自3月16日高層重磅發聲後，地產行業近期接連迎來政策利好，基本面預期改善下，資本市場的反轉行情也正持續上演。

從現階段來看，今年房地產板塊的投資機會將會貫穿全年，一方面，政策端的實質改善將全面扭轉此前市場的悲觀情緒，後續一系列紓困糾偏政策的出台將進一步提振市場信心。另一方面，板塊估值目前仍然處在歷史底部，隨着行業邁過最黑暗的時刻，基本面的向好將有利於帶動估值的修復，同時驅動行業健康平穩新階段的到來，板塊整體的估值中樞也將有望逐步上移。

在上述邏輯下，政策面、基本面的築底抬升都將暗示整個地產板塊具備貝塔投資機會。但從長期來看，要想在行業中尋找阿爾法，則需要關注房企核心的競爭能力，尤其是那些擁有逆週期發展實力、順應行業發展趨勢的公司，將更加具備長期投資機會。

筆者留意到力高集團（01622.HK），其於近期交出了一份可圈可點的年度成績單，不妨以此為樣本探尋房地產行業下半場究竟需要什麼樣的核心優勢？

1、基本盤穩固，多重亮點展現

過去一年，疫情陰霾持續籠罩、宏觀環境波雲詭譎，房地產政策持續深化。在此背景下，房企經營面臨着不小的挑戰，特別是，部分房企還因受困融資端的收緊，接連出現債務風險，即便是部分一、二梯隊的房企也未能倖免。

行業逆風大環境下，力高集團交出的成績單展現了其穩健成長的一面。數據顯示，2021公司實現營業收入204.0億元，同比增長63.8%；毛利潤47.6億元，同比增長69.3%；淨利潤25.1億元，同比增長74.3%。

對比行業內不少房企業績下滑的態勢，力高保持了穩健的業績增長，同時呈現出幾大亮點：

其一，合約銷售再創新高，繼續保持快步增長。

過去一年，力高集團全年合約銷售金額達470.1億元人民幣，同比增長14.7%。拉長時間維度來看，從2016-2021年，公司合約銷售從101.3億增長到470.1億，年複合增長率達到36%。

其二，財務基本面不斷夯實，抗風險能力突出。

在保持業績高增長的同時，力高集團保持了紮實穩健的財務基本盤。一方面，公司總資產持續攀升，淨負債比率維持良好狀況，債務結構持續優化。截止2021年年末，公司總資產為893.1億元人民幣，淨負債權益比率為52.8%。另一方面，公司手握充裕現金，不斷夯實抗風險能力，截止年末，公司總現金及現金等價物為108.6億元。

總體來看，在過去一年供需端承壓的大環境下，一眾房企資金鍊壓力陡增、財務呈現惡化態勢，而力高不僅實現了業績的穩步向上，同時保持了良好的財務狀況，足以看到公司的抗逆能力。實際上，結合過往公司不斷成長的軌跡來看，也進一步驗證了公司跨週期發展的實力。

2、兼具安全邊際與成長性，靜待估值重塑

業績代表的是過去的表現，對於投資而言，往往更需要的是判斷未來。誠然，當前隨着港股財報季帶來，房企業績的出爐也進一步消化了此前的業績悲觀預期，也給了市場一個重新“出發”的機會。

那麼在這個新起點，又該如何看力高集團的後續表現呢？

首先，聚焦行業層面。在房地產領域常有這樣一句話，短期看政策，中期看土地，長期看人口。從短期來看，過去一年行業政策面呈現收緊，尤其是融資端房企面臨壓力重重。新的一年來，房地產政策面是否真的迎來反轉？這一判斷實際上目前市場仍然有一定的爭議，這也是市場反覆波動的重要原因所在。

不過在筆者看來，今年兩會經濟增長目標為5.5%，考慮到國內疫情反覆，外部國際環境的複雜形勢，要達成這一目標難度可想而知。因此，要想穩定經濟增長，離不開“主心骨”房地產行業的健康發展。這也就不難理解為何高層會強調慎重出台收縮性政策、並暫緩房地產税試點。隨着這一預期的穩定，行業顯然已經邁過政策底，後續前景較為明朗，伴隨後續資本市場的完全消化也將有望帶來估值修復機會。

