近日，多個城市吹響今年第二批集中供地的號角。與今年首批集中供地相比，這一輪開發商拿地溢價率明顯降低。與此同時，流拍現象頻現。

土拍市場的「寒流」

市場消息指出，截至9月15日中午12點，杭州第二批集中供地中的十宗「競品質」地塊報名正式結束，即停止遞交申請文件及繳納保證金。十宗「競品質」地塊中，九宗由於報名單位不夠三家，無法進入後續正式競價環節，已面臨流拍。就在7月30日，杭州公佈土拍新政，不僅修改了溢價率上限，還首次試行「競品質、競地價」(即告別單純價高者得，先競「品質方案」，獲得資格後再進入「競地價」程序。)。

對於流拍的原因，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，流拍的直接原因和競品質的約束有關。競品質涉及的工作量要更大，即房企需要在品質優化方面不斷做方案，加大了房企拿地和開發的成本。同時一些競品質的項目約束比較大，包括現房銷售等，這也使得部分房企會進行迴避。所以，此類競品質地塊後續如何更好推向市場，真正吻合房企拿地的意願，也是值得注意的地方。

無獨有偶，9月7日至8日，福州進行了爲期兩天的第二批集中供地競拍，最終成交14宗地塊，成交額76.07億元，另有2宗地塊流拍，5宗地塊終止出讓。而在天津，61宗地塊其中19宗停牌，流拍2宗，31宗底價成交，9宗實現溢價，平均溢價率僅0.6%。在青島，76宗中有72宗底價成交。此外，截至9月15日，瀋陽第二批集中供地46幅土地中，只有10幅土地有房企報名。

中原數據顯示，今年首輪22個城市合計土地出讓金達到10530億元，平均土地溢價率達到14.7%，樓面價平均達每平方米10002元，相比2020年同比上漲了15.1%。目前來看，第二批集中土拍相比首批集中土拍明顯降溫。顯然，這與調整後的集中土拍規則有關。

以福州爲例，福州對19宗地塊的最高價格進行了調整，最高溢價率均不超過15%。另外，調整還涉及限制競買人範圍、競買人資金來源、搖號規則調整，以及多幅地塊出讓條件優化等方面。

在嚴格購地資金審覈、禁止房企多馬甲參拍、溢價率不超過15%等新的土拍規則之下，已完成第二批集中土拍的城市出現多宗地塊停牌、流拍及底價成交現象，成交溢價率也普遍較低。

房企拿地更謹慎

接下來的9月中下旬，深圳、蘇州、廣州、重慶、南京等多個熱門城市也將迎來第二批集中土拍。值得注意的是，上述熱門城市中不少城市設置了額外的拿地門檻，且多與配建租賃性住房掛鉤。深圳土拍還強化「房地聯動」，並下調住房銷售限價。據悉，即將進行的二次集中土拍用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調3%~9.2%不等，安居型商品房銷售限價在原限價基礎上下調2.8%~9.1%不等。如前海桂灣地塊，建成的普通商品房毛坯均價從每平方米9.9萬元調整到9.2萬元，降價7000元。

中指研究院企業事業部研究副總監劉水錶示，在「三道紅線」和供地兩集中的背景下，房企拿地態度將更趨謹慎。

最近，一些房企的負面消息不斷。嚴躍進認爲，近期關於房企債務和經營壓力大的案例不斷增多，各類擔憂確實增加。而從房企投資端的動作看，拿地工作壓力很大，或者說企業資金面狀況惡化下拿地積極性減弱，這時候更需要關注房企拿地的意願，否則房企拿地節奏放緩，對於各地土地供應目標的完成是一個較大的挑戰。同時，類似拿地意願減弱的情況，也說明各地在管控中需要積極傾聽房企的心聲，主動爲房企減負，真正讓房企參與到土地供應和交易的市場中。

有房企投拓部的工作人員告訴記者，今年的土拍新政不斷，房企需要在短期內籌集大量的資金，對於中小房企壓力明顯偏大，大型品牌房企也會選擇聯合拿地共同開發的模式，首選還是熱門的一二線城市。