能在古老、充滿挑戰的行當裏逆流向上的公司，都是勇敢、智慧且充滿希望的。

近兩年通過重新定義產品或行業，多個領域湧現出新的價值機會，大到綠色出行概念的電動汽車，小到健康概念的無糖氣泡水，無不得到消費者和投資人的雙重青睞。在轉型變革中心地帶的地產板塊，代建則成為挖掘行業新價值的典型代表。

12月10日，“第六屆·格隆匯全球投資者嘉年華·2021”盛典上的“大中華區最佳上市公司·2021”頒獎環節，“代建第一股”綠城管理控股憑藉出色的業績表現，強大的逆週期屬性和充足的成長後勁攬獲“最具投資價值公司”稱號。其掌舵人綠城管理控股CEO李軍也將“最佳CEO”收入囊中。

活動當天，李軍先生蒞臨現場，以深度參與房地產行業變革一線的經歷，分享了對地產行業當前和未來走向的看法，個人與行業的選擇，以及由他帶領的“代建第一股”的成長曆程和階段性成果，受到了與會投資人的廣泛關注和熱烈歡迎。

（綠城管理控股CEO李軍先生）

格隆彙整理了李軍先生的主要演講內容，以饗諸君：

01

中國房地產的使命與前途

在探討中國房地產的未來之前，有必要對其溯源。

房地產是貨幣現象。追溯美元和人民幣背後的邏輯體系，1944年的佈雷頓森林體系讓美元直接與黃金掛鈎，到1971年美國的黃金儲備已經不足以支撐印鈔體量，美國開始向石油美元體系轉變，從1973年到2008，石油的價格從每桶3美元達到了巔峯時期的147.25美元。

但現在這個體系也開始無法支撐經濟繼續快速發展，於是美國又開始進入到新的體系，我們可以稱之為科技美元體系。在這個邏輯下來看華為之爭，芯片的“卡脖子”問題，背後實際上就是印鈔權的爭奪。

（來源：公司資料）

中國歷史上也出現過以重金屬為發鈔物的時代，背後主要由白銀支撐。但從第一次鴉片戰爭開始，與侵略者簽訂的大量白銀賠款條約衝破了這個發鈔體系。

新中國以後，中國找到了全世界絕無僅有的發鈔體系——土地發鈔，這無疑是一項偉大的、勝利的、成功的頂層設計，但它存在弊端不夠完美，所以現在國家以長期發展的視野，引導着經濟向科技、綠色能源方向邁進。從現有趨勢看，未來中國也會進入到更強大的科技發鈔體系。

把這個邏輯理清楚後，大家就能夠明白為什麼大量的機構投資者認為中國房地產的未來會否極泰來。

因為土地在中國是所有經濟活動背後的信用體系，是制度設計，行業的短期變化不會影響這個長期面。當下房地產行業打擊壟斷、打擊權利尋租，打擊資本的無序擴張，強調房地產去金融化，目的是讓行業更加健康、可持續發展，讓行業迴歸提供居住服務的初心，驅動房地產由“重”變“輕”。

（來源：公司資料）

按照個人的理解，房地產行業正在進入第三個發展階段，這一時期最重要的任務就是通過產品創新、流程創新和模式創新去重新定義行業，將行業拉回到新的價值發現階段。

就像蘋果重新定義智能機，把手機行業重新拉到新起點，特斯拉的電動汽車，讓燃油車在第三個階段100多年的內卷中，重新回到第一階段一樣。後續房地產行業也會真正迴歸到居住、服務、品質時代，這不僅是國家的定調，也是行業自然演進的趨勢和需要，綠城管理所在的房地產代建行業就是新階段的典型代表。

02

輕資產代建的大時代

代建是一個古老又新鮮的產業，主要為有錢、有地、有資源的委託方提供地產開發服務，中國很早就有施工企業做代建開發，美國前總統川普也做代建生意。綠城管理因為自身基因和多年的探索經驗，在代建領域形成了一些獨特的思考。

綠城管理所秉承的代建理念是從源頭出發，重視對服務需求的理解、對“五維”人羣的理解、對業務線條的分解，通過對整個房地產開發價值鏈進行重構，實現不同價值鏈裏的代建價值植入。

