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建業地產(0832.HK):逆流而上釋放長期價值
格隆匯 03-30 08:50

2021年,疫情陰霾持續籠罩的大背景下,河南亦遭遇千年一遇的暴雨無情沖刷,同時伴隨政策端的收緊,當地地產行業面臨的經營形勢可謂嚴峻。即便如此,河南地產龍頭房企建業地產(0832.HK)主要經營指標依舊保持穩健態勢。

3月28日,建業地產披露2021年度業績報吿,數據顯示,2021年建業地產實現重資產合同銷售金額601.05億元,同比減少約12.0%;實現收入419.59億元,同比下跌3.1%毛利68.11億元年度淨利潤12.53億元每股基本盈利為人民幣21.21分

圖片來源:建業地產2021年報

一、逆勢環境下經營夯實穩健,勇擔社會責任品牌價值昇華

回顧過去一年,建業地產面臨的經營環境可謂波折。

上半年,憑藉良好的銷售策略及持續推進交付,公司在疫情中穩步復甦,物業銷售穩健向好,結轉積極,推動物業銷售收入實現穩步提升。上半年實現結轉物業面積達266.3萬平方米,同比上升49.4%。而進入到下半年,受疫情蔓延、河南暴雨以及行業宏觀調控影響,公司經營壓力加大,下半年結轉物業面積僅為304.6萬平方米,同比減少29.6%。全年來看,年度結轉物業面積約共570.9萬平方米,同減少6.5%。結轉面積的減少對公司營收造成壓力,物業銷售收益僅為407.09億元,同比下降2.2%。

面對行業環境日趨複雜多變,建業地產財務風格保持穩健審慎,提出“少、小、好”的戰略,即縮減不必要賽道、不再片面追求規模擴張、強調將企業質量做得更好。公司穩步推進去槓桿,有息債下降亦十分明顯,總有息負債下降29.9%至219.4億元,其中短期有息負債下降55.7%至67.6億元。同時,公司“三道紅線”指標維持平穩,並進一步強化現金儲備,提升抵禦風險能力。截止2021年末,建業地產現金、現金等價物及受限制銀行存款的總值達98.48億元,現金流覆蓋短債率達1.5。

作為豫系龍頭房企,建業地產於暴雨中澆不滅的企業價值觀更顯珍貴。儘管錯綜複雜的環境令公司盈利方面承壓,資金壓力加劇。但建業地產面對災難沒有袖手旁觀,而是從企業價值出發,堅持第一時間投入馳援,向鄭州市紅十字會捐贈500萬元專項基金,同時增援多項愛心行動。

筆者認為,進入房地產後開發時代,義無反顧地承擔起社會責任、道德品質高的房企無形中增加了更多社會影響力,更有利於煥發長足生機。建業地產在特大暴雨中顯現的責任感,起到了良好的示範作用,同時基於過去29年的公益慈善,2021年建業地產榮獲河南省“慈善之星”稱號,展現了公司長期發展,實現了商業價值與社會價值的共贏。

圖片來源:建業集團官網

二、政策暖風業績反轉可期,土儲充裕持續夯實高質量發展根基

2022的政府工作報吿,除了重提以往的穩地價、穩房價、穩預期,因城施策,還首次提及探索新的發展模式,堅持租購併舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設。綜合研判國內外形勢,儘管對於房地產行業而言面臨挑戰仍然較大,但發展機遇也已悄然出現。

今年的3月1日,河南的鄭州樓市政策鬆綁,取消“認房又認貸”,一口氣公佈19條房地產相關措施。鄭州樓市的放寬,預示着短期內樓市成交價和銷售面積會“量價齊升”,利好建業地產提升房產去化率。從鄭州擴大來看區域,“因城施策”給予城市一定的自主權,下一步各城市會根據城市特性,制定不同的房地產政策,以促進房地產的活力釋放和良性循環。

筆者認為,深耕河南的建業地產,當地新政有助於刺激住房市場供給並加大信貸融資支持,從而利好建業地產後續的經營表現,而公司在當地充裕優質的貨值資源、土地儲備將為其持續斬獲市場機遇。

土儲方面,過去一年,建業集團通過招拍掛和股權合作等方式獲取土地約289.4萬平方米,新增儲備建築面積約809.1萬平方米。截至2021年底,公司擁有土地儲備建築面積約5345萬平方米,其中權益建築面積約3861萬平方米。

從土儲結構佈局來看,鄭州佔比較高,達23.08%,其次為洛陽、商丘,佔比分別為9.16%、8.28%。在《現代綜合交通樞紐體系“十四五”發展規劃》中,鄭州入選國際性綜合交通樞紐城市,洛陽、商丘入選全國性綜合交通樞紐城市建設名單。這三城伴隨中原的交通規劃,勢必會迎來產業轉型升級、人口擴容、提升城鎮化率,帶來房地產市場巨大的機遇,而建業地產深度紮根與此也勢必率先受益。

圖片來源:建業地產2021年報

三、加強頭部合作深挖產業價值鏈,聚焦業務發展

隨着行業步入下半場,競爭持續加劇,房企通過合縱連橫,強強聯合的方式更有助於促進自身格局的發展。

2022年2月18日,建業集團與中海企業集團簽署戰略合作協議。雙方將在房地產綜合開發、城市基礎設施建設、和物業管理供應鏈等前景良好的領域內開展深度合作。這是繼2021年12月31日牽手中國電建地產集團後,建業集團再一次聯手頭部房企。得益於與中海集團的攜手合作,建業地產在房地產開發管理上汲取到豐富經驗,延伸了房地產業態佈局,穩步提升自身的資產運營水平及項目管理精細化水平。

(資料來源:CRIC整理)

建業地產積極對外展開合作,一方面是為了保障地產主業的發展,另一方面也是為了促進多元化業務,培育新的增長點。與各大頭部公司的深度合作,包括共同出資、合作開發或雙方同意的其他市場化形式等多種合作途徑,這為建業地產進一步發展多元化提供更多可能性。

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