬科召開2021年業績發佈會，朱保全迴應萬物雲上市進展問題時迴應稱，上市進程中證監會已經給出了“小路條”，上市本身主要考慮的是引入國內外的投資者，進一步提高萬物雲的綜合實力...但同時，公司的競爭戰略不會以捕捉資本市場的窗口為主要考慮因素。

4月2日，朱保全在萬物雲官微上撰文，提出對傳統服務業效率瓶頸的思考。

朱保全表示，上市融資後將延續2021年提出的“街道戰略”，即“基於萬物雲在住宅物業、商寫物業、城市物業以及遠程運營的能力，我們將圍繞一條街道內服務者可達的20分鐘服務圈，打造一個高濃度、高效率服務網絡。”

“回顧一下2021年伯恩物業與陽光智博的收購，這兩單收購，僅僅福州市就讓我們的項目增加到173個。”對於“街道戰略”，朱保全有十足信心，併為這樣的高密度服務圈起了獨特名字：蝶城，英文名Onewo Town。

“3-5年後，每一個蝶城預計會形成過億的營收。”據朱保全介紹，萬物雲正在3400條街道里進一步聚焦其中的10%，也就是對應建設340座“蝶城”。

物業競爭加劇，萬物雲上市存未知數

赴港IPO一直是房企分拆物業板塊上市的首選，如碧桂園、中海物業、新城悦服務、佳兆業等。

分拆物業單獨上市往往能獲得更高PE，例如碧桂園服務當前PE為24，而碧桂園僅為4.28。其他物業公司同樣保持在2位數以上PE，如保利物業當前30倍，中海物業32倍，而地產則PE正常在3~10倍，例如頭部地產商新鴻基PE僅為10倍，龍湖集團為8.6倍。

在人口老齡化及城鎮化進程減緩的當下，單純賣房收租的盈利模式已進入存量博弈區間，而物業替地產講出了新故事。

有關物業公司的增長空間，大部分想象力集中於新樓盤銷售後配套的物業服務。

經測算，預計2025年物業管理行業總規模有望實現388億平方米，2021-2025年年複合增長率3.2%。

然而，低門檻的物業行業擁擠了大量競對。

根據弗若斯特沙利文的資料，社區空間居住消費服務市場分散且競爭激烈，2020年約有50萬家物業公司在業，其中前五大服務提供商僅佔整個市場總收入的2.19%。

商企和城市空間綜合服務市場更為分散，2020年65萬家商企物業公司在業，前五大公司收入總和約佔整個市場的0.69%。

同時，地產、物業公司在房住不炒的政策壓力下，停止了野蠻生長的步伐，陷入肉眼可見的退坡。

就在4月1日萬物雲正式遞交招股書當天，包括融創中國、佳兆業集團、世茂集團地產公司，以及恆大物業、奧園健康等物業公司因無法在港交所規定最後期限披露年報，被迫停牌。

萬物雲赴港IPO，儘管是“輕資產上陣”，但面臨整個地產行業理性收縮，能否順利兑現30倍以上的市盈率，仍存在巨大未知數。