近期，地產股異動頻頻，市場信心正處於持續修復當中。從當前政策面來看，寬鬆環境帶來行業基本面的企穩，在確定性預期持續升温之中，有望形成共振效應，驅動資本市場進一步回暖。站在當下時點，市場機會明朗之際，多數機構觀點均表示，看好2022年地產板塊配置機會，優質房企具備長期估值提升基礎。

筆者留意到新城控股(601155.SH)於30日公佈年度業績報吿，次日，公司股價延續近期持續上漲行情，反轉形勢明朗。自3月16日至今其股價反彈幅度達到50%。

那麼，該如何看待公司交出的這份年度成績單以及其在行業的機會？

1、核心亮點多維呈現，成長潛力加速釋放

經歷了行業波折動盪的一年，新城控股交出了自己的成績單。

從整體盈利狀況來看，2021年，新城控股實現營業收入1682.32億元，同比增長15.64%；報吿期內，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤125.98億元，扣非歸母淨利潤102.45億元。

與此同時，公司資產規模再上一個台階，截止報吿期末，新城控股總資產達5342.93億元，歸屬於上市公司股東的淨資產593.10億元，同比增長17.23%。

在房地產行業調控力度不減、行業規模增速放緩的大背景下，新城控股展現了較強的經營韌性，在筆者看來，公司這一成長潛力還將有望持續迎來釋放，不妨結合具體經營情況來探討：

1）·銷售保持穩健，受益政策面驅動回暖可期，充裕已簽約待結轉面積鎖定未來收益

在結轉制度下，房企的銷售奠定營收及利潤增長的基礎。而結合銷售層面來看，2021年新城控股實現銷售金額2337.75億元。在去年各家房企特別是頭部梯隊的銷售均明顯承壓的情況下，新城控股整體仍然保持在穩健水平。

當前隨着政策面步入寬鬆階段，全國多地出台樓市鬆綁政策，後續將有望助力房企在銷售端的表現，特別是有着優異佈局和優質產品力的地產商也將更有機會率先跑出。

順延上述邏輯，從公司土儲佈局層面來看，新城控股有着充裕且高品質的土儲佈局，支撐公司未來持續的業績釋放。截至2021年末，新城控股總土地儲備達到1.38億平方米，其中一二線城市佔比37%，長三角強三四線城市佔比30%；從區域劃分層面看，長三角區域佔比達37%，粵港澳大灣區、環渤海及中西部都市圈城市總計佔比63%。

而再結合過去一年銷售和結算情況，亦不難發現公司在江蘇和浙江省的佔比最大，其中籤約金額兩省佔比合計達佔比達47%，結算金額合計佔比達41%。可以預見的是憑藉公司優異的區位佈局，後續在整個房地產市場逐步走暖之際，還將收穫更強勁的增長彈性。

產品力層面，當前隨着行業邁向存量競爭，消費升級的大背景，房企銷售能否有亮眼表現，產品與服務的優劣尤為關鍵。新城控股在這一方面表現可圈可點，長期以來，公司強化客户視角，落實“以客户為中心”的理念，從客户視角去審視產品定位和服務標準，產品和服務及時順應社會潮流和客户需求變化，不僅滿足市場了多層次的需求，也進一步保證了去化的穩定。

總的來看，展望公司後續業績表現，一方面在於銷售端的持續復甦，帶動未來業績增長預期。而另一方面還在於公司存量價值的釋放。截至報吿期末公司新城控股末已簽約待結轉面積達3421.88萬平米，充分鎖定未來營收及利潤。

2）·後疫情時代商業運營品質升級規模拓展，持續性經營收入提升夯實跨週期發展潛能

作為一家堅持“住宅+商業”雙輪驅動戰略的標杆房企，新城控股在商業運營上展現的實力亦是財報不容忽視的亮點。

過去一年，公司實現商業運營總收入86.39億元，同比增長51%，整體出租率為97.63%，物業出租及管理毛利率達72.64%。

值得一提的是，隨着吾悦廣場持續拓展，影響力不斷提升，經營持續向好，帶動租金收入提升。在過去一年中，26座吾悦廣場運營總收入超億元，其中，常州武進吾悦廣場更是超2億元。

在疫情反覆的國內環境下，可以説，新城控股在商業運營上展現了極強的抗逆性，這也凸顯了其品牌實力以及經營能力的卓越，與此同時，公司也在持續保持商業項目的規模拓展。

財報顯示，在過去一年，公司新獲取32座吾悦廣場，新增開業吾悦廣場及委託管理在營項目共計30座（含4座在營委託管理項目）。而截至2022年3月25日，公司在全國135個城市佈局189座吾悦廣場，已開業及委託管理在營數量達130座，已開業數量位居境內外上市公司首位。截至報吿期末，吾悦廣場開業面積已達1248.38萬平方米，平均出租率97.63%。

