1、當下時點，如何投資地產股？

隨着港股踏入業績期，市場投資熱度也開始隨之升温，特別是在疫情修復行情下預計今年整體業績將表現不俗的房地產板塊。政策上，近期集中供地的制度調整成為行業焦點，也引爆了市場情緒。但在板塊熱度快速升温的同時，也出現了不同的聲音。部分觀點認為在房地產整體調控持續的大背景，尤其是“雙改”事件直擊民生痛點，對於房地產行業而言，未來的調控只會愈發嚴格，房企們的日子也將難言輕鬆，此時的鼓譟難言持續。

這些話看起來似乎話糙理不糙，但背後的邏輯是否值得推敲，筆者持保留態度。相較於短期的視角觀察行業動向，其實筆者更看重的還是在長期視角乃至終局思維情況下，探究國內房地產行業究竟將走向何方？

筆者認為，伴隨中國城鎮化發展的腳步，房地產仍然將是拉動國內經濟發展的重要馬車，國家持續加碼調控背後實際上與房地產這些年高景氣度、利潤率突出，房價陷入不合理的波動對民生領域帶來了巨大負面影響等種種原因分不開。而近年來，政策層面更多的是卡住甚至杜絕了過去房企無視風險，不斷上槓杆，加速規模擴張、一路狂奔的經營作風，以及整治樓市價格不理性的上躥下跳，打擊市場的跟風、炒作。

在政策大旗之下，整個房地產市場未來實現平穩有序健康發展將成為這一行業的主旋律和關鍵詞。這也意味着，在這樣一個新的階段，行業內的競爭對手將更多的把目光聚焦到自身綜合實力，經營質素和品質上。這同時也意味着對於行業內那些經營水平優良，產品實力強勁，抗風險能力突出，且具有良好市場品牌和口碑的品質型房企將獲得新一輪的發展提速期。

正值綠地香港公佈上半年成績單，筆者由這份亮眼的成績單成功敲定了公司在整個行業發展新形勢下所藴含的巨大機遇及發展前景。就此不妨一同來探討。

2、再現行業高質量經營標杆底色，業績亮點紛呈

在上半年疫情依舊時有反覆，同時國內經濟形勢錯綜複雜，政策調控持續趨緊的大背景下，綠地香港交出的這份成績單，可以用承前啟後四個字來概括。

具體來看各項核心指標的情況，財報數據顯示，半年內公司實現收入134.49億人民幣，同比增長約33 %，毛利潤41.28億，同比增加22%，毛利率31%，實現淨利潤14.34億，同比增長20%，實現歸屬於本公司擁有人淨利潤14.27億元，同比增長46%。

公司成長勢頭強勁，收入與利潤齊頭並進，這背後離不開公司前瞻性的市場佈局以及長期打造高質量的運營體系，釋放強勁的業績動能。

梳理公司的業績亮點有如下幾個關鍵詞成為值得關注的核心：

a · 持續高成長、高效益

從核心業績指標來看，公司不僅在今年上半年取得了優異的增長表現，實際上拉長時間維度來看，綠地香港自成立以來，始終保持着強勁的成長態勢。 

2021上半年，綠地香港實現收入134.49億元，較2020年同期上漲33%，回顧過往7年，收入呈現出快速增長的趨勢，公司營收從2013年的54.48億上升到2020年的337.34億元，年均複合增長率達30%。收入快速增長的同時，公司的盈利能力也進一步釋放，毛利率方面，2021上半年毛利率達31%，三年同期來看，2019及2020上半年毛利率分別為33%及36%，公司盈利水平始終保持在行業領先位置，此外，歸屬於本公司擁有人淨利潤從2013年的約3,500萬上升到2020年的26.08億元，年均複合增長率逾85%，而2021上半年達到了14.27億元，同比增幅達46%，每股收益達人民幣0.52元，同比提升49%，業績持續大幅提升。

規模方面，今年上半年合約銷售額為人民幣188.11億元，同比增長42%。注意到，公司合約銷售在2013年僅為34.86億，至2020年已經達到了545.35億，年均複合增長率達48%，實現了跨越式的發展。

（資料來源：公司公吿）

（資料來源：公司公吿）

b · 強運營、數字化精準管控

綠地香港將數字驅動作為企業發展的重點之一，其數字化涉及運營、成本管控和營銷等多個環節。在運營上構建了數字工程體系，實施精益管理，保供應、保交付、促結轉，全方位提升管理能力。在成本管控上，成本CAS系統動態監控杜絕無效成本；啟動“鋒刃行動”，通過集中採購、成本優化、新技術應用等，將整個公司整體預算及成本納入了大數據管理系統，提升盈利能力。與此同時，公司高度重視自身運營質量與銷售質量，2021上半年銷售回款率超過120%，現金流充裕，通過強運營為公司管理實現管控、降本、增效、賦能四大戰略目標，為未來發展注入源源不斷的動力。

3、精鑄抗風險能力，穩定財務槓桿，在增長中鞏固安全邊界

近年來，中央出台保持行業健康發展的一系列政策對房企的債務端有了更高的要求，分析來看，這一系列政策的背後目標一如前文所提到的，推動行業降槓桿，穩地價、穩房價、穩預期，最終實現行業的平穩健康發展。

