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綠景中國地產(00095.HK):粵港澳紅盤綠景璽悦灣逆市預售
格隆匯 10-25 11:05

受多輪地產調控政策影響,如今的中國樓市早已不是幾年前那種全面普漲的行情。實際上,2021年的樓市分化非常嚴重,過往金九銀十的情況已經成為過去式,多數地產新盤成交不佳,只有部分樓盤創出佳績。

據58安居客房產研究院數據顯示,在剛剛過去的“十一黃金週”期間,全國僅有38個三四線城市新房成交量出現增長,其餘31個城市全線下滑,下滑城市數量近50%。

珠海是粵港澳大灣區的重要城市之一,但國慶期間珠海的房地產同樣遇冷。據珠海中原研究中心數據顯示,珠海全市164個項目在十一假期共成交953套,日均成交約136套,同比減少44%,與今年五一假期相比,成交量也回落近1/3。

儘管整體市場狀況不佳,但頂流紅盤依然有不俗的表現。

位於珠海香洲區的綠景璽悦灣花園項目於今年9月25日開盤,該項目備案均價4.59萬元/平方米,銷售價格是約4.25萬元/平方米,這在均價3萬多的珠海香洲區實屬頂流豪盤。“十一黃金週”期間,該項目去化率高達六成,銷售額約8億元。

在全國樓市整體成交低迷的大背景之下,綠景璽悦灣的這份成績單可謂非常亮眼。那麼璽悦灣項目究竟有何過人之處呢?璽悦灣優異的成績之於其背後的操盤手綠景中國地產又意味着什麼?

琴澳聯動,區位優勢造就珠海城市名片

綠景璽悦灣位於珠海市香洲區南灣東橋,這個位置距離港珠澳大橋上橋口僅600米,是由香港、澳門方向進入珠海的第一站。港珠澳大橋是珠海走向世界的起點站,因此這個區域堪稱珠海面向世界的會客廳。

房產最核心的價值由其地理位置決定,綠景璽悦灣的區位優勢是其它樓盤無可比擬的。這也是璽悦灣能夠成為今年粵港澳大灣區超級紅盤的關鍵因素。

根據國務院於今年9月印發的《橫琴粵澳深度合作區建設總體方案》,橫琴粵澳深度合作區將為澳門產業多元化發展服務,這意味着橫琴澳門之間的經濟合作關係更進一步,而南灣的地位愈發重要。

目前,橫琴粵澳深度合作區的土地開發已經用盡,而在橫琴澳門一體化發展趨勢之下,橫琴的住房剛需外溢已成事實,而南灣將成為最主要的承接地。南灣是珠海高端住宅區的標杆,隨着橫琴粵澳深度合作區的不斷髮展,南灣未來將承接海量人流和資源。

琴澳同城,橫琴擴容,在這樣的區域背景下,綠景璽悦灣項目的火爆是理所當然的。未來這裏還將承接來自香港、澳門,以及世界各地的大量高端人才。

當一個區域承載獨特歷史使命之際,來自各方的海量優質資源將向這裏匯聚,其爆發出的能量將讓區域價值大幅提升。珠海香洲南灣正是這個被時代選中的區域,而身處其中的綠景璽悦灣也因此能乘風而起,成為珠海名片。

居住在璽悦灣,不但可以對標國際化生活方式,而且還可以享受周邊完善的配套。璽悦灣匯聚了珠海最便捷的交通、最繁華的商業、最頂級的圈層,並隨着時代變遷,沉澱出一座城市獨有的人文氣質。這樣的璽悦灣自然令人神往。

璽悦灣爆紅,綠景地產實力繼續提升

珠海璽悦灣項目有三個區,分別是南區、北區和中區,南區和北區為一期,目前銷售的是北區。據悉,中區將作為璽悦灣二期項目進行開發,計劃於2022年動工,預計在2023年預售。