一是品牌植入，相當於品牌信用帶來的產品溢價，賦能新房、二手房交易，在不損害任何人利益的情況下，實現投資人、購房者以及社會的共贏。

二是植入專業的開發標準，把專業的事委託給專業的人，可以提高土地開發效率，順應供給側改革邏輯，確保產品品質的同時，有效降低成本。

三是推動行業重構。傳統的中國房地產企業雖然冠以“開發商”之名，行的卻是綜合投資之實，身上有很強且很重的投資屬性，其最核心能力的評定標準在於投資的勝率。代建企業是真正意義上的開發服務商，強調服務屬性，核心能力在於管理，賺取的是開發服務佣金。代建行業的壯大將推動中國房地產投資與開發相分離，向更健康的方向發展。

代建雖然脱胎於房地產，但卻完全不同於傳統房地產偏重的投資邏輯，是純粹的輕資產業務。可以清晰地看見，在整個傳統房地產下行週期中，代建顯示出了強大的逆週期屬性。

（來源：公司資料）

事實上，代建的賽道也很長很寬。在中國的房地產開發過程中，除了住宅以外，還有大量的工業、產業園區、公共建築和市政配套等需求。中指院預測，國內代建市場規模佔比將以年均21.3%的速度高速增長，2021-2025年，代建行業滲透率將由4.8%提升至12.5%。

03

代建龍頭的擔當與野望

綠城管理在國內代建行業裏扮演着怎樣的角色？

首先綠城管理是國內代建行業的一個樣本。公司的業務能力全面，就服務邊界而言，在十多年的發展和探索中，綠城管理覆蓋了從報批拿地，到產品定位、設計、建造、銷售以及物業移交的全流程開發服務。

服務客户囊括政府、國企、金融機構以及中小開發商，不同羣體的訴求差異明顯。比如政府代建要求社會效益和價值，國企強調合規，中小開發商更看重體系化的產品和產品溢價等等，所以在操作和服務尺度的把握上非常考驗功力。

（來源：公司資料）

在業務能力的支持下，綠城管理已經成為中國最大的代建服務提供商，業務基本全部來自第三方外拓。截至2021年6月，綠城管理代建項目總數達到334個，合約總建築面積8400萬平方米，在建面積提升至4370萬平方米，整體可售貨值約4677億元，能夠為公司未來3-5年的收入提供保障。這些項目集中分佈在長三角、環渤海、京津冀、珠三角、成渝城市羣等主要經濟區域。

同時，綠城管理已經成為中國最大的保障房承建商，業務結構的變化為行業提供了可參照的風向。綠城管理歷史上已經為18萬户原住民提供過保障房，在建保障房面積約2635萬平方米，涉及到25萬户家庭，產生了不錯的社會、經濟影響。

公司保障房業務的穩步推進和規模的不斷擴大，也一定程度上反應出國內堅定的共同富裕主張。不久前，中央經濟工作會議明確提出要繼續深化供給側結構性改革，大力推進保障性住房建設，直接點明瞭代建行業未來的新機會。

而且相較商業代建可能涉及到限購、限價、前期報批、融資等諸多不確定因素，經過大量的政府代建經驗和業務測算模型，綠城管理髮現政府代建更容易標準化，為成本優化提供了空間，將是公司未來業績的重要發力點。

其次，作為代建模式下率先跑出來的公司，綠城管理有着推動和引領行業發展的自覺。公司總結出了綠星標準，對產品標準、運營標準、服務標準和供應商標準等進行了規範，在行業內獲得了廣泛的認同。

同時，公司發起組建了代建聯盟，共同分享代建過程中的經驗和長處，加快做大行業蛋糕，將不斷提升代建在整個行業的滲透率，正在助推代建成為國內主流的開發模式。

房地產的開發邏輯在變化，行業的發展邏輯更是已經徹底改變，綠城管理選擇了更輕的商業模式。從業務和利潤的超預期增長來看，代建沒有讓人失望。截至2021上半年，綠城管理實現營收10.8億元，同比增長32.6%，毛利5.13億元，同比增長51%，毛利率提升5.8個百分點達到47.5%，淨利潤2.7億元，同比大增82.8%，展現出強大的逆週期屬性。

綠城管理引領的代建行業已經成為中國房地產無法忽視的增長力量。在以管理為核心的輕資產開發模式下，地產項目開發的效率大大提升，風險更容易把控，委託方的項目質量和投資收益更具保障，能夠真正實現委託方、消費者以及承建商等多方共贏，不僅契合國家弱化地產週期，促進房地產市場平穩健康發展的價值主張，更符合高質量發展和共同富裕的新時代訴求。

時也，勢也。代建正在走向“大航海時代”