其次，關注到公司的基本面和成長潛力。力高作為行業中穩健派房企，整體而言體量仍然與頭部梯隊有差距，在當前行業集中度提升趨勢下，力高經營的穩健性和成長性該如何判斷？

筆者認為更應該結合公司的核心優勢來考量。而具體則可從產品、土儲、多元化三個維度分析。

產品層面：

伴隨地產行業邁過高速發展期，整個行業已經由供不應求的賣方市場進入到買方市場，尤其是當前消費升級，行業競爭加劇的大趨勢，房企的產品力成為能否贏得市場的關鍵。

作為在行業深耕三十載的房企，力高見證了行業跑馬圈地的時代，也快速響應市場需求推進精耕細作，尤其是對行業的發展趨勢有着深刻的洞察力。面對低碳綠色發展、追求健康人居環境的新風向，力高健康掀起了行業變革，成為了健康建築領域的行業“先行者”和“踐行者”，不斷在健康人居細分賽道上構建核心優勢，由此也在整個地產行業形成了極具行業辨識度的產品力。當前，“健康”已經成為力高高品質建築產品的代名詞，並獲得了市場的高度認可。而這也直接推動了公司產品的勁銷，助力業績端的表現。

從過去一年來看，公司圍繞產品於服務亦不斷精進，如全面升級新東方健康建築3.0，全新構建“漾(YOUNG)社區”，提出4H+健康生活主張等動作，旨在持續為客户提供高品質的健康生活。此外公司在品質的追求上也得到了業內的高度認可，如在克而瑞2021年度產品交付力測評中，南昌力高·雍湖國際項目從超500個項目中脱穎而出，獲評安居交付力標杆項目20強。這些成績的取得不僅帶給公司良好的品牌美譽度，也將有助於公司在行業中藉助細分賽道的先發優勢持續收穫行業轉型新機遇。

土儲層面：

房企業績的增長離不開土儲層面的蓄力，而土儲質量的優劣往往也決定了房企的發展後勁。過去一年，力高集團秉持審慎的發展策略，積極靈活把握市場窗口期，不斷優化結構，豐富優質土儲，同時新進廣州、杭州、台州等城市，戰略佈局長三角實現新突破。截至2021年底，力高集團總土地儲備約為2287.9萬平方米。

從力高的佈局來看，其採取“1+3+N”全球化的戰略佈局，深度聚焦具有經濟活力、豐富就業資源，持續人口湧入的核心經濟區域，在這一系列優勢佈局下公司的產品去化也有着良好的支撐，優質土儲亦為力高的良性發展奠定了堅實基礎。

多維產業運營層：

今年兩會期間，探索房地產發展新模式成為行業關注的焦點，而關注力高的發展，不難看到公司在這一探索中實際上已經展現出相當大的潛力。近年來，力高在地產開發主業深耕的同時，也在圍繞客户需求，積極打造全生命週期的服務鏈，推動多維產業齊頭髮展，實現產業價值鏈的延伸。

其中，物業管理方面，力高健康生活旗下“優居美家”物業和康養自營品牌“怡鄰健康”發展迅猛。優居美家在服務規模擴大的同時，服務質量也大幅提升，由中國指數研究院測評的2021中國物業服務百強企業研究排行榜中，優居美家物業位列第40位。

商業項目方面，2021年力高商業項目實現突破。濟陽力高·仟喜薈商業綜合體盛大開業，成為濟南濟陽區第一個新消費趨勢下的綜合購物中心。

此外，財報顯示，力高集團2021年涵蓋物業管理、酒店、租金、康養等其他部分收入達3.8億元，儘管整體規模仍然不算大，但可以預見的是，隨着後續這一系列新興業務板塊的不斷孕育成熟、發展壯大，有望進一步夯實公司的綜合實力和抗風險能力。

最後，再關注到近期力高分拆物管業務上市帶來的估值修復機會。

近期力高健康生活已進入招股階段，計劃於3月31日完成上市。公司剝離優質資產，不僅展現了力高對新興業態的孵化能力，同時伴隨物管板塊上市，在融資助力下，有望進一步實現快步發展，而對母公司而言也將減輕財務壓力，更有助於力高集團釋放財務風險，並在資本市場迎來重估。

總體來看，目前地產行業的股價更多的是對行業格局、集中度提升的消化，但對於具有特色的房企存在的修復機會往往並未真正有效感知，而結合力高集團的表現來看，公司穩健的成長能力、多元轉型下的華麗轉身、分拆帶來的重估機遇等都將意味着後續的潛力。

3、結語

當前，隨着房地產經過過去一年的至暗時刻，行業的估值已經落入到底部區間，業績期的到來進一步釋放了風險，未來在政策面、基本面的反轉之下，地產板塊具有高確定性的機會，已經進入到擊球區。

但這並不意味着每一個球都能打，縱覽整個行業，部分房企的債務風險仍然瀰漫，更需要投資者保持謹慎樂觀，選對那些能過恰好打出最佳擊球區的球。

力高集團交出的這份成績單，展現的成長潛力與修復彈性，或正等待着市場的價值發現。