近期，低迷已久的港股市場迎來了回暖行情。據上海證券報報道，截至2022年1月12日，南向資金本月以來淨流入資金達83.55億元，相比去年有明顯活躍的跡象。 

目前市場普遍認為，在港股市場情緒轉好、穩增長預期強化的帶動下，前期調整明顯的行業在2022年存在較強的估值修復機會。其中，物管板塊在經歷近半年的持續下行後，估值已經落入了兩年以來的歷史低位區間，並且從去年的半年報來看，物管板塊內上市公司普遍實現了穩定增長的業績，而這一勢頭有望在年報繼續延續。就筆者的觀點來看，具有“低估值+業績確定性”特徵的物管板塊有望重拾資本的偏好，後市走勢值得關注。

商辦物業細分賽道風潮起，各大物企爭相佈局

按照管理業態不同，物管行業可被大致劃分為住宅物業和非住宅物業兩類，後者主要包括商辦物業、公共建築以及城市服務。其中，以寫字樓為核心的商辦物業賽道，是近年來各家物業公司加速重點佈局的方向。例如，行業領先的住宅物業服務商碧桂園服務就曾在去年年初的業績推介會上表示，商業寫字樓將是公司未來幾年的發力點之一。

究其原因，一方面，目前商辦物業賽道潛在需求巨大，對應可觀的增量空間，並在過去的2021年中，呈現出了高速增長的良好態勢。從物管行業招標統計數據來看，中指研究院數據顯示，截至12月中旬，商辦物業在行業第三方市場拓展總量中的佔比為45%，約是住宅物業在第三方市場拓展量中佔比的3.5倍，這也意味着其為整個物管行業貢獻了最大增量。

另一方面，與其他物管業態相比，商辦物業賽道擁有更強的盈利能力，以及較高的進入壁壘。

根據中物研協最新發布的《2021物業服務企業綜合實力百強企業發展報吿》顯示，2020年百強企業管理項目的平均辦公物業費為6.85元/平方米/月，顯著高於平均住宅物業費3.21元/平方米/月，同時也明顯高於其他非住宅物業業態的平均物業費。

（來源：易居房地產研究院中國房地產測評中心，中物研協）

進入壁壘方面，區別與普通住宅物業的“四保”業務，商務物業還涉及到樓宇保值增值、租金溢價率、成本管控、保護客户機密等，各細分領域的專業性都很強，也由此形成了賽道的高門檻，在較大程度上保障了商辦物企盈利能力的穩定。筆者認為，伴隨着商辦物業賽道進入加速發展期，憑藉較強的增長與盈利可視性，商務業態佔比較高的物企有望享受到更高的估值溢價。

四個維度解析商務物管龍頭的價值內核

以上我們分析了商務物管賽道可期的發展前景，那麼在眾多上市的物業管理公司之中，有哪些值得關注的標的呢？

根據公開資料顯示，目前參與商務物業的品牌多為頭部物管公司為拓展商務業態而成立的商務業態子品牌，例如正榮地產於2020年成立的“榮企”商企品牌、保利地產於2019年成立的“星雲企服”商企品牌等，而真正聚焦於商務物業領域並深耕多年的上市物企只有卓越商企服務和金融街物業兩家。綜合運營實力、增長確定性、估值水平等多個因素來看，筆者今天想重點聊聊卓越商企服務（6989.HK）。

成立於1999年，卓越商企服務一直專注於商務物業領域這個賽道，為商務物業及企業各類工作場所、公共建築及設施提供物業及綜合設施管理服務，是國內領先的商務不動產服務運營商。從收入結構來看，卓越商企服務的主要營收來源於商務物業、公共與工業物業以及住宅物業。其中，商務物業為主要收入來源，貢獻逾七成營收。

作為商務物業賽道領跑者，在過去的一年裏，卓越商企服務持續夯實基本面優勢，業績表現跑出了新的加速度。據2021年中期財報顯示，公司於上半年實現營業收入16.53億元（人民幣，下同），同比增長42.2%；股東應占利潤2.71億元，同比增長60.3%；毛利約為4.89億元，同比增長56.5%；毛利率則由26.9%增至29.6%。

再從管理規模來看，卓越商企服務上半年總合約全委物業面積5104萬平方米，總在管全委物業面積3520萬平方米，對應1.45的合約/在管比，説明未來至少存在45%以上的增速。

