《大行報告》海通國際料未來通關進一步支持本港樓價看淡九龍倉置業(01997.HK)因估值較高

阿思達克 11-19 16:01

九龙仓置业(01997.HK)

海通國際發表研究報告，指相信本港政府正爭取在明年2月與內地大致復關。明年訪港旅客料按年大升近330倍，但仍顯着低於2018年高位。報告稱，按2003年沙士經驗，內地訪港旅客在疫情放緩後兩個月恢復至正常水平。特別是，沙士於當年5月大致消退，7月訪港旅客人數已恢復正常。倘該模式重覆，及香港明年2月與內地完全恢復關口活動，相信訪港旅客明年次季將恢復至正常水平。在這情境下，料明年訪港旅客將多達近3,100萬人次，但仍較2018年曆史高位6,500萬人次大幅低出53%。報告稱，內地入境旅客/人士對本港樓價、樓市成交及零售銷售均有重要角色。自2010年起，透過單程證入境人士每年多達4.2萬人，該數字較本港每年淨人口增長均值約3.9萬人還要高。本港人口增長大部分來自內地入境人士。自去年封關以來，內地入境人士按年大減74%至1.01萬人，香港人口去年錄淨流出。此外，59%內地入境人士年齡介乎25至59歲，相信他們大都是經濟上活躍，換句話說，通關將令本港人口立即上升，對樓價帶來進一步支持。海通國際表示，按美聯數據，今年首七個月內地背景買家佔二手住宅市場總成交達6.8%，對新樓市場佔比更達13.1%；通關後有關佔比勢更高。至於零售銷售方面，報告稱，回顧未有社會事件及新冠疫情的2018年，內地入境旅客達5,100萬人次創新高，估當年總入境旅客達78%。此外，內地過夜旅客人均消費較其他地區旅客屬第三高。2019年內地過夜旅客人均消費達5,990港元，僅略低於澳洲及美國旅客，屬全球受訪旅客羣中第三高。對本港零售而言，內地旅客消費較其他旅客更加重要。海通國際解釋，政府360億元消費券計劃在8月起推出，本港居民定期獲得約1,000元消費券。不過，8月及9月零售銷售平均約283億元，大致與零售銷售月度均值持平。8月及9月零售銷售較2018年同期仍低出約23%至25%，該行對消費券計劃提振效果疲弱不感意外，因360億元消費券計劃僅相當於2020年全年零售銷售規模3,260億元的約11%。即使有消費券計劃，報告稱，零售銷售仍遠未完全復甦。除非復關，否則該行看不到有其他即時的催化劑。報告稱，九龍倉置業(01997.HK)屬通關主要受惠者，但相信有關利好已反映於股價，評級「跑輸大市」，目標價34元。該行偏好發展商多於收租股。自9月起九龍倉置業股價累升約9%，大幅跑贏恆生地產股指數同期表現，以及同業如希慎(00014.HK)及領展(00823.HK)。以明年預測市盈率計，九龍倉置業現估值相當於明年預測市盈率17倍，屬該行所覆蓋收租股中最高。九龍倉置業現股息收益率亦低於歷史均值，較同業希慎比較亦不見得高。以市賬率計，九龍倉置業估值是同業之間最高。地產股中，海通國際喜好新地(00016.HK)、恆地(00012.HK)及新世界(00017.HK)。收租股中該行偏好主攻大衆化市場的領展及置富產業信託(00778.HK)。

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