近年來，房地產板塊在多方面因素的影響下一直處於動盪狀態。疫情的衝擊帶來的影響在上半年已逐漸緩和，但是並沒有完全控制住，近期也出現了不小的波動。而政策方面也呈現出愈發嚴格的發展態勢，“房住不炒”、“穩地價、穩房價、穩預期”的“三穩”等政策的調控力度持續加大，對房企的資金回籠、週轉速度也有所影響。

而在這競爭愈演愈烈，行業整體市場承壓的情況下，世茂集團(00813.HK)卻交出了亮眼的業績。8月30日，公司公佈的中報數據顯示，公司的營業收入達到734.01億元人民幣，同比增長13.7%；毛利額上升7.7%至210.13億元，毛利率為28.6%；實現核心業務淨利潤93.75億元，同比增長13.6%；股東應占核心業務淨利潤上升11.5%至約人民幣61.99億元，股東應占核心業務淨利潤率為12.5%。可以看到，公司的營業情況依舊保持着穩定的增長，經營能力的出色也不言而喻。

並且公司也非常重視對投資者的回報，董事會也宣佈派中期股息每股70港仙。連續16年堅持派息也體現出了公司良好的營業狀況，以及出眾的投資價值。

此外，公司在上半年還獲得了大股東的多次增持，並且在7月底，公司連續兩日進行了回購，充分體現了高層對於公司未來的業績發展是充滿信心的。下面就來具體看看公司的具體情況究竟如何。

一、銷售業績穩步提升，財務狀況持續優化

從中報業績中可以看到，世茂集團實現了合約銷售金額1528億元，同比增長38.3%；累計合約銷售總面積為861.0萬平方米，同比上升36.7%；平均銷售價格為每平方米人民幣17746元，在上半年房地產行業情緒不高的的情況下，依舊取得了不錯的銷售業績，公司出色的經營能力也由此體現。

2020年世茂集團的銷售金額成功突破了3000億大關，並且公司在今年初定下了全年銷售金額達到3300億元的目標。下半年，房地產行業將引來“金九銀十”的傳統旺季，伴隨着樓市的復甦，公司的銷售業績將進一步得到釋放。同時公司有充沛的可售資源（約3600億元）作為基礎，年度目標有望順利達成。

（數據來源：公司中期業績，格隆彙整理）

為了整個房地產行業能夠維持着健康的發展，中央不斷出台了各種調控措施，房企融資“三道紅線”、銀行房貸“兩道紅線”等政策也都預示着債務端會有更加嚴格的監管。而世茂集團在財務基本面上的調控一直是非常優秀的，在2020年底，“三道紅線”就已經全部達標至“綠檔”水平。

而在今年上半年，在成功維持“綠檔”的同時，公司也在持續優化財務狀況。中報數據顯示，世茂集團報吿期內的淨負債率為50.9%，剔除預收款之後的資產負債率為68%，現金短債比為1.19倍，其中淨負債率更是連續10年低於60%。充分體現出了公司對債務規模的把控嚴格，公司的債務風險也因此處於低水平。此外，公司現金及銀行存款和回款率也是處於上升狀態，在融資收緊的環境下，持續保持着資金高流動性是難能可貴的。在4月份的時候，國際三大評級機構之一標準普爾對世茂的財務管理及負債控制給與好評，並將公司的評級提升至“BBB-”投資級，體現了資本市場也對於世茂長期穩定發展充滿信心。

二、謹慎拿地策略為未來土儲獲取提供資金實力

眾所周知，土儲是房企的生命線，充裕的土儲勢必會為公司長期的發展提供動力。截至6月底，集團的權益前土地總儲備達到了7283萬平方米，對應貨值約11800億元；覆蓋了超過110個核心城市，424個項目，充沛的土儲資源為公司後續的業績發展提供了保障。而世茂集團的佈局策略很具有前瞻性，選擇在經濟高速發展或者國家重點建設的區域。其中，長三角地區就是公司深耕的區域之一，同時也在近幾年進攻了粵港澳大灣區，去年底這兩大地區的土儲貨值佔比已經達到了總土儲的一半。伴隨着未來兩大區域的經濟增長，世茂集團的業績也將充分釋放。

