市盈率估值法是成熟的證券市場上常用的股票投資價值的評估方法，卓越的股票投資家彼得·林奇曾經講述過：“即使關於市盈率你什麼都記不住的話，你也一定要牢記一點：千萬不要買入市盈率特別高的股票。只要堅決不購買市盈率特別高的股票，就會讓你避免巨大的痛苦與巨大的投資虧損。”

從房地產行業的現狀來看，由於疫情的籠罩以及政府對房地產政策的調控趨嚴，特別是今年上半年，中央頒佈“集中供地”政策以及多次強調“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的目標使得投資者對於房地產的熱情持續降低，整體板塊的估值也持續走低。融創中國(01918.HK)在這之中也未能獨善其身，截至目前公司的動態市盈率僅約為2倍，結合歷史數據來看已經處在歷史底部，並且與銷售規模處於同樣梯隊的房企相比也是完完全全處於低估狀態。

（數據來源：Choice，格隆彙整理）

近期，港股迎來了業績期，而房地產板塊以韌性姣好着稱，估值持續下行絕大多數是基於政策強調控預期下導致投資者的熱情降低。不過從實際經營情況來看，各大房企交出的成績單仍然較為良好，尤其是頭部房企。隨着業績的發出，房地產板塊不斷傳來捷報，板塊也慢慢進入了估值修復的行情。而融創中國作為頭部房企之一，在各方面都具有競爭優勢，近期公司也發佈了中期業績，並且取得了優異的成績。那麼融創中國能否在此次行情中獲得估值提升的機會呢？下面就從以下幾點來進行分析。

一、銷售額再上台階，評級展望升至“正面”

公司公佈的中期業績數據顯示，融創中國在上半年實現了營業收入958.2億元人民幣，同比上升23.9%；歸母淨利潤119.9億元，同比上升9.4%；毛利199.8億，同比上升12.5%。

融創在銷售業績上的表現一直不錯，多年來數次超額完成目標，從2010年的83.3億元上升到2020年的5752.6億元，年均複合增長率逾52.7%。並且在今年上半年也展現出優異的表現，截至2021年6月末，公司的合約銷售金額達到了3208億元，同比增長64%。而融創中國於年初所設定的銷售目標為6400億元，可以看到上半年公司在緊跟目標前行。下半年，房地產將進入傳統“黃金時期”，銷售也有望進一步推進，那麼年度目標的達成就猶如“探囊取物”。

（數據來源：公司公吿，格隆彙整理）

近年來，融創中國對於債務端也尤其重視。截至6月末，公司的淨負債率為86.6%，剔除預收賬款的資產負債率為76%，現金短債比為1.11倍。對比歷史數據可以看到，公司在持續進行降槓桿，財務指標也有了明顯的優化。

而公司在財務端上的優異表現也受到了多家國際知名評級機構的認可。上半年，國際信貸評級機構標準普爾宣佈，由於融創中國持續保持審慎的財務政策，合理的控制開支和收入、利潤率的持續增長也將有助於公司在未來降低財務風險。因此將融創中國長期發行人評級由「BB-」上調至「BB」並給予展望為「穩定」的評級。同時，穆迪將公司的展望從“穩定”上調至“正面”，並且確認了融創中國的“Ba3”企業家族評級(CFR)和“B1”高級無抵押債務評級。惠譽也將融創中國的展望由“穩定”上調至“正面”，並確認了該公司“BB”的長期外幣發行人違約評級(IDR)、高級無抵押評級以及未償高級票據評級。

在融資收緊的情況下，房企的負債端也承受了不小的壓力。而融創中國憑藉其在負債端優異的管控能力獲得了多家機構的好評，在未來不斷優化槓桿率後，公司估值也有望進一步向上修復。

二、積極蓄力優質土儲，領先產品力優勢顯着

在房地產行業有一個很形象的比喻，將土地比作“麪粉”，將商品房比作“麪包”，將房企比作“麪包加工廠”。麪粉對於麪包坊的重要性不言而喻，土儲對於房企來説也是猶如生命線般的存在。

受融資優勢、業績增長訴求等因素驅動，融創中國在核心城市適當補充了高質量土地。據業績公吿所示，上半年公司新增權益土地貨值2135億元，新增權益土地儲備約1708萬平方米，權益拿地銷售比37.9%。同時看到，融創中國對拿地總量亦保持着謹慎態度，拿地節奏把控良好。公司在半年報中表示，全年權益拿地銷售比將控制在30%以內。截至2021年6月30日，公司的權益土地儲備約1.64億平方米，權益土地儲備貨值預計約為2.0萬億。

