2022年3月28日，卓越商企服務(6989.HK)於線上舉行了年度業績發佈會，董事會主席及執行董事李曉平先生、執行董事及總經理郭瑩女士、首席運營官楊志東先生、董事會祕書李一俊先生、財務總監呂力先生等出席了本次會議。

一、業績概述

截至2021年12月31日，卓越商企服務（以下簡稱“卓越商企”）實現總收入約34.67億元，同比增長37.3%；實現毛利潤約9.60億元，同比增長44.6%；2021年公司毛利率上升至27.7%；實現歸母淨利潤約5.10億元，同比增長57.0%；同時，公司來自經營活動現金流量淨額達到8.10億元，同比增長86.7%。

董事會建議派付末期股息每股17.38港仙，加上已派發的中期股息每股現金18.62港仙，全年股息為每股現金36.00港仙，按年提升278.5%，全年派息率高達70%。同時，董事亦建議於未來三年，每年的全年派息比例不低於50%。

二、業務分析                 

1、營收淨利雙增長，增值服務貢獻持續提升

2021年，卓越商企實現總收入約34.67億元,同比增長37.3%；歸母淨利潤為5.10億元，同比增長57%。

從業務類型的角度來看，公司主要營收來源於商務物業、公共與工業物業、住宅物業以及增值服務。其中，商務物業為主要收入來源，營收貢獻佔比達57%，公共與工業物業營收貢獻佔比達10%，住宅物業營收貢獻佔比達9%，增值服務營收貢獻佔比達23%。

快速增長的多元化增值服務是值得關注的亮點之一。建築機電服務和企業服務共同構成了增值服務的雙增長曲線，兩項業務於2021年分別實現2.3億元和1.17億元的營收，對應同期增長率109%和50%。

2、主航道雙輪驅動，拓展勢頭強勁

2021年，卓越商企服務新拓第三方非住宅物業項目共121個，年化合同金額5.27億元，總合同金額達到15.74億元。公司兩大主航道業務,即FM企業大樓、集辦公研發園區和PM商辦物業的新拓業務持續走高。

具體而言，卓越商企服務在FM領域的核心競爭優勢助推業務持續擴張，2021年公司新拓大客户合同49個,總合同額8.03億，新拓業務大客户合同貢獻比47%，同時，卓越商企服務構建起資產服務+企業服務能力壁壘，蓄力PM業務增長勢能。2021年公司新拓PM寫字樓及商務綜合體、產業園區項目約100萬平方米。

3、“1+1+X”戰略指引下，規模實現有質增長

2021年，卓越商企服務總合約物業面積為5677萬平方米，同比增長27%；總在管全委物業面積為4120萬平方米，較2020年增長29%；合約項目覆蓋城市50座，在管項目覆蓋城市41座。

卓越商企服務圍繞“1+1+X”戰略，聚焦大灣區、長三角和其他一線、新一線重點城市。2021年，卓越大灣區及長三角區域在管面積分別為1778萬平方米和940萬平方米，佔比分別為43%和23%；而從城市佈局來看，公司在管項目主要位於中國經濟最發達的一線、新一線城市，在管面積達3494萬平方米，佔比為85%。

三、問答環節

Q1：(1)關於目標指引，是否有量化的收入盈利增長目標？(2)能否介紹大客户跟隨策略的發展情況，以及公司如何展望這部分業務？

答：（1）公司預計2020-2024年的歸母淨利潤增長率大概保持在35%。整體收入會隨着業務擴大實現有效增長，毛利率水平也會保持在相對穩定的狀況。

（2）公司目前在大客户領域的市場佔有率大概為30%。在單一大客户上，做到了71%，甚至更高。公司看好未來2-3年在這一塊領域的增長。

Q2：在目前地產和物業行業洗牌的背景下，公司對於未來的發展戰略有哪些調整？對如何以差異化的特色從行業中跑出來有哪些思路？

答：近兩年整個物管行業的市場化競爭日益激烈，但行業未來仍然具有增長空間。物管行業與房地產的相關性會逐步降低,物管行業仍需迴歸到服務的本質。這也會更加需要公司具備獨立第三方的業務拓展能力、品牌競爭力等核心競爭力，支撐業務可持續發展。

卓越商企服務深耕商務物管賽道20多年，具有非常好的品牌聲譽。公司擁有優質的客户資源、獨立的市場化能力，以及商務物業的綜合運營能力和整體解決方案。還有高端商務的服務特色，以及對於商務專業人才的培養和儲備，這些都將成為卓越商企在行業中的競爭優勢和壁壘。我們對未來的整個市場有信心，對公司競爭力也很有自信。