整體而言，卓越商企服務在實現營收利潤雙增的同時，未來的業績釋放亦有保障，顯示出不錯的成長性。那麼，卓越商企服務是如何保持強勁的高成長呢？筆者嘗試做一些分析。

1）強勁的擴展能力，深度綁定優質大客户

2021年上半年，卓越商企服務積極尋求第三方外拓機會，成功中標了深圳阿里中心、大疆天空之城總部大廈、騰訊前海大廈、榮耀全國首個綜合基地深圳榮耀手機坪山工廠等多個項目。財報顯示，截至2021年上半年，卓越商企服務在管面積為3520萬平方米，其中第三方開發商項目佔比高達67%。

目前，卓越商企服務已經積累起了規模可觀的優質大客户資源，是騰訊、百度、阿里、華為、美團、小米、滴滴、聯想、網易、京東、大疆、快手等眾多國內各行業領軍企業及世界500企業首選的合作伙伴。

不難發現，卓越商企服務在第三方項目外拓方面表現出了強勁的實力與競爭力，與優質客羣建立起了深度的鏈接。長期來看，優質的大客户資源不僅為公司帶來優質的品牌形象和口碑聲譽，往後隨着大客户規模的日益壯大，卓越商企服務未來在管面積的擴張亦具有較高的確定性，有望實現市場份額的進一步提升。

2）持續升級服務體系，積蓄長期發展勢能

隨着物管行業發展的不斷提速，疊加疫情常態化使得物業服務價值又得到進一步深化，各家物企對自身服務力的提升愈加重視。對此，卓越商企服務持續進行升級改造服務體系，從最初的“五心服務”、“4 ins”服務體系升級，到“商辦物業第一品牌”的創新實踐，都是卓越商企服務對打造國際標準、專業化的全生命週期+全鏈條價值服務，追求卓越服務力的匠心所在。

與此同時，卓越商企服務緊隨物管數字化和智能化的發展趨勢，推出“E+智慧雙平台”，為物業項目管理引進互聯網及物聯網解決方案。可以預見，卓越商企服務藉助數字化技術和工具推動建設智慧化服務，能夠有效提升產品品質和運作效率，有利於強化公司核心競爭優勢，全面賦能高質量發展。

3）創新業務拓展，打開成長邊際

卓越商企服務堅持用户思維和客户化定製服務創新，並通過提供廣泛的增值服務豐富公司收入，長期來看，對於擴大收入來源、提升盈利水平有着相當的意義。

卓越商企服務持續提升市場跨界跨域的能力，並取得了良好的成效。比如，卓越商企服務推出的「卓品商城」是卓品商務自營的一站式企業採購平台，能夠幫助企業實現採購輕管理，目前已經完成京東API對接，現階段已上線10萬+商品。另值得一提的是，卓越商企服務前不久還上線了卓品雲倉，通過雲倉加強與異業品牌的合作，完成了微眾銀行數十萬份新年禮盒集採業務。

筆者認為，通過切入行政物品採購、禮品定製等業務領域，在為公司獲取新項目的同時，亦展現了以卓品商務為首的增值服務已成為卓越商企服務獲取新項目的重要抓手，有望形成為公司貢獻長期可持續的增值服務收入來源。

4）人才為本，激活組織增長內驅力

比爾蓋茨曾説過：“一個公司要發展迅速得力於聘用好的人才”。對於當前的物管企業來説尤是如此。這背後的邏輯在於，物管行業正逐步從傳統的勞動密集型行業向知識密集型行業轉變，未來的物管行業一定是一個融管理、經營、服務為一體的服務行業，需要大量高素質、複合型人才。

在此之中，卓越商企服務圍繞人才梯隊建設所形成的人才管理體系，以及對專業化人才的積累，正是順應行業發展趨勢，將對整體服務延續性、長期業績增長性形成有效保障。

總體而言，在外拓實力強勁+服務實力升級+業務創新發展+人才建設與時俱進四重優勢的助力下，卓越商企服務有望承商辦物業賽道發展迅速之勢，獲得長足的加速度。

最後迴歸到投資層面，目前港股市場情緒仍在磨底，但市場一致看漲的預期強烈。考慮到卓越商企服務有堅實的基本面作為支撐，加上近期多家物企通過回購動作對行業發展前景表明信心，筆者認為卓越商企服務的長線價值值得關注。