今年上半年，在房地產板塊承壓的情況下，各大房企卻都紛紛交出了不錯的中期業績，充分體現出了各房企出色的經營能力和良好的韌性。得益於多元化的“大飛機戰略”，世茂的經營狀況也在上半年穩步提升。目前，第三季度也已經落下帷幕，許多房企也都公佈了前9個月的銷售成績，世茂集團(00813.HK)也包括在內。

（數據來源：富途）

觀察到自年中以來，房地產板塊依舊是處於整體下跌的狀態。港股地產發展商板塊也呈現出波動下行的態勢，尤其在9月份波動的較為明顯。那麼在這段時間裏，房地產行業處在什麼樣的發展環境中呢？世茂的發展狀況又如何呢？接下來就來具體看看。

房企銷售業績受阻下，世茂展現出較強抗壓能力

10月5日，世茂集團(00813.HK)公佈了前9個月的銷售業績。世茂9月份的合約銷售額為225.8億元；合約銷售面積為128.35平方米，平均銷售均價為17596元/平方米。世茂今年前9個月的合約銷售總額達到了2215.03億元，同比增長10%；合約銷售總面積達到了約1248.99萬平方米，同比增長9%。

銷售是房企業績指標中較為重要的一項，銷售總額就能夠體現出房企的發展規模有多大。上半年，各房企的合約銷售金額都有很好的增長。同時預計在下半年“金九銀十”的帶動下，房企達成各自所設下的銷售額目標是非常輕鬆的。但是，從目前的銷售成績來看，絕大多數房企第三季度的銷售業績都有點不及預期。據統計，百強房企的整體銷售業績自7月以來連續同比下跌，9月份的跌幅也更為明顯。值得注意的是，絕大多數的頭部房企單月的銷售同比跌幅都超過了30%，而世茂的單月同比跌幅穩定在30%以內，對比其他頭部房企是較為穩定的。

而銷售業績下滑很大的原因就是樓市成交量的低迷。數據顯示，國內50座代表城市的商品住宅成交面積在第三季度有所下降，已經低於近幾年的平均水平。主要原因有：1、目前居民貸款的主要用途還是購置房產，而在信貸收緊、居民房貸放款時間延長的情況下，房屋成交量也會有所下滑。2、房地產長效調控機制持續推進，“房住不炒”的基調也在深化，炒房者的減少也使得房屋成交量下降。3、第三季度疫情依舊有所波動，江蘇南京、福建、黑龍江等地的疫情也是影響購房的因素。

保持“綠檔”房企優勢，多次成功發行優先票據

考慮到房企主要資金來源為銷售回款和外部融資，而當前房地產行業由於多家房企的信用風險暴露，甚至頭部房企也有債務風險，導致融資端口不斷收緊，房企融資的問題備受國家監管。甚至金融機構對房企的融資呈現出風險厭惡狀態，帶來融資難度進一步提升，流動性風險增加等問題。

在這種大環境下，世茂集團展現出了作為“綠檔”房企的較好的財務穩健性和抗風險能力。截至2021年6月末，世茂的淨負債率為50.9%；剔除預收賬款後的資產負債率為68.0%，同比小幅減少0.3個百分點；現金短債比為1.19倍。值得一提的是，世茂的淨負債率已連續第十年維持在60%以下的健康水平。

（公司三道紅線指標，來源：公司半年報）

從另個角度來説，儘管行業融資端口收緊，但財務基本面向好的房企仍然具備融資優勢，且流動性風險較低，而成功發行優先票據等在一定程度上也説明資本市場對公司長期發展的認可。根據世茂9月發佈的公吿，公司於9月13日發行於2023年到期金額為3億美元的優先票據，票面利率為每年3.975%；同時還發行了於2027年到期金額為7.48億美元的優先票據，票面利率為每年5.20%。10月15日，公司按時完成8.2億美元優先票據兑付，為近期波動的美元債市場注入強心針，提振了投資者信心。

此外，今年上半年世茂集團還成功發行了8.7億美元的優先票據和13億美元的4年期銀團，後者有19家銀行參與，利率僅為LIBOR/HIBOR+2.95%，創世茂境內發行債券成本新低。公司半年度的加權融資成本為5.6%，與去年同期持平，繼續保持行業較低水平。注意到，截至今年上半年世茂與境內外60家金融機構維持穩定合作，未動用授信額度達人民幣約800億元。

與此同時，從賬上資金來看，根據今年上半年財務數據，世茂目前現金流充裕，可以很好的保證兑付節奏。截至2021年6月30日，公司賬面現金達人民幣823.8億元。短期借款比例僅為27%。截至目前，世茂2021年到期的境外優先票據、境內公司債均已償還。今年以來通過新發境外美元優先票據和銀團借款，顯示了世茂未雨綢繆的財務安排和充裕的融資資源，相信公司還會繼續保持高的安全邊際和流動性。

而得益於世茂穩健的經營管理風格，公司獲得了境內外評級機構一致的積極正面評價，標普將公司的信用評級的展望穩定調升至投資級，境內評級機構維持AAA的最高主體信用等級。由此看來，評級機構認可和融資渠道持續優化的背後，反映的也正是世茂集團本身具備的良好的財務基本面競爭優勢。

結語

總的來看，在當前市場環境下，擁有出色的經營能力且財務穩健，以及債務風險低的房企會更受資本市場關注。而世茂集團在行業分化下仍然保持着這些競爭優勢，得益於良好的經營管理，世茂集團也獲得了多項重磅獎項。如9月10日榮獲2021年“金鯤鵬獎”；16日榮獲2021年度影響力地產企業等三大獎項；與此同時，9月18日又再次榮獲2021年度卓越成就企業獎等。由此判斷，公司知名度不斷提升，經營能力深受市場認可，值得長期關注。