在充裕的後備資源支撐下，公司在產品力的表現不僅進一步順應了行業發展趨勢，同時也為其打開了新的競爭格局。

目前業內一個普遍的共識是，房地產下半場競爭是產品力的競爭。因此擁有領先行業的強產品力的融創中國，顯然更有機會在日趨複雜的行業環境中，保持穩健發展的優勢與節奏。

就在不久前，在由中房指數系統、中指研究院舉辦的“數據驅動，智取未來——2021數字總結2021半年度房地產市場趨勢論壇”上，憑藉優秀的產品品質和年輕化創新，融創斬獲“2021上半年房地產產品力優秀企業TOP1”榮譽，旗下上海融創未來金融城、杭州萬融城、武漢融創公園大觀等多項代表項目得到市場的高度認可。

值得注意的是，在此之前，融創中國也摘得了克而瑞、億翰的產品力桂冠，充分展現公司打造高品質產品的實力。在持續引領市場產品力升級的過程中，融創中國還釋放出更大的增長潛能。

三、多元業務齊頭並進，全維度提升發展水平

“地產+”是融創中國獨具一格的發展戰略，包括了地產、服務、文旅、文化、會議會展和醫療康養六大業務板塊。在如今地產開發整體承壓的情況下，多元化的發展戰略不僅使公司大幅提高了抗風險能力，同時也為公司拓展了成長空間，為後續的業務發展增添不少動力。

上半年，除了在地產業務上取得不錯的成績之外，公司六大產業高效協同，“地產+”戰略下多項業務亦有不小的突破。

醫療業務方面，融創中國與美邸(MCS)合作簽約儀式在4月20日於重慶舉行。雙方將共同在重慶歐麓花園城建設運營“融愛家”國際健康養老中心。目前，融創中國的醫療康養產業佈局了山東、四川、雲南、浙江、海南等省份，規劃了22個醫養類項目。

文旅業務方面，上半年文旅收入約26.1 億元，同比增長166.3%，管理利潤約4.4億元，客流量達約7201 萬人次，同比增加約102.9%。此外，濟南、桂林、杭州灣3 個文旅項目也於上半年成功開業，旗下冰雪業務發展迅猛，目前已累計開業雪場7家，在建室內雪場5家、已籤協議12 家。根據規劃，融創中國將佈局35 家室內雪場。由此也不難看出融創在多元產業發展上的強勁孵化能力。

服務業務方面，融創服務作為集團旗下主要上市平台之一，上半年實現收入33.2 億元，同比增長85.4%，歸母淨利潤同比增長6.1 億元，同比增長154.4%。依託融創中國的支持和第三方拓展的發力，管理規模快速提升，期末在管面積增至1.73億平，合同面積增至3.22 億平。

此外，融創中國還在今年5月與貴州省人民政府達成合作，雙方將在文旅、會議會展及城市綜合服務、康養度假、投資運營、項目開發等多個領域開展合作。

正如飛輪效應吿訴我們的，隨着各業務板塊資源的積累，全板塊中的單個業務就會像齒輪一樣咬合得越來越近，從而實現飛速轉動。如今，融創中國佈局多領域，其飛輪在以“美好城市共建者”為定位，持續賦能城市生活升級的過程中儼然已經全速旋轉，作為整個地產行業創新驅動的新引擎，其正引領着整個行業邁向高質量發展的時代。

四、結語

自8月下旬以來，融創中國的股價呈現明顯反轉之勢，尤其是在公司財報公佈後，接連幾日股價快速走強，反映市場對公司交出的這份中期成績單的認可。與此同時，觀察到公司在7月份多次在市場上展開回購動作，當月已累計回購1340萬股，累計耗資3.04億元，佔總股本的0.29%。

此外，在7月22日，公司大股東貝萊德集團（BlackRock.Inc）增持了融創中國股票151.2萬股，此次增持後，貝萊德集團共持有融創中國2.35億股，股權比例達到5.02%。而此前，在6月18日，董事會主席兼執行董事孫宏斌先生亦斥資7865萬港元，在公開市場增持290萬股股票。這也是半年內，其對公司股票的第4次增持，總斥資超2.3億港元，累計增持854萬股。並且在同一天，執行董事兼行政總裁汪孟德斥資775萬港元，在公開市場增持股票28.9萬股。

從公司多日的回購以及股東和管理層接連的股票增持中，均不難看出公司內部人對融創中國長期價值的高度認可和對未來發展的信心。此外，隨着公司中報的公佈，多家海內外投資機構亦發佈研報看好公司投資價值。其中花旗發表研究報吿指，融創中國上半年業績表現符合預期，花旗也同時重申對融創的買入評級，目標價至32.2港元，較當前20.6港元的現價仍有逾50%的潛在升幅。花旗指出，下半年融創可售貨值達6680億元人民幣，可支持公司達成全年銷售7000億元人民幣。

展望後市，隨着融創中國穩節奏、控規模，以一、二線城市為基點推進全國化佈局，進一步實現有質量的發展，在業績持續提升的同時，融創中國有望迎來估值拐點。