3月28日，國內領先的商務物業管理服務提供商——卓越商企服務（6989.HK）（以下簡稱“卓越商企”）發佈2021年度業績公吿，向市場遞交了一份亮眼的成績單。

截至2021年12月31日止，卓越商企服務實現收入34.7億元，同比增長37.3%。在盈利能力方面，實現毛利潤為9.6億元，同比增長44.6%；實現歸母淨利潤5.1億元，同比增長57%，超過此前40%的增速指引。

與此同時，董事會宣派年度末期每股17.38港仙股息，連同中期派付的每股現金18.62港仙股息，全年股息總額達到每股現金36.00港仙，對應全年派息率高達70%，並承諾2022-2024未來三個財年每年全年派息率不低於50%。不斷增強的盈利能力疊加管理層對於高派息的承諾，充分展現出卓越商企經營質量優異，不斷為股東和投資者創造高額回報的強大實力。

對於物業行業來説，2021年無疑是具有重大轉折意義的一年。隨着越來越多的物企登上資本市場的舞台，物業股的稀缺性逐漸降低，加之房地產信用危機傳導而來的恐慌情緒，物管板塊的整體估值已消化至近三年的中低位區間。

筆者判斷，接下來行業內部或會產生或延續細分領域的結構性機會。在這之中，市場空間大、盈利能力強、稀缺性突出的商務物業就尤為值得關注。 

有鑑於此，筆者將結合卓越商企服務的最新年度業績報吿，從規模擴張、盈利能力、數字化轉型及人才戰略三個方面簡要論述這家商務物業服務領域龍頭企業的基本面情況和投資價值。

一、主航道雙輪驅動，強勁市場化競爭優勢支撐高確定性成長

成立於1999年，卓越商企服務一直專注商務物業管理服務，主要覆蓋寫字樓、商務綜合體、企業大樓、辦公與研發園區等領域，是國內少數專業為商務物業，尤其是高端商務物業，提供綜合服務的物業管理服務提供商之一。

截至2021年12月31日，卓越商企服務的總合約物業面積為5677萬平方米，同比增長27%；總在管全委物業面積為4120萬平方米，較2020年增長29%。合約項目覆蓋50座城市，在管項目覆蓋41座城市。其中，一線、新一線城市的在管面積佔比高達85%。

按照管理業態劃分，卓越商企旗下PM商業綜合體的全權物業管理、FM設施管理賽道、住宅公寓三大業態齊頭並進，全方位聚焦增長。

公吿顯示，卓越商企2021年商務物業業態的在管面積為1793萬平方米，實現收入19.62億元，同比增長25.5%，營收貢獻佔比為74.6%。公共與工業物業方面，在管面積為924.8萬平方米，實現收入3.5億元，同比增長7.1%，營收貢獻佔比為13.3%。此外，同期住宅物業的在管面積及收入分別為1402萬平方米和3.19億元。

（來源：公司公吿）

再從項目來源來看，卓越商企的第三方物業拓展表現十分出色。公吿顯示，在主航道雙輪驅動戰略的指引下，卓越商企2021年市場新拓第三方非住宅物業合同達121個；市場新拓第三方非住宅年化合同金額為5.27億元；市場新拓第三方非住宅總合同金額為15.74億元，盡顯商務龍頭的競爭實力。

從客户類型來看，卓越商企2021年新拓大客户合同數量49個，總合同額人民幣8.03億元，新拓業務大客户合同貢獻比51%，目前合作的戰略客户有華為、OPPO、榮耀、Vivo等眾多高科技及互聯網企業。

除了第三方市場外拓，合資與收併購也是卓越商企服務實現規模化發展的重要方式之一。但值得注意的是，卓越商企對於此類方式保持着高度理性和審慎的態度。正如公吿所示，卓越商企期望達到的是與原股東長期合作，實現共同發展壯大。

筆者認為，近兩年物管行業競爭格局日益激烈，卓越商企互利共生的合作與收併購態度疊加極具優勢的市場化能力，是其實現高質量、穩增長的核心要義。

卓越商企強大的綜合實力也受到了市場的廣泛認可，樹立起了良好的品牌知名度和市場影響力。

在過去一年裏，卓越商企服務榮膺“2021中國物業服務百強企業”（TOP14）、“2021中國辦公物業管理優秀企業”（TOP2）、卓品商務服務有限公司榮獲“2021中國物業服務多種經營優秀企業”，是行業內極具代表性的優質商務物企。

二、盈利能力穩健提升，發力增值服務打開成長天花板

有市場觀點認為，物管行業普遍存在提價困難，盈利空間有限的增長難題，這也是造成此輪物管板塊估值集體回調的原因之一。

卓越商企服務作為佈局高端商務物業服務的物業企業，一方面，區別於傳統住宅物業，商務物業所提供的是更加專業的資產維護和更為廣泛的資產服務，因而擁有更高的定價權以及更強的議價權。數據顯示，2021年，卓越商企實現毛利潤同期增長44.6%，綜合毛利率上升至27.7%，釋放了盈利能力持續提升的積極信號。進一步按業務類型劃分，商務物業毛利率為25.5%，公共及工業物業毛利率為13.8%，住宅為17.0%，商務物業明顯高於住宅物業的盈利水平，也因此有效帶動了整體毛利率的提升。

