今年，房地產市場可謂進入至暗時刻，尤其是一系列房企債務違約風波，更是令市場風聲鶴唳，二級市場的持續低迷，以及投資者對房企的不信任升温，買房人的觀望情緒帶來的回款壓力之種種都給房企頭上籠罩了一層厚重的陰霾。

隨着多起債券違約事件的發生，一些房企選擇了“躺平”，而一些房企則在積極自救。近日注意到陽光城多筆債券成功實現展期，此舉不論是對於房企、投資人乃至整個行業都可謂意義重大，在此不妨談談我對眼下發生的一系列事情的看法。

1、房企流動性危機下，一場多因素共同作用下的“負反饋”

房地產行業這輪債務風波其實並非完成沒有徵兆，只是市場的危機有時候往往是多重因素的疊加，帶來的失控通常也會讓人出乎意料。

早在2020年，就有包括三盛宏業、天房集團等在內的多家地產企業出現違約，而這些房企當時違約的主要原因便是多元化擴張失敗帶來的資金鍊壓力，彼時頭部房企的違約還處於小概率事件，一些房企也在未雨綢繆積極順應行業趨勢推動降槓桿。然而隨着時間來到2021年，規模房企如泰禾、華夏幸福、藍光發展、恆大先後被爆出資金鍊緊張或債務危機問題，此後，當代置業、花樣年等...暴雷名單不斷被拉長。

從這輪暴雷潮來看，實質上不管房企的規模有多大，甚至於有的房企還處於三道紅線的綠檔水平，仍然沒有逃脱厄運。這也應驗了市場流傳的那段話，風險的傳導路徑是多方合力的結果，實質上已經讓很多房企難以預料和抵禦。

“目前各部門政策疊加形成合成謬誤、個別房企“暴雷”波及行業、境外對地產企業及行業評級下調、二級市場紛紛股債雙殺、美元債市場不僅失去融資功能而且變為“暴雷”引線、境外風險傳導蔓延至境內、境內融資全面收縮、按揭對民企難言放鬆、地方基於保交付及維穩考慮對預售資金從嚴提高比例監管、總包及供應商不敢墊資、購房者不敢買房，上述形成惡性循環，最終的結局就是對民營地產企業形成了全面的資金斷供和擠兑。”

從上面的“吶喊”不難看到，債務違約帶來了一系列連鎖反應，給市場造成了巨大的信用危機。甚至這也引發了市場對發生系統性風險的擔憂，亦有人積極呼籲國家出手，幫助民營地產企業渡過難關。

誠然，房地產行業是關乎國計民生和社會穩定的重要基礎性行業，是防範經濟金融風險的重要關注點，也是穩定經濟社會發展的關鍵所在。房地產行業當下的狀態市場不可能一直持續下去，然而滿地狼藉之後，真正活下去的才可以説是真正的勇士，比之那些寧可選擇躺平不去主動作為的房企，積極應對難關，尋求多方幫助的企業方顯責任與擔當。

回望2018年，萬科高喊“活下去”，彼時不少人覺得這只不過是玩笑話，或是譁眾取寵的營銷套路。如今短短三年，行業的生存邏輯徹底發生變化，一眾被市場視作優質玩家的房企也跌落了神壇，殘酷的現狀下，活下去成為當下“落難”房企唯一的信仰。

此前鬱亮在上個月也發表了對房地產行業最新的看法：“尊重常識，迴歸常態，陣痛之後，仍有機會”。在我看來，不論是債權人、投資人、金融機構等各房企利益相關方，此時也都應該給房企信心，支持其熬過去，活下去，這才是當前各方利益的最大公約數。

2、違約潮下房企眾生相，呼喚多方共贏的“合謀”

整個行業面臨的問題，落到每一個房企身上都是一座大山，面對行業寒冬，房企也在上演眾生相。

伴隨到期的鉅額債務，一些房企提前應對，積極尋求多方幫助，主動償還，而一些房企卻甘願躺平，主動違約。對於這些躺平的房企而言，實際上帶來的是巨大的道德風險和加劇的社會信用危機。