璽悦灣項目總可售面積約33萬平方米,如果按照目前拿到的備案價格4.59萬元/平方米計算,總貨值超過150億。目前,該項目銷售價格約4.25萬元/平方米,香洲區雖然是珠海高端住宅區,但同期均價在3.8萬元/平方米左右,因此璽悦灣項目實屬頂流。在嚴厲的調控之下,今年國慶期間,璽悦灣項目去化率仍然高達6成,其實力不容小覷。

當下,中國房產行業面臨着前所未有的巨大壓力,無論是一二線核心城市,還是三四線城市,均出現新盤、二手房成交量全面低迷的現象。在這樣的大背景下,璽悦灣項目的爆紅更顯亮眼,它將為綠景地產帶來穩定的現金流,提升企業總體實力。

打造這樣的標杆項目實非易事。

璽悦灣項目位於珠海香洲區南灣東橋,本是一箇舊改項目,而綠景中國地產恰好是深耕粵港澳大灣區核心城市舊改20多年的品牌房企。璽悦灣的成功不僅是因為其自身區位優勢絕佳,更有賴於綠景地產豐富的舊改經驗優勢。綠景的綜合實力,以及對項目品質的不懈追求才是璽悦灣項目大獲成功的決定性因素。

在中國地產行業,綠景地產與眾不同,綠景長期聚焦舊改領域,是舊改賽道上的專業房企。前幾年,中國房企跨領域、跨賽道經營流行一時,但綠景在如此不確定的大環境之下,仍然保持初心,專注舊改,實屬不易。

珠海璽悦灣是綠景地產這兩年的核心項目之一,在如今動盪的市場背景之下,綠景仍然按計劃推出璽悦灣,以高去化率確保了自身穩定持續現金流。由於綠景的舊改項目毛利率比快速週轉房地產的項目還要高一倍,因此璽悦灣項目為公司帶來了業績增長的確定性,實現了穩健、可持續的發展。

業內人士預計,珠海璽悦灣將會是綠景未來2-3年的主力銷售盤,而綠景地產目前還在加緊建設深圳白石洲項目一期。當下,綠景有璽悦灣項目作為現金流支撐,而未來白石洲項目勢必也成為福田區的超級網紅盤,因此綠景地產的前景十分光明。

另一方面,綠景的財務狀況非常健康,目前沒有一年內將到期的美元債,唯一的一支4.7億美元債要在2023年才到期償還,與白石洲一期的預售的節點匹配,所以目前公司資金壓力不大。

結語

多年來,綠景一直堅持穩健的財務和發展戰略,其現金流和安全邊際更為公司鑄造了穩固的護城河。

一方面,綠景專注於大灣區城市舊改領域,基本不參加招拍掛拿地,在很大程度上回避了前幾年土地市場高價拿地的行業競爭,這一優勢在2016年之後愈發凸顯。另一方面,綠景手握很多優質舊改項目,包括深圳白石洲、黎光、沙嘴等舊改項目,珠海南灣東橋的璽悦灣項目也是其中之一。這些項目區位優勢凸出,銷量極佳,為綠景地產貢獻了大量現金流。

此外,綠景對項目的匠心打磨也是個突出優勢。它一方面為綠景的產品提供了出眾的品質保障,確保產品在市場的基礎銷量;另一方面也意味着綠景並不追求極致的週轉規模與速度,這對企業的長期安全運作至關重要。

之前,綠景在珠海市場打造了喜悦薈項目,其品質給珠海市場留下了深刻記憶。這次推出的璽悦灣項目同樣是一款誠意之作。目前,整個璽悦灣項目的總貨值超過150億元,為集團的發展提供了穩健的現金流。

展望未來,粵港澳大灣區未來勢必成為帶動國家經濟發展的重要引擎,綠景中國作為深耕大灣區,特別是在城市更新領域具備核心競爭力的領頭羊房企,未來將長期受益於這一歷史性機遇。

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