You are browsing the Hong Kong website, Regulated by Hong Kong SFC (CE number: BJA907). Investment is risky and you must be cautious when entering the market.
不一樣的地產週期:現實的壓力測試

本文來自格隆匯專欄:中信證券研究,作者:陳聰 張全國 李宗儒

政策的重心旨在活化行業現金流,保護消費者利益,避免硬着陸。我們相信,逆週期的調節工具,將有效避免金融的系統性風險。但和歷史上每一輪週期不同,我們認為開發企業的盈利能力很難恢復。開發企業的現金流改善,產業週期啟穩,對涉及房地產運營和服務的公司十分有利。

監管機構頻繁對房地產行業表態,政策發力避免系統性風險。

基本面持續下行,企業風險持續暴露,監管機構也積極迴應社會關切,對房地產行業密集表態。我們預計,銀行按揭將有力支持合理自住需求,企業貸款將發力支持正常施工。個別公司的信用風險雖然沒有結束,但我們堅信不存在系統性風險。

政策重心的變化:從聚焦投資和地方財力,到關注信用和消費者權益。

以往週期中,房地產扮演者拉動經濟增長、貢獻土地出讓金的重要角色。隨着行業大週期演變,本輪逆週期調節則更關注消費者利益,重視金融系統穩定性。房地產銷售中80%-90%是期房。2021年中期,樣本企業有息負債為2.94萬億元,開發貸存量規模為12.4萬億元。我們相信,政策成為一種現實的壓力測試,監管將從多元的政策組合中尋求足以託底的政策工具,實現系統的軟着陸。

預計後續基本面高度敏感。

當前基本面仍在明顯下行通道,但消費者和企業都在緊密留意資金投放情況。我們相信,企業投資行為和消費者購房行為相對於貸款投放都是異常敏感的。一旦逆週期調節政策真正傳導到基層(我們預計在四季度),則銷售、投資等都有望好轉。

政策效用的變化:從改善盈利到改善現金流。

供給和需求側的政策確實會改善房地產開發企業的現金流。但限價政策,會繼續限制企業盈利能力(哪怕市場房價上漲)。和歷史上每一輪週期不同,我們認為開發企業的盈利能力仍沒有明顯恢復的空間。不限價的三四線城市越來越少,且那裏的需求並不持久。

風險因素:

按揭貸款的投放速度低於預期的風險。

開發搭台,服務唱戲。

表面看,逆週期的調控政策歷史上多次發生,但實際上今天的房地產政策和歷史並不會相同。我們認為,政策無意挽救任何一傢俱體的,經營管理不善的房地產企業,也沒有意向透過救助房地產來刺激經濟增速,擴大投資規模。這並不只是因為決策者的判斷,在根本上這是因為中國房地產開發業務所處的歷史階段決定。但是,政策又會果斷活化行業經營性現金流,避免信用風險不斷集聚,從而客觀上有利於住房銷售渠道和存量房屋運營服務。

對開發企業而言,我們推薦龍湖集團、保利發展、萬科和華潤置地,即我們仍然認為信用記錄和盈利能力高度重要,並適當兼顧仍在開發企業體內的運營服務板塊價值。但我們認為最值得投資的方向,則是空間的運營和服務。我們推薦被明顯低估的美好居住服務者貝殼(BEKE),推薦物業管理行業藍籌,碧桂園服務、華潤萬象生活、金科服務、保利物業、旭輝永升服務和中海物業。

Follow us
Find us on Facebook, Twitter , Instagram, and YouTube or frequent updates on all things investing.Have a financial topic you would like to discuss? Head over to the uSMART Community to share your thoughts and insights about the market! Click the picture below to download and explore uSMART app!
Disclaimers
uSmart Securities Limited (“uSmart”) is based on its internal research and public third party information in preparation of this article. Although uSmart uses its best endeavours to ensure the content of this article is accurate, uSmart does not guarantee the accuracy, timeliness or completeness of the information of this article and is not responsible for any views/opinions/comments in this article. Opinions, forecasts and estimations reflect uSmart’s assessment as of the date of this article and are subject to change. uSmart has no obligation to notify you or anyone of any such changes. You must make independent analysis and judgment on any matters involved in this article. uSmart and any directors, officers, employees or agents of uSmart will not be liable for any loss or damage suffered by any person in reliance on any representation or omission in the content of this article. The content of the article is for reference only and does not constitute any offer, solicitation, recommendation, opinion or guarantee of any securities, virtual assets, financial products or instruments. Regulatory authorities may restrict the trading of virtual asset-related ETFs to only investors who meet specified requirements. Any calculations or images in the article are for illustrative purposes only.
Investment involves risks and the value and income from securities may rise or fall. Past performance is not indicative of future performance. Please carefully consider your personal risk tolerance, and consult independent professional advice if necessary.
uSMART
Wealth Growth Made Easy
Open Account