地產：按揭額度和定價是決定需求的關鍵
本文來自格隆匯專欄：中信證券研究，作者：陳聰 張全國 李宗儒
據媒體報道，山東菏澤“無房無貸”購房者首付比例由此前的30%下降到20%。我們認為，商業銀行給予更好的按揭貸款放款條件，是應對2021年12月以來按揭需求不足，滿足自住需求的必然選擇。我們相信，按揭貸款額度更充足，利率更低，會對自住需求的釋放和房價預期穩定產生關鍵性影響。
根據媒體報道，從中農工建山東省菏澤市相關營業網點處獲悉，四大銀行下調了該市個人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者的首付比從之前最低30%，降至最低20%。
▍首付比例下降是按揭貸款額度充足的反映。
根據2016年2月中國人民銀行的要求，在非限購城市，首套首付比例最低為25%，各地可向下浮動5個百分點，這個規定至今並沒有在中央層面廢止。當然，按揭貸款發放的實際首付要求，則在2017年之後明顯上升。銀行體系的按揭貸款額度持續少於按揭貸款需求，這也使得銀行持續提價，並可以要求更高的首付比例。目前按揭貸款利率遠高於LPR，我們預計未來按揭貸款額度充足，房價下降壓力較大的地方，自住型需求按揭貸款首付比例有望下降，針對自住需求的按揭貸款定價水平有望下降。
▍預計地方層面需求側託底政策還將持續出台。
我們認為，房地產政策中，需求側屬於地方政府因城施策的範疇。需求側政策包括針對特定人羣比如進城務工人員、新就業大學生等新市民的購房補貼等、住房交易税費的減免、首付比例的調整、首套房標準的優化、公積金貸款額度提升等。分區域看，我們相信越低線城市的需求側支持政策越值得期待，而在高線城市需求側政策很容易引發房價上漲，預計將會比較謹慎。
▍市場仍延續弱勢，期待三月後基本面改觀。
2022年1月，我們跟蹤的樣本城市銷售套數同比下降31.9%，二手同比下降33.6%，18家開發企業銷售額為同比下降41.2%。我們認為，隨着需求側政策發力，尤其是按揭貸款額度充裕和利率下行，三月份之後銷售情況有望見底回穩，房地產景氣指標有望回升。
▍土地市場預示結構繼續分化。
2月17日，北京首次集中供地結束，18宗住宅用地中成交17宗，流拍1宗，流拍率較2021年第三次集中拍賣的15.4%明顯下降。土地成交總價480億元，建築面積為160.9萬平米，整體溢價率4.5%。成交項目共配建保障性租賃住房1.77萬平米，現房銷售規模4.1萬平米。整體而言，土地市場供求預期更加匹配，有所好轉。但成交結構方面則集中為全國性央企和地方企業，而全國性民企僅有旭輝獲得個別地塊。這意味着，市場走穩的情況下，市場格局可能繼續變化。
▍風險因素：
開發企業盈利能力和業績繼續下降的風險。
▍投資策略：
我們認為，按揭貸款額度和利率是關鍵性變量，地方層面的需求側託底政策也有望持續出台。我們預計，3月之後房地產景氣有望見底回升，而結構演變趨勢則會繼續。我們繼續推薦中高信用地產企業，推薦保利發展，萬科A（萬科企業），龍湖集團，華潤置地，招商蛇口，金地集團，濱江集團等公司，並看好貝殼的投資機會。
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