10月28日晚間，陽光城(000671.SZ)發佈2021年第三季度報吿。讓本就寒冷的房地產市場再添一絲涼意。公吿顯示，公司第三季度單季淨利潤同比減11.57%。

對此，不僅兩位董事投出反對票，要求管理層對公司經營惡化的情況做出合理解釋。次日陽光城也迎來一字跌停。

市場如此砸盤為哪般?

（來源：富途牛牛）

一、 行業寒冬之際，如何看待房企發展趨勢？

下半年，樓市銷售持續低迷，一眾房企經營承壓。

反應在業績層面，截至10月25日，41家A股上市房企公佈了三季度業績預吿。其中，22家房企預吿歸母淨利潤虧損，21家房企淨利潤下滑。投射到宏觀上，今年三季度的GDP增速只有4.9%。

業績縮水疊加違約風險加速暴露，不斷衝擊着投資者敏感的神經，悲觀情緒的持續發酵，大量房企股價磨底，股債雙殺時有發生。可以説如今不單單是陽光城，整個地產行業都在經歷暗黑時刻。

眾所周知，地產行業的下行很大程度上是受到系列政策調控的影響，但本意是驅動行業長期健康發展，並非脱離了長期趨勢。

10月20日金融街論壇年會上，高層指出，目前房地產市場風險總體可控，健康發展的整體態勢不會改變。並且，央行也多次圍繞“維護房地產市場平穩發展”發聲。一定程度上，市場在國家對房地產政策的理解上出現了偏差，存在過度反應情況。

同樣的情況也出現在國家宣佈開展房地產税改革試點工作後。在引發社會各界熱議的同時，本週內，A股房地產開發板塊和港股內房股板塊均有所下跌。但房地產税並不是國內首次提出來，早在2011年就於滬、渝兩地展開了房產税改革試點，此次消息屬於靴子落地，利空出清。

此外，房地產税政策早已在許多國家實行，從滬渝地區和國外經驗來看，房地產税政策的出台固然在短期內會對樓市產生衝擊，但是長期來看，基本面所受到影響不大。

興業證券認為，此次房地產税實質影響會是循序漸進的，優質房企有時間進行消化。因此更加看好基本面穩健紮實、盈利和銷售穩定連續增長、財務安全性高、抗風險能力強的房企。

在理清經濟形勢、梳理完政策思路之後，筆者認為，以"穩"為主的房地產調控政策未變，對於陽光城乃至諸多地產公司不及預期的三季報不應過度悲觀，艱難時刻，更需要市場保持理智和長期信心。

二、 銷售同環比雙增，調整策略尋求長期發展

調整好情緒再來看陽光城的三季度報，可以發現在壓力之下，公司也在積極調整策略，適應新的發展環境。

三季報顯示，陽光城第三季度實現了營業收入114.01億元；歸屬於上市公司股東的淨利潤9.19億元。公司前三季度共實現主營收入413.33億元，同比上升8.59%；歸母淨利潤29.13億元，同比上升6.23%；每股收益0.66元，同比上升6.45%。基本與一眾房企業績增速放緩的情況大同小異。

但細看財報，不難發現陽光城也在積極調整自身：

1）銷售實現同環比雙增

陽光城公佈的9月份經營情況顯示，公司1-9月共實現銷售金額1539.07億元，同比上升4.5%；銷售面積達到938.63萬平方米。

根據克而瑞地產研究統計，前三季度百強房企的業績增速均有所放緩，9月單月業績方面，39家典型上市房企中僅有3家房企實現單月業績同比增長。其中，陽光城9月單月實現銷售金額209.09億元，同比增長11.3%，環比增長9.9%，是唯一一家實現同環比雙增的房企。

2）竭力優化財務結構，降負債提升抗風險能力

三季報數據顯示，公司一年內到期的非流動負債為171.5億元，較去年底下降了34.06%，主要是公司償還到期有息負債所致。足見公司持續降負債，優化債務結構的努力。今年9月，公司累計回購3100萬美元境外債券，在地產公司普遍承擔較強償債壓力的情況下，公司在持續控制信用違約風險。

3）區域合併推動深耕，升級架構提振士氣

筆者注意到，陽光城近期進行了區域合併和組織架構調整。1、區域合併：將成渝地區劃歸上海地區管轄；將雲貴區域、陝甘區域劃歸浙江大區管線。合併區域有助於提高管理效率、推動區域深耕，同時也有利於降低管理成本。2、組織架構調整：升級組織架構，對公司數位高管予以晉升。據悉，陽光城創始人希望通過此次晉升提振管理層士氣，消解疲態，共同穿越行業寒冬。這也是今年以來不少房企普遍採取的策略。

可以看出，陽光城還是保持着相對堅韌的心態，在行業進入寒冬的情況下，積極進行戰略調整。

結尾

隨着房地產税靴子落地，部分銀行調低利率，央行多次強調維護房地產市場穩定發展，長效調控持續深化，後續還是有望迎來估值修復行情。

截至10月28日收盤，A股房地產開發板塊市盈率為8.96倍，而陽光城的市盈率(PE,TTM)僅為2.69倍，仍舊處於低估狀態。從近期資金動向看，仍有不少投資者對陽光城抱有信心，陽光城已經連續7日獲得深股通增持，共計1313.17萬股。

（數據來源：Choice，格隆彙整理）