從中報內容裏可以看到，2021年上半年，集團新增權益前土地儲備301萬平方米，新增貨值571億元，獲取土地19幅。而去年上半年，世茂新增土儲為1232萬平方米，那麼可以看出公司是極大的放緩了拿地的節奏。上半年的22城“集中供地”使得土地市場的競爭較為激烈，地價溢價率的拔高使得土地的利潤大幅下降，部分地區甚至降為負數。那麼這種避開高價區、審慎拿地的策略就體現出了公司對於拿地成本具有很好的把控。

“兩集中”導致的地價高溢價率也引起了中央的重視，中央也因此對第二次土拍的規則做出了調整。主要是對土地溢價率的上限進行了界定，到達上限後會採取“搖號”等方式進行土地分配。這樣的調整對於房企來説是減少了很大的資金壓力，而世茂在上半年暫緩了拿地的節奏使得公司的資金儲備處於比較充沛的狀態，為下半年的拿地積攢了足夠的實力。並且公司在先前表明，未來會繼續加大TOD項目拓展方式，而在大灣區則主要進行城市更新的拿地方式。不侷限於土地競拍，多元化的拿地方式也能夠有效的降低拿地成本。

三、“大飛機戰略”詮釋多元化競爭優勢

去年世茂宣佈要開展“大飛機”戰略，如今世茂這架“大飛機”也已經航行了一年多，在上半年，它也同樣飛遍了全國各地。

（世茂集團“大飛機戰略”）

在目前人們生活質量、消費水平的提升下，商業地產逐漸被各大房企關注，紛紛進軍商業，而世茂更是在商業板塊邁進了一大步。上半年，成都世茂廣場、廈門集美世茂廣場盛大開業，共同推動人們的生活水平。同時世茂也與多家奢華酒店達成戰略合作，其中長沙首家世茂希爾頓酒店的開業也表明了公司在酒店板塊上也有所發展，自主品牌“世茂喜達”的推出更是助力推動世茂在酒店行業的影響力。此外，世茂也為我國文化的宣傳做出了一份貢獻，世茂上海絲綢之路博物館展現了中國的特色文化，助力文化交流與發展，同時也表明世茂在多元化發展上又開闢了新道路。

而服務作為戰略中的一員同樣取得了極其亮眼的成績，世茂服務在上半年營收42.3億元，同比增長171%。在上半年，世茂持續拓寬服務板塊，高校服務、生活服務、城市服務多點開花，共同開闢服務新賽道，打開服務板塊的成長空間。

隨着公司不斷在多元化發展上取得突破，“世茂大飛機”也會變得愈加豪華，那麼可以預見，公司在未來必定會更加穩健的遠航。

結語

迴歸到整個房地產行業，長期的情緒低迷使得板塊的估值一直處於較低的狀態。直至近期，在政策的利好和各大房企業績發佈的帶動下有了回暖的跡象。而截至8月31日收盤時，世茂集團的動態市盈率僅為3.37倍，依舊是處於低估狀態。那麼隨着行業温度的回升，板塊也逐漸進入估值修復行情，後續公司的估值也有望得到提升。

在公佈業績之後，各大機構也陸續做出評價。花旗銀行表示，公司目前處於可持續的增長模式，體現出高質量增長，維持“買入”評級。此外，交銀國際和匯豐也維持了“買入”評級；摩通維持“增持”；瑞信維持“跑贏大市”。多家機構從多方面對世茂進行了分析並且給予好評，充分表示對於世茂的發展是非常看好的，這也為未來公司的估值重塑、價值提升提供了驅動力，值得長期關注。