而根據公司規劃，在2022年，新城控股全年計劃新開業吾悦廣場25座、到2022年底開業總數達到155座，全年商業運營總收入目標為105億元。

在商業運營上的不俗表現，也帶來了可持續性收入的增加，值得注意的是，自2021年以來，新城控股商業持續性經營收入已能完全覆蓋當期利息支出。年報顯示，2021年新城控股商業持續性經營收入大幅超過當期利息支出，約為139.36%。這充分表明，公司商業生態的成熟正不斷釋放價值。

在筆者看來，相比於物業開發受困於土儲規模以及財務槓桿，公司在商業運營上取得了可持續的現金流，並能夠實現對財務成本的覆蓋，這也表明公司的商業模式實現了有效的正向循環，並具備了更強勁的抗風險能力，擁有跨週期發展的實力。

疫情陰霾終將散去，後續經濟復甦，也將帶給公司商業運營更大的增長潛力，業績進一步釋放可期。

2、房企分化加速時代，新城控股如何行穩致遠？

近年來，房地產行業面臨深層次的變化，大浪淘沙之下，行業格局也正進一步向頭部集中。然而過去一年，頭部房企亦不乏經營陷入困頓者，這也充分表明，唯規模之舉並非在行業長期生存的法則。實際上隨着行業步入下半場，競爭的加劇，外部不確定性的升温，未來更加考驗的將是房企經營能力和可持續發展能力。

從經營能力來看，主要在於房企的財務基本面，長期有着良好財務管控能力的企業，往往更具備穿越週期的能力。

關注到新城控股的表現，可以説過往的經營驗證了其財務端具備強大的抗風險能力。

過去一年，新城控股亦繼續保持穩定安全的財務基本面，邁入“綠檔”房企之列。截止2021年底，公司淨負債率為48.12%，維持在行業低位水平。此外，公司剔除合同負債和預收款項後的資產負債率為69.95%，相較去年同期下降4.18個百分點。現金短債比1.07倍，倘若直接按照貨幣資金和短期借款的計算口徑，公司現金短債比則為1.92倍。公司在手現金保持充裕，截至報吿期末，在手現金餘額達552.26億元。

面對複雜的外部環境，公司積極夯實自身財務，一方面，採取積極的營銷策略，加快銷售去化，確保銷售回款充足，同時，對外投資保持審慎，持續推進各項工程建設，盤活預售監管賬户資金、加快開發貸和按揭貸款的審批和放款。公司不斷夯實商業運營，保持經營性現金流健康穩定。財報顯示，截至報吿期末，公司經營性現金流淨額為219.85億元，同比大幅增長5657.18%，經營性現金流連續四年為正。

另一方面公司持續保持暢通的融資渠道，不斷優化財務結構。年內，公司整體平均融資成本為6.57%，同比下降0.15個百分點。此外公司還相繼通過提前贖回美元債、提前兑付中期票據、高管在二級市場購買公司債等維護投資者利益，向市場釋放公司穩健經營的信心。

再從長期可持續發展能力來看，則需重點關注新城控股的商業模式。今年來，不論是政府高層還是行業專家，均多次提及探索房地產行業新發展模式。

從筆者觀點來看，新城控股“住宅+商業”雙輪驅動的業務模式有效的契合了這一行業新趨勢。而公司亦表示將堅持“輕重並舉”的雙輪驅動2.0戰略，圍繞“有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質的產品與服務”穩健運營，不斷“降佔用、增資本”；同時大力推進資管能力建設，運用成熟的物業開發及商業管理經驗，在項目端引入股權投資者共享收益、共擔風險，助力公司持續發展的同時進一步提升財務安全性。

從公司這一表態再結合近期政策支持公募REITs擴募等背景來看，未來新城控股優質的商業運營資產還將有望受益於資產證券化進一步盤活，並具備向“資管+運營”方向轉型的潛力，而在此基礎上公司也將打通商業閉環，形成良性循環，以此推動規模擴張，實現長期可持續發展。

3、結語

回過頭來看過去一年的房地產行業，可謂波折起伏，在經歷動盪之後，行業迴歸理性。當下對於投資者和房企而言，更需要深刻理解這個行業發展的趨勢所在。未來，真正能夠保持健康發展的房企，一定離不開穩健的經營能力和卓越的商業模式。特別是隨着國家推動經濟轉型升級的大背景下，行業還將迎來深層次的變革。毫無疑問，新城控股通過持續探索“住宅+商業”雙輪驅動模式，已經在行業中構築領先優勢。

此次，公司交出了不俗的年度成績單，進一步驗證了公司面對複雜宏觀環境以及行業逆風期所具備的可持續經營能力和跨週期成長優勢。未來，隨着公司地產開發業務穩步推進，持續性收入快步增長，財務基本面不斷夯實，在行業步入政策寬鬆的新階段，公司的估值修復彈性也將值得期待。