另一方面，卓越商企專業的運營管理能力使其能夠拉開與同行的差距，創新能力則賦予其更廣闊的成長空間，這一點可以從表現持續向好的增值服務上得以體現。

公吿顯示，公司於報吿期內實現增值服務收入約7.81億元，較去年同期高增117.7%，營收貢獻佔比為22.5%。從盈利能力的角度來看，增值服務的毛利率拉昇了6.9個百分點至41.5%。

據瞭解，卓越商企在增值服務領域加速突破、多元增長，在資產服務、建築機電服務、企業服務、其他企業服務的基礎上，構建出TO B業務的雙增長曲線，建立起卓越商企在商務物業領域強大競爭優勢的同時，也為業績增長帶來了巨大的想象空間。

在這之中，建築機電服務圍繞“一箇中心，兩個基本點”轉型升級，夯實增值服務第一增長曲線，2021年實現營業收入2.3億元，同比高增109%。

而旗下被譽為業界高端服務的第一品牌的“卓品商務”服務，則以錨定企業服務，服務內容涵蓋商務禮品定製服務、茶歇服務、行政代採服務、房屋託管、長短租公寓銷售、高端家政服務等等，是卓越商企加速價值釋放，培育增值服務的未來第二增長曲線，2021年卓品商務收入實現1.17億元，同比大增50%。

可以看到，通過提供多元化、精細化的增值服務，卓越商企能夠很好地滿足企業客户複雜化、個性化、多元化的服務訴求，從而增加客户的黏性，這也是商管物企專業能力的關鍵體現。

同時由於卓越商企增值服務的價值創造能力較高，其有效拉動了整體盈利水平的提高，是公司持續發力的收入及利潤增長潛力點。

在筆者看來，增值服務佔比的持續提升更是卓越商企不斷挖掘更多的商務物業服務價值，持續升級服務能力，企業競爭力得到不斷提升的最好體現。

（來源：公司公吿）

三、借力技術優勢、人才優勢，構築最深厚的護城河

當前的物管行業正處於從傳統服務模式到現代服務業行業轉型升級的重要階段，互聯網以及智能科技設備為物企提高智能化水平、打造智慧社區奠定了良好技術基礎。

基於多年來在商務辦公領域的摸索與經驗積累，卓越商企以E+智慧雙平台為主要服務載體，以E+“卓品”為客户服務平台，E+FM為設施設備管理平台，提升智能化運營水平，以智能樓宇推動可持續發展的智慧城市運營，實現了基礎服務自動化，提升管理效率及服務質量，抑制剛性成本上升，以及服務邊界和深度升級的進一步突破。

數據顯示，在E+FM智慧管理信息平台的助力下，卓越商企2021年整體數據指標同比提升111%，同時集成式呼叫中心的建立也實現了20%的人力取代及效率提升。

另值得一提的是，卓越商企高度重視人才培養及儲備，正不斷打造堅不可摧的人才護城河。公吿顯示，卓越商企有完善的階梯式人才培養機制，從內部人才培養和外部招聘為選拔輸送人才，從管理髮展和專業發展打造雙通道發展路，真正做到了內功修煉，修築起堅不可摧的人才護城河。

展望未來，卓越商企將繼續強化技術優勢和人才優勢，藉助科技的力量提升管理效率和服務水平，並輸出具有卓越特色的綜合管理人才與專業的項目團隊，為每位客户提供最專業的服務保障，對增強綜合實力形成雙重助力。

結尾

總體來説，在海外風險擾動、國內疫情反覆、地產震盪波及物管行業等諸多因素的干擾下，卓越商企服務仍然交出了一份可圈可點的年度答卷，公司“深耕目標城市——做高物業濃度，兩翼生長——延伸增值服務深度，新業務佈局——進一步擴張商務業態範圍”的發展策略得到進一步深化。

展望未來，卓越商企服務以成為國內領先的商務不動產服務運營商為長期願景，並透過經營、客户及員工三大維度關鍵指標的目標設定，公司未來發展路徑正逐漸清晰。

筆者認為，卓越商企所處的物管行業，現金流穩定疊加政策支持，是優質的公共服務事業。而其聚焦的商務物管賽道更是盈利能力強、拓展空間大，能帶來更多的想象空間。但估值層面上顯然未充分反映這一特徵。卓越商企當前動態市盈率約為8倍左右，處於歷史低位區間。相對於一眾同行，也是處於極低的位置，與其淨利潤增速與同行相當的事實不匹配。隨着市場對於專業化物管品牌需求的進一步提高，這家商務龍頭或有望走出業績與估值共振的戴維斯雙擊行情，不妨拭目以待。