對於未來幾年的增長，第一，公司要實現目標區域的業務增長和業態推廣。發揮雙主航道優勢，持續發力FM業務和PM業務。第二，在非住宅業務的新賽道上，例如醫療、教育，以及城市服務方面，公司會通過收併購、合作等方式，進一步擴大公司的業務範圍，豐富非住業態。第三，增值服務方面，公司在四大類增值服務的基礎上，重點構建了建築機電服務和企業服務的雙增長曲線。另外圍繞商務資產的全週期運營以及對於企業服務的縱向產業鏈，公司也會採取合適的方式不斷完善價值鏈條。此外，來自卓越集團的項目交付也是增長渠道之一。

Q3：展望2026-2027年，公司認為中國商企服務市場會形成什麼樣的競爭格局？公司會達到什麼樣的經營規模，有沒有定量指標可以形容？在達到這個目標的過程中，公司會面臨哪些挑戰？

答：公司預計未來歸母淨利潤的複合增長率是不低於35%。增長渠道主要來源於三個方面：第一個是來自卓越集團房地產開發的交付，第二個是獨立的市場化拓展，第三是收併購和增值服務。

展望未來的商務業賽道，客户需求升級是一個趨勢。從資產端來講，客户更加關注對於整個資產的全方位、全鏈條的綜合運營能力。其次，客户也更關注資產保值增值。因此，服務客户不僅是基本的物業管理，還要有全場景企業服務，以及To B for C的服務擴展。

另外，利用信息化建設提高運營效率，降低運營成本；通過平台化管理提高管理品質，增強管理能力；以及線上線下的整合運營、服務產品化、資源整合和供應鏈等能力，都是未來商務賽道企業所要具備的核心能力。

公司除了要達到短期目標，更希望能夠建立在商務賽道上的核心競爭優勢，讓業務實現可持續發展。

行業未來的競爭是人才競爭。公司將價值分配和管理文化作為底層架構，助力專業人才的保有，支撐公司迎接未來挑戰。同時，公司所成立的賦能中心,也是為了未來能夠實現標準化，讓公司提供的所有服務能夠不同於目前市場上的其他服務。

Q4：（1）2021年公司保持了強派息，請問之後的派息計劃如何？（2）增值服務毛利率同比提升的原因以及增值服務收入大幅增長的主要驅動力是什麼？未來的增值服務培育重點是什麼？

答：（1）今年的派息率是70%，公司希望在未來三年的平均的派息率不低於50%，這在行業裏面是比較高的。公司希望通過派息政策能夠給投資者能夠創造穩定、可期的回報，體現公司的價值。

（2）關於增值服務，公司近兩年取得了不錯的增長，主要來自於兩大原因：第一個是目前資產服務、建築機電服務、企業服務和專業增值服務四大板塊都呈現出多元化發展的良好態勢。第二個是來自卓越集團的支持，包括開發、持有板塊，還有城市更新板塊，都可以對卓越商企提供商業的支持。

Q5：（1）請問卓品商務的發展情況和未來展望是怎麼樣的？（2）能否介紹母公司的財務狀況？

答：（1）卓越商企服務旗下的“卓品商務”是在國內高端商務和企業服務領域的優質企業，業務涵蓋高端商務服務、企業行政及員工福利的支持服務等。卓品商務的獨特優勢為卓越商企帶來了很好的客户粘性，並與其基本物管業務形成了良好的協同作用。這部分業務未來仍存在較大的需求和增長空間。

（2）卓越集團一直堅持有質量的增長，是一個非常穩健的公司。卓越集團去年全口徑銷售額1200億左右，各個財務指標都在三條紅線以內。同時，卓越集團沒有債務問題，財務狀況健康。

卓越集團盈利來源分三塊，第一是開發板塊的業務，第二是持有經營的物業，第三是珠三角的城市更新板塊。其中，持有板塊主要是在深圳和上海一些核心城市的核心地段，所以持有板塊的租金很穩定。另外集團在城市更新項目方面有很好的積累，對卓越商企服務是一個很好的業務補充。

Q6：請問公司今年高分紅政策背後的原因是什麼？

答：公司資金處於非常健康的狀況，經營性淨現金流很高，比2020年提升了86.6%。另外公司的整體收繳率也有提升，應收款週轉天數從65下降到55天。良好的運營和充足的經營現金流為高分紅打下了堅實的基礎。

Q7：（1）請問卓越地產未來幾年的發展計劃，及其對卓越商企的影響如何？（2）請問商管物業變現的空間和方式是什麼樣的？

答：（1）在過往的發展歷程裏面，卓越一直保持着穩健的發展。未來也會繼續保持穩健，並維持對卓越商企的一貫支持。

（2）面對多元的服務對象，商務業務的服務標準更高、進入門檻也更高，因此也對公司的能力要求更高。目前來看，商管物業發展前景好，變現空間廣闊。