近年來，伴隨房企融資“三條紅線”、銀行房貸“兩道紅線”等一系列政策相繼出台，房地產長效調控機制不斷做細做實，房地產市場也在不斷朝着穩健、可持續的方向上發展。就在9月24日召開的央行貨幣政策委員會第三季度例會上，央行亦提出了房地產市場“兩個維護”：“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。據悉，央行上次在例會上提及“房地產”相關內容還是在12年之前。如此罕見的表態更加體現了國家對於房地產市場穩健發展的重視。

結合近期市場觀點來看，在當前經濟環境以及房企債務風險充分暴露下，政府多次表態維護房地產市場穩定，同時部分地區房貸有所鬆動，房地產政策逐漸迎來邊際寬鬆的轉折點。而在近日大摩亦上調中國房地產板塊評級，提升至“有吸引力”。市場資金動向方面亦進一步釋放投資信心，近期北上資金頻頻增持地產股，板塊表現呈現活躍態勢。

10月15日，上坤地產(06900.HK)發佈公吿，公司於10月11日獲公司控股股東YongHeng Holdings Limited增持公司普通股445萬股，均價2.45港元，共涉資約1090.3萬港元。YongHeng由上坤地產執行董事及控股股東之一朱靜女士全資擁有，此次增此後，朱靜女士的持股比例將從36.18%增加至36.40%。大股東增持在市場上往往解讀為對企業的看好，具有極強的市場示範意義。那麼在當前“穩”字當頭的行業環境下，上坤經營表現如何，如何看待其投資機會？

一、銷售同比穩步提升，充裕土儲支撐未來業績

10月5日，上坤地產公佈了最新銷售業績情況，今年前九月公司累計實現合約銷售金額約為213.9億元人民幣，合約銷售面積約157萬平方米，合約平均銷售價約13622元每平方米。結合克而瑞去年發佈的《2020年1-9月中國房地產企業銷售榜TOP100》數據，上坤地產去年前九月實現全口徑銷售額188.5億元，這也意味着，今年銷售增速約在13%左右。

我們知道在今年上半年，各大房企均取得了不錯的銷售成績，不過進入了第三季度後，樓市成交量卻進入了低迷的狀態，“金九銀十”的傳統旺季也呈現出旺季不旺的狀態。也因此，一眾房企銷售承壓，整體的業績增速有所減緩。根據克而瑞研究中心統計，前三季度百強房企累計銷售操盤金額較2019年和去年同期分別增長22.8%和12.5%，累計業績增速呈現加速放緩之勢。

對比行業增速來看，上坤的銷售增速明顯也受到了樓市銷售低迷的影響，這與行業大環境相關。不過從當前市場動向來看，房地產行業短期雖然承壓，但隨着政策面邊際寬鬆後續銷售端有望迎來改善。此時更應該關注房企土儲資源情況，這直接關係後續行業拐點之後房企的成長能力。

（圖片：公司土儲資源 來源：2021年中報，格隆彙整理）

從上坤地產的土儲數據來看，截至今年6月底，公司共擁有約777.1萬平方米的土儲資源，預計能夠可滿足2-3年左右銷售需求。結合土儲分佈來看，上坤主要佈局於長三角地區，而長三角地區作為國家重點發展區域，經濟人口均具備強勁支撐。上坤地產有望憑藉着深耕優勢，獲得區域經濟發展的紅利，這也將為後續業績釋放提供驅動力。

二、成功發行綠色美元債，債務結構持續優化

近期短期流動性問題越發凸顯，地產美元債市場表現也不佳，市場恐慌情緒進一步釋放，也使得投資者對房地產板塊缺乏參與熱情。而美元債的走勢也反應出市場對房企資金鍊緊張的質疑和擔憂，伴隨着目前國內樓市行情的低迷，高週轉模式下的房企面臨信用危機。這也意味着，資質不高和評級低的房企會面臨融資成本升高的問題，更加劇了本身的經營壓力、

另一方面，在接下來的集中償債高峯期，房企不得不面對陸續到來的償債壓力。從這點來看，財務安全和債務風險小的房企就會更具備投資價值，那麼，上坤地產又有哪些看點？

從上坤今年中期財報數據來看，公司“三道紅線”指標在積極優化，注意到今年上半年上坤地產的淨負債率約66.7%，現金短債比為1.3倍，滿足“三道紅線”要求；從財務結構來看，公司貨幣資金較 2020 年底增長 37.0%至 73.1 億，足以完全覆蓋其短期負債，這意味着上坤目前短期償債壓力較小，資金流動性及財務安全性均得到了一定的提升。

同時，上坤地產也在不斷加深與金融機構的合作，尤其是銀行的資源支持，並全面建立與工行、中行、建行、交行一級分行合作，最終實現銀行借款佔比從 2020 年底的近 30%提升至 42.9%，使得其負債結構得到進一步的優化。

值得一提的是，上坤於2021年7月發行了首筆綠色美元債，發行規模為 2.1 億美元。此類綠色金融行動不僅能很好的為公司降低融資成本，同時，發行綠色票據加大對綠色產業、綠色項目的資金支持，亦是貼合政策提倡的低碳環保事業的舉措之一。當然可以看到的是，此舉作為上坤在融資上的一次創新，也對後續進一步拓寬公司融資渠道奠定了良好基礎。

結語

近期房地產融資出現了一些寬鬆信號，隨着後續房地產市場逐漸迴歸理性實現平穩健康發展，相信政策的邊際放緩也將進一步提振市場信心。在當前市場環境下，如果房地產政策出現寬鬆信號，也將有助於釋放房地產企業融資端的壓力。當然，優勢房企融資渠道多，這方面的影響不會太大，上坤地產的融資渠道也在不斷拓寬中。同時筆者注意到，上坤地產近期榮獲“2021中國房地產企業最佳僱主”、“2021中國房地產開發企業品牌價值成長性10強”TOP3、“2021中國房地產客户滿意度100強”等八項大獎，再加上股東增持事件，亦是彰顯對上坤發展模式及多元能力的高度認可，公司後期發展值得關注。