8月31日，國新辦「努力實現全體人民住有所居」的新聞發佈會上，住房和城鄉建設部表示中國已經建成了世界上最大的住房保障體系，累計建設各類保障性住房和棚改安置住房8000多萬套，幫助2億多困難羣眾改善住房條件。“十四五”期間，住建部還將以發展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實現全體人民住有所居。

這為代建行業，尤其是國內代建第一股綠城管理控股提供了新的發展機遇。

國內最大保障房建設服務商，政府代建將成重要增長點

根據住建部的規劃，老舊小區改造環節，我國將在“十四五”期間，基本完成2000年底前建 成的21.9萬個城鎮老舊小區，截至今年7月底，已開工建設4.22萬個小區，涉及764萬户，佔整個年度目標的78.2%；城市更新方面，將由過去大規模的增量建設轉向存量提質改造和增量結構調整並重，推動城市更新由單一的“開發方式”，轉向可持續的“經營模式”，吸引社會力量參與更新，提高城市的安全和韌性。

這意味着政府代建項目的存量業務空間廣闊，同時政府在引入第三方開發的態度上會更加積極，力度相較以往有望加大。在諸多類型的政府代建項目上，綠城管理仍將大有可為，各地政府對專業開發服務商將普遍存在需求，綠城管理有望憑藉規模效應和品牌管理優勢，在符合主流價值導向的背景下，進一步打開公共領域的發展空間，為公司帶來新一輪增長。

事實上，國內代建正興起於政府代建，而綠城管理是國內代建行業領路人。2005年，綠城管理首次介入“城中村”改造和安置房代建，開始早期政府代建業務。 後續，綠城管理繼續依託央企背景，以及過硬的品質管控和服務能力，長期承接政府項目，目前已經成為中國最大的保障房建設服務商。

2021上半年，綠城管理新拓政府代建項目合約總面積6.1百萬平方米，超去年同期拓展規模5倍以上，並首次落地江蘇、福建、山西、江西等主要城市。當前，公司政府代建合約總建築面積達36.1百萬平方米，同比增長24.5%。

目前，在公司的客户構成中，私企、政府、國有企業委託方，以在建面積來劃分，三類客户佔比較為均衡分別為26.1%%，30.0%和43.9%，公司商業代建與政府代建並重，客户比例均衡，是國內唯一一家多元化發展的綜合性代建服務商。

而此次住建部透露的信息，則再次為公司政府代建業務的發展和前景傳遞出更大的機遇信號。值得注意的是，政府代建涉及的往往是民生問題，無論是回遷安置，還是人才、租賃公寓，產業園區建設等通常都會疊加相應的政策支持，這意味着綠城管理有望在政策紅利的加持下，不斷提升政府代建經營效益。

堅持管理創造價值之路，符合政策及產業發展方向

回看近年房地產行業密集從嚴的政策調控，其出發點不僅在於促進社會公平，緩解民眾住房焦慮，同時也在強調弱化房地產週期，引導房地產行業提升經營質效和永續經營能力，驅動行業從高速增長進入管理紅利時代，用管理創造價值，以專業的品質和服務取勝。

代建則是地產行業中管理創造價值的典型，綠城管理控股作為代建行業奠基人，其價值創造路徑尤為值得關注。

早在2015年，綠城管理就提出了“管理創造價值”的理念，並逐步形成“品牌、管理輸出”為基本特徵的業務模式，其背後是綠城管理二十餘年，對產品營造的經驗積累，以及對產業鏈資源的深刻理解。

在強調精細化運營的輕資產經營模式下，綠城管理將專業的開發經驗，逐步落地為代建 4.0 體系及綠星標準，為代建行業提供了基本管理框架和核心管理參照，能夠整合上下游資源，針對投資者和客户羣的差異化訴求，調整管理方式和產品呈現動態，以定製化的解決方案和高品質的服務，不斷為委託方、客户以及社會、自身創造價值。

今年5月，綠城管理還主導行業主要的代建公司，組建了輕資產聯盟，計劃逐步解決代建行業的標準化問題。目的在於在聯盟企業間建立“競合關係”，推動行業標準和制度建設，增強行業輸出能力，驅動行業良性競爭發展，進而提升代建在整個行業的滲透率，助推代建成為國內主流的開發模式。

未來聯盟甚至可能把優質的供應鏈納入體系，打通產業鏈上下游，進一步提升加強管理賦能水平，讓交易機會和資源的配置將有更多出入口，理想效果下聯盟參與方的交易成本和產出效益將再次優化，行業效率有望進一步提升。政府和社會將樂見其成，這種模式下代建聯盟或許可以成長為更寬闊的社會化平台，爭取到更多政策支持。

小結

作為國內代建行業的領路人，綠城管理控股一直強調效率提升和不斷嘗試更多的業務可能性，從政府代建、商業代建到全產業鏈延伸，綠城管理控股已經成長為國內唯一一家多元化發展的代建公司。公司業務規模和盈利能力的持續釋放，也對其商業模式和投資價值形成持續驗證。

2021年綠城管理新拓代建項目的合約總建築面積達12.0百萬平方米，較去年同期增長約22.7%。截止2021年6月，公司管理項目覆蓋96座城市，代建項目總數由去年同期的268個增加至334個，合約總建築面積增至8400萬平方米，在建面積提升至43.7百萬平方米，整體可售貨值達到4677億元，足以為公司未來三年收入提供保障。良好的業務進展和前景下，預期後續公司將繼續踐行商業代建與政府代建並舉，並不斷在產業鏈上下探索新的增長機會。

“十四五”期間，國內進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的基調已經定下，綠城管理控股憑藉強大的精細化管理能力和專業的品質服務，已經在政府代建項目上迎來重大發展機遇，將持續創造新價值。