中信證券:2022年3月,行業有望迎來新起點
本文來自格隆匯專欄:中信證券研究,作者:陳聰 張全國 李宗儒
銷售和房價加速下行的態勢得到遏制。消費者顧慮交付問題,低信用公司繼續降價已經無法獲得邊際加快銷售速度的結果。重點城市的二手房市場有開始穩住的跡象,按揭則將成為2022年春天穩定市場的關鍵力量。我們看好銷售領先於開發企業信用復甦,也看好信用風險外溢吿一段落。
▍融資困難不會發展成銷售螺旋下行。
風向標意義的一線核心區域缺乏新房供給,其他區域則也有一些限跌的措施。更重要的是,當前企業的銷售表現開始和信用情況高度正相關。指標性美元債收益率超過40%的企業11月銷售額同比降幅超過60%,明顯弱於收益率基本正常(40%以內)公司單月銷售額下降18%的水平。對融資困難的公司來説,消費者高度擔心交付問題,繼續降價不僅無法化解顧慮,反而可能加重潛在買家的擔心。
▍銷售總體繼續下行,但重點城市二手市場有開始穩住的跡象。
11月單月,樣本公司銷售額下降約34%。樣本城市新房成交套數和二手成交套數分別同比下降14%和35%,較之2021年10月的降幅有所收窄。深圳、北京、上海、成都等重要的一線城市都有二手房市場銷售量見底的跡象。二手房市場有其規律,一般調整時間在6-9個月居多,且相比新房更敏感和前瞻。
▍按揭將成為穩定市場的關鍵力量。
我們重申,按揭貸款投放將是道德風險最小,傳導最通暢的政策應對措施。我們預計,2022年一季度將出現按揭貸款投放的高峯,到春節後呈現極寬裕態勢。房地產行業的按揭正常供給,對合理住房需求的支持,將會帶動二手房市場反彈,換房需求也進一步推動新房市場恢復正常,進而使得開發企業產生正向經營現金流。
▍行業有望迎來新的起點。
我們認為,行業的總體銷售規模趨於萎縮,開發業務集中度可能下降,企業的盈利能力可能結構性下降。行業的格局會發生變化,陷入惡性循環的企業恐難再發展,但行業仍然會迎接一個新的起點。我們相信,信貸復甦會最早帶來銷售復甦,此後才會有投資和信用的復甦。我們預計,2022年3月就是這個新起點。
▍風險提示:
部分公司盈利能力可能大幅下行的風險。部分公司可能出現違約的風險。
▍投資建議:
我們認為,由於銷售復甦將明顯先行於信用整體復甦,我們看好貝殼多過看好開發企業。與此同時,我們認為開發行業的一部分公司仍然存在信用問題,更多公司存在盈利能力大幅下降的問題。我們推薦盈利能力預計下降不多,資金鍊較為安全的開發企業,包括保利發展,招商蛇口,龍湖集團,萬科A和華潤置地。
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