2021年，房地產行業步入深度調整，物業管理則憑藉存量屬性保持較為穩定的發展態勢。優秀企業在市場風浪中經受住考驗，也更有機會贏得新空間。

3月25日，正榮服務集團有限公司(下稱“正榮服務”，股票代碼：06958.HK)正式發佈2021年全年業績公吿，體現出物業公司的能量和潛力。

公吿顯示，2021年全年，正榮服務經營業績穩步發展，實現營業收入13.3億元，同比增長約21%；毛利約人民幣4.28億元，同比增長11.7%，同期歸母淨利潤達到1.74億元。

作為一家全國佈局、快速成長的綜合性物業管理服務提供商，正榮服務項目佈局長三角地區、海峽西岸地區、中西部地區、環渤海地區等熱點區域，獲取了長足發展。截至2021年12月底，正榮服務總的在管面積達7098萬平米，較2020年同比提升了72%。總合約面積突破了億方，達1.04億平米，同比提升19%。

未來，在增量供應和存量挖掘兩大渠道支撐下，正榮服務有望延續穩健增長趨勢。

夯實基本面：在管面積增長72% 同步升級服務內涵

當下物業行業競爭中，規模增長依然是重要指標。

2021年，正榮服務通過非住業態、城市服務等領域的積極拓展，不斷拓寬服務邊界；基於社區和家庭場景的社區增值服務發展，使得規模和效益進一步提升。

公吿顯示，2021年全年，正榮服務經營業績持續穩步發展，實現營業收入13.3億元，同比增長約21%；毛利約人民幣4.28億元，同比增長11.7%，毛利率為32.0%，處於行業中上游水平；同期歸母淨利潤達到1.74億元。

在規模方面，正榮服務的表現相當亮眼，截至2021年12月底，正榮服務總的在管面積達7098萬平米，較2020年同比提升了72%。總合約面積突破了億方，達1.04億平米，較2020年同期提升19%。

在管項目數量達358個，進駐城市達50個。從項目區域分佈看，長三角、海峽西岸、環渤海與中西部四大深耕區域的項目管理規模同比2020年均有顯著提升。其中長三角地區在管面積2275萬平米，同比提升28.7%，在管項目數166個；海峽西岸地區在管面積達2234萬平米，同比提升57.1%，在管項目數85個；環渤海與中西部地區在管面積達2589萬平米，同比提升176.1%，在管項目數107個。

與此同時，在服務品質方面，公司秉持“服務由心，幸福為你”的理念，從產品能力、服務能力與運營能力全面提升，在服務品質管控標準上落地了“尊享、心享、悦享”三級服務體系，意在為業主與客户提供更精細化的服務感受。根據中指院的普查數據，正榮服務2021年年度滿意度達87分，保持在行業優秀的水平。基於公司不斷提升的服務品質，2021年在管項目續簽率也穩步提升，達94%的優秀水平。

內外動力協同：社區增值服務持續優化 第三方在管面積穩增

2021年，正榮服務經營業績持續穩健增長，收入結構進一步優化，同時，受益於規模經濟效應、精細化管理體系和數字科技持續加碼賦能，正榮服務盈利能力同步顯著提升。

未來社區增值服務能否探索出成熟可複製的發展模式，將成為影響物管公司估值關鍵因素之一。

值得關注的是，正榮服務的社區增值服務業務板塊持續拓寬，服務品類和場景更加全面，各項子業務迎來爆發式增長，社區增值服務收入佔比持續提升，達2.64億。

在第三方外拓方面，2021年，在公司管理層的督導和市拓團隊的努力推進下，第三方外拓業務繼續維持較高水準的增長趨勢。

截至2021年底，公司合約面積中來自於第三方市拓的面積達7257萬平米，佔比接近70%，同比2020年的6210萬平米提升了17%。從在管面積看，來自第三方的在管面積達5113萬平米，佔比達72%，較2020年的2631萬平米實現了94%的大幅增長。