在還有一線希望時，每一份努力也都應當是值得的。當房企自身還有優質資產時，積極發起債務談判，尋求展期空間，或許也有可能迎來否極泰來的時候，最終度過危機。

而對於那些陷入危機卻不積極作為的房企，一如泰禾、藍光最終落得把優質資產賣掉還債，最後陷入更為被動的局面，實際上反而導致了滿盤皆輸的局面，在違約連鎖反應下，不論是產業鏈下游的供應商，股東、債權人、房企、金融機構等都難言有最後的贏家。

也只會引來那句唏噓長歎：“雪崩時，沒有一片雪花是無辜的。”

實際上，隨着信用風波愈演愈烈，一些房企也紛紛加入信用保衞戰，圍繞股票、債券積極展開行動。

債券方面，市場掀起了一股地產美元債回購潮，據統計，下半年以來，房企陸續回購超100次，尤其是十月以來，回購更是愈發密集，如正榮自10月至今已經在市場上接連展開多次回購動作，累計回購金額達4550萬美元。而在11月7日，新城控股亦公吿計劃由新城環球提前贖回存續金額為3.5億美元的美元債券，並予以註銷，如此大手筆的回購更是引發市場熱議。

股市方面，房企展開的股票回購和增持動作也在傳遞市場信心，如世茂集團今年年初以來，累計已回購500萬股，涉資逾7500萬港元。旭輝大股東年內則已投入超過8.47億港元，增持近1.5億股旭輝股票，其高管及獨立非執行董事亦多次增持。而在11月9日，旭輝控股更是發佈公吿，透露將以供股的方式發行最多約4.18億新股，募集約16.73億港元，大股東林氏家族承諾可進行全額認購。大股東真金白銀增持自家股票向市場釋放了信心。

此外，更有陽光城在面對流動性危機，積極行動，與債權人溝通，最終多隻債券獲准展期，避免了違約的發生，給了企業緩衝的時間，成功化解危機。而在債務展期方案中，還加入了實控人的全額擔保，充分表明了決心。

面對困難，有時候信心比黃金更重要，行業寒冬之際，這些房企用實際行動向資本市場釋放信心，比之那些甘願躺平的房企也更值得高看一眼。而投資者、債券人等相關利益方，在此時也需要與這些房企聯手合作，共同邁過難關，而不是為了各自的利益互相撕扯，形成踩踏之勢，最後作鳥獸散。實際上當不信任加劇時，任何一個市場經濟的主體都難以承受，最後積蓄的風險也將難以評估，此時唯有互相理解、積極應對才是最好的解題思路。

3、結語

見證了行業歷史性的時刻，能夠患難與共最終邁過難關，相信最後的收穫一定不會太差。筆者此前曾經有過這樣一個論斷，判斷一家企業是否是一個穩定成熟的企業其實不是看它成功時能表現的有多輝煌。而恰恰要看的是，這家企業在遭受挫折時所做到的臨危不亂，危機過後的總結、反思和重新崛起時的爆發力。而往往經歷過危局仍能很快獲得強勢表現的企業才是真正有實力、有活力、有戰鬥力，能夠穿越週期的企業。

從今年這一系列房企的表現中來看，陽光城積極與投資人尋求債務展期的動作是行業內為數不多的案例，但卻頗有示範性意義。

在債務到期前，公司積極與投資人達成協議，避免實質性的違約發生，展現了責任與擔當。債務到期公司面對的壓力顯而易見，但好在的各項舉措還是比較積極，也取得了成效。而陽光城方面也表示，公司將做好整體化解方案，採取出售資產、項目股權等一切必要措施保障流動性。而在此前11月4日興業銀行發生3筆大宗交易，成交均價17.19元/股，總成交額9.97億元。據悉，此操作便來自於陽光城董事局主席林騰蛟，通過出售興業銀行部分股份等措施，陽光城的救援行動正緊鑼密鼓展開。

好消息也正接連傳來。11月10日，受房企發債融資有望回暖、10月份個人住房貸款環比多增等多重利好消息刺激下，地產板塊迎來了久違的“股債雙豐”局面。滬深港三市房地產板塊強勢上漲，債券市場中地產美元債集體反彈…

行業的曙光已然乍現。