在這一過程中，不少房企經受着嚴峻的考驗，風險暴露頻頻在年內爆發，由此關注到綠地香港的財務表現，公司財務槓桿及結構近年來一直處於非常健康的狀態，並且近年來在回款端和融資端的優異表現之下，公司淨負債率和現金短債比已經處於達標狀態，2021上半年淨負債率僅52%，現金短債比超1.2倍。

從融資層面來看，公司具備十足的優勢，綠地背景下，在融資端獲得了極大地便利。今年上半年平均融資成本為5.6%，境內融資成本為5.5%，融資成本遠低於同規模的開發商，並持續遠低於行業平均水平。低成本的融資優勢之下，也為公司拓寬了利潤空間，同時公司高度注重運營效率的機制下，重視每個項目的IRR，進一步實現了項目價值的昇華，做大了ROE，與此同時，公司債務結構持續優化，相較於2020年末，短期債務佔比下降3個百分點，償債能力優秀。

可以説，香港在實現規模增長的同時，也在財務健康安全發展上提供了一份可供觀摩的樣本。

4、蓄力土儲，多維度提升企業競爭壁壘

優秀的企業始終保持着進化的姿態，綠地香港在行業中構建了相當強的競爭優勢，同時其持續保持進取的姿態，築高競爭壁壘。

接下來不妨從如下幾個層面分析公司在行業中的競爭優勢及壁壘。

a · 長遠的佈局策略

土儲佈局是房企的經營的核心所在，綠地香港把目光瞄準在了長三角、珠三角大灣區兩大國內經濟的核心引擎區，將充分受益於區域經濟的發展。從土儲佈局來看，截止2021中期業績公吿日，公司土儲總面積達到2,600萬平方米，從土地投資金額來看，其中粵港澳大灣區廣東佔比40%，長三角區域江蘇和浙江分別佔比29%和10%。公司高度重視佈局高能級城市，（新）一二線及省會佔總建築面積的64%。優勢的區位佈局下，不僅有助於抵禦市場風險，同時也為公司項目開發帶來了潛在升值的契機。

公司優異的財務表現亦繼續支持公司穩步擴張，上半年在整體現金儲備紮實，財務風險可控的基礎上，公司加速“兩翼一體”的發展戰略佈局，在長三角區域及大灣區兩大核心區域積極開拓市場。相繼在廣州、佛山、蘇州、無錫、常熟、鹽城、南寧、温州、嘉興等多個城市落子，且所獲取項目住宅比例較高達88%，為後續業績帶來了支撐。

值得一提的是，今年公司整體可售貨值達到800億，根據公司此前所定的600億的年度合約銷售目標，公司當前整體進度良好，下半年伴隨金九銀十等銷售旺季助力以及公司自身加大推盤力度，後續銷售表現也將具備較大支撐，達標觸手可及的同時，銷售結轉後的利潤也將很快得到集中釋放，形成正向現金流，支持公司不斷做大做強。

b · 熟思審處的投資策略

面對目前的“兩集中”政策，綠地香港製定了“三審兩會”的制度，經過公司內部部門的層層把關，實行精準、謹慎投資測算，確保安全邊際，這種方法能夠最大限度提升投資的性價比，同時也有助於風險防控，為企業安全健康發展保駕護航。在公司四維投資測算模型之下， 圍繞城市價值、板塊價值、本體價值、收益價值四個維度全面審核分析項目發展前景和投資收益，並對潛在風險進行了充分預判。

c · 高品質的產品

隨着房地產行業邁向下半場，市場進入穩定器，產品力成為房企在市場競爭中決勝的關鍵一環。綠地香港堅持打造高品質產品，在上半年綠地香港共斬獲行業獎項25項，其中國際獎項10個（金獎6個），包括美國MUSE獎、意大利A'DESIGN AWARD等國際知名獎項。國際獎項的加持對公司的知名度有了很好的提升，也為後續業績增長帶來強大助力。

d · 持續的創新能力

在行業下半場，綠地香港積極佈局多元創新業務，涵蓋長租公寓，產業園等領域，通過新的產業佈局，公司不僅形成了與原有業態的協同，同時也進一步打開了新的業績增長曲線。同時類似長租公寓這類具有持續性收入特徵的業務板塊的加入，也有助於強化公司抗週期的經營能力，並獲得資本市場估值提升的契機。此外，公司積極推進數字化改造，強化科技對自身的賦能，在推動降本增效的同時，也迭代出創新的商業模式，打開了更大的想象空間。

5、結尾

今年上半年，政策帶來的壓力不斷加深，房地產板塊的景氣度和估值持續下行，綠地香港也已經處於嚴重低估的狀態。目前公司動態市盈率僅為1.67倍，市淨率為0.38倍，處在典型的價值窪地之上。當前隨着地產板塊市場情緒回暖，公司股價表現亦開始升温，後續行情演繹將值得期待，而當下公司下跌空間有限，行業長期處於估值地步帶來地向上修復彈性巨大，性價比可謂優異。