在管面積裏面，第三方物業項目來源超過關聯公司所提供的項目，説明了正榮服務擁有充足的獨立性，成長並不依賴關聯項目，而是依靠自身所形成的核心競爭力，在激烈市場競爭中依然能夠突圍而出，持續發展多元業態，擴大市場份額。説明了正榮服務擁有充足的獨立性，也説明正榮服務第三方外拓業務繼續維持較高水準的增長趨勢。

隨着重點業務強勁發力、外拓面積增長，2021年，物業管理服務收入在總收入的佔比上升至49.3%，社區增值服務收入佔比上升至19.8%，非業主增值服務收入佔比下降至27.8%，對母公司的依賴性持續降低。

提升內在核心：堅持品質為王 不斷拓展服務邊界

當前，物業提供的服務已不再侷限於提供傳統的住宅物業服務，而是積極探索更多的全新領域。

正榮服務在保持住宅業態基本盤擴張的同時，不斷開拓非住宅類業態，在管及儲備業態更加多元化。目前，正榮服務的業務以及覆蓋了住宅、公寓、商業、商寫、高校、醫院、產業園、公建等多元業態，並佈局城市服務。

為了跟進一步滿足不同業態的需求，提升服務品質，公司圍繞物業服務、商業運營、資產管理進行業務佈局，打造了榮商(商業管理)、榮企(商企物業服務)、榮居(住宅物業服務)、榮城(城市服務)、榮+(創新業務)五大產品線，面向市場提供全場景全業態服務。

公司目前在管【358】個項目中，【208】個為住宅項目，【150】個為非住宅項目。公司非住宅面積佔比逐年提升，截至2021年底，非住宅在管面積已達約3407萬平米，佔總在管面積約48%，其中商辦、公建、產業園、學校為主要構成業態，基本實現了健全豐富的在管業態體系，並保持了住宅與非住宅業態均衡。

可以説，非住宅物業服務已經成為正榮服務穩健增長的重要組成部分。

物業+商業“雙箭齊發”：輕資產輸出見成效

當前，“物業+商業”的混業模式已經逐漸成為行業發展新趨勢，業界普遍認為傳統住宅物業管理賽道已十分擁擠，在商業運營、產業園、城市服務等領域物管企業尚大有可為。

正榮服務早在2021年就開始聚焦商業管理領域，2021年5月底正榮服務通過收購正榮商業，整合內部資源和管控體系，實現了“物業+商業”的全佈局。

正榮服務併購正榮商業後，將其打造成為旗下商業運營平台——榮商，並且開始發力商業輕資產拓展，提出輕資產拓展“1+N”模式，即通過一個大型集中式商業+N個小體量商業/社區商業的佈局模型加速輕資產項目拓展。

目前，正榮服務運用“總部平台+地方資源”的模式，採取輕資產合作的形式，提供前策、招商、籌開、營運等一系列服務輸出，通過自身形態多樣的產品、豐富的定位主題，着力打造一城一定位，一城一特色的運營模式。

在與合作方的合作過程中，正榮服務也充分利用過往操盤經驗，並結合合作方的合作訴求以及項目區位、規劃的實際情況，對項目進行特色定位落地，成為獨具特色的商業標杆項目。

據悉，近年來，正榮服務相繼獲得泰興鳳凰廣場、常州星湖廣場、臨湘市恆耘裏、長沙橋頭佳苑等輕資產項目，這一系列成果，進一步印證了正榮服務優秀的商業運營能力。

從2021年業績公吿來看，目前正榮服務已擁有23個在管項目，共計149萬㎡管理面積，並且還具有豐富的儲備項目，其中來自獨立第三方的在談項目已達21個共計約100萬㎡，由此可見正榮服務已經具備了強勁且獨立的商業輕資產外拓能力。

自19年以來，正榮服務商業管理收入與利潤呈現逐年遞增的態勢，基於優秀的市場化商業項目拓展與控盤能力，未來有望繼續保持這一趨勢，不斷擴大商業管理在公司總收入中的佔比。

2021年，正榮服務在規模擴張、業態佈局、品質提升等方面均取得了不錯的成績。在上述基礎的加持之下，正榮服務有望進一步釋放發展勢能。在多方面均好發展下，企業綜合實力能否再上一個台階，值得市場期待。