今年對房地產、教培行業、互聯網平台經濟等領域種種政策的出台，透露出一個重要的信號，隨着國家經濟邁入新階段，政策風向已經開始出現巨大的轉向。在這一新的時期，民生層面的問題愈發得到關注，推動區域經濟的協調發展，穩固製造業的核心位置，向高端科技、高精尖製造業邁進都將成為這一時期國家發展的戰略重點。作為生產端和消費端鏈接點的物流行業，也有望受益於國家政策，成為新一輪“吸金”點。對於投資者而言，把握好政策方向是決定投資成敗以及收益高低的重要一環，當前政策變化下理應對這一趨勢予以重視。

當下正逢港股半年報窗口期，筆者留意到了一家在港股市場中略顯低調但背景和實力均不俗的低估值企業——深圳國際(00152.HK)，藉此機會進行一番深入研究。

為什麼是深圳國際？

資料顯示，深圳國際以交通、物流為主業，以深圳及粵港澳大灣區、長三角和環渤海地區為主要戰略區域，通過投資併購、重組與整合，逐步構建了現代物流、收費公路、港口、環保為核心的四輪驅動產業格局，同時拓展至物流倉儲、航空物流、三方物流、物流金融等多個細分市場。公司亦持有深圳航空、國貨航等多家公司的股權，並與之深度合作，持續打造智慧物流新基建。

公司在深圳當地掌握着眾多核心資源，如旗下深高速擁有深圳核心的高速公路收費里程，同時公司在深圳經營華南物流園、西部物流園、康淮電商中心等多個成熟優質的物流園區。公司亦在全國30個物流節點城市實現綜合物流港佈局，並依託與國貨航、廣鐵、中外運、中通服等央企的合作，實現在水陸空鐵全領域物流基礎設施的拓展、延伸。此外，公司積極佈局產業上下游，持續發力智慧倉、冷鏈物流等高增值服務業務，為園區運營賦能。

如開篇所言，物流行業是鏈接製造業和消費者的重要橋樑和紐帶，大到機械設備的運輸，小到老百姓餐桌上的農副產品，民眾的衣食住行以及社會的方方面面都離不開高效率的物流，尤其是疫情之下加速了線上化發展民生消費物流需求迎來井噴。可以説，物流行業依然處於快速成長期。

從當前國家政策趨勢來看，去年以來全新推出一系列新基建政策如重磅產品公募REITs，國家對加強物流基礎設施建設，進而支撐“雙循環”格局構建的用意不言自明。

從近期的資本市場維度來看，此前“雙減政策”一出整個教育行業進入至暗時刻，一眾押注這一熱門賽道的資本進入冰點時刻。這也意味着，在遭遇重錘之後的資本將對政策鼓勵的民生、硬科技等領域將更為傾斜。

在智慧化物流服務商的角色定位下，深圳國際的業務佈局契合了當下政策和經濟發展趨勢，亦具有打造大物流超級生態的實力，有望受益於政策層面的支持，贏得市場資金的親賴。

手握優質隱蔽資產，市場價值極待發掘

政策方向之外，深圳國際龐大的資產價值實際上一直未受到市場的有效反饋。

從總資產情況來看，根據公司最新披露的2021中期業績報吿，截至2021年6月30日，公司總資產達到1211億港元，即便在過去一年疫情陰霾籠罩的大環境下，公司總資產仍然逆勢實現快步增長，同比增幅達到24.2%。然而，目前深圳國際總市值僅為231.17億港元，對應人民幣約191.96億元，公司PB僅為0.66倍，處於跌破淨資產的狀態。動態市盈率約為7倍，倘若以公司核心收費公路板塊來看，在富途行情所示的鐵路公路業務板塊中，目前深圳國際的動態市盈率處在行業靠後位置。同時注意到，公司目前的股息率達到8.7%，其持續堅持較高比例的分紅，是資本市場典型的現金奶牛股。從深圳國際的資產實力來看，當前市場的估值與之亦存在明顯的不符。

作為一個綜合型企業集團，不妨再結合各業務板塊具體情況來進一步透視公司的資產價值。

1· 智慧物流基礎資源龍頭地位不可撼動

從公司物流業務板塊來看，作為深耕深圳的物流地產開發和運營管理企業，深圳國際在深圳非保税倉儲面積處在絕對領先位置，僅華南物流園一個項目佔地就達到58萬平方米，預計於2023年投產運營的黎光項目佔地4.53萬平方米、總建面26.5萬平米；此外與廣鐵合作的平湖南項目，佔地約1350畝，項目建成後預計可增加高標準倉儲物業近百萬平方米，其是深圳近20年最大的單體可開發物流地產項目，規模超過了深圳近十年物流及倉儲用地出讓面積總和。

考慮到深國際在深圳的部分現有物流園區多位於城市生活區，如華南物流園，園區的運營對周邊市民生活造成了一定影響，未來伴隨城市經濟產業結構調整，這些城市物流園區功能變更，土地由工業性質轉為商業或住宅性質存在極大可能性，這也意味着坐擁深圳龐大優質土儲的深國際還將迎來巨大的價值紅利釋放。如公司前海項目，深圳國際抓住國家打造前海自貿區的歷史機遇，成功獲取物流園用地轉型升級為綜合開發項目，包括住宅、商業、辦公、商務公寓及公用配套設施等。在剛剛過去的2020年，公司順利簽訂前海項目第三期土地轉讓合同，就為深圳國際帶來一次性税前收益約40.94億港元及股東應占盈利約30.71億港元；2021年上半年，前海一期住宅項目交付也為深國際帶來了8.47億港元的投資收益。

深圳之外，深國際還在全國30個節點物流城市投資佈局了“城市綜合物流”項目。根據公開信息，至2020年末，該業務已獲得協議用地面積714萬平方米，已獲得土地面積約460萬平方米，總運營面積約200萬平方米，綜合出租率達到91%。

下圖為公司物流業務城市分佈圖，可以看出公司一、二線城市業務面積佔比接近93%，資產質量相當優質，增值潛力巨大。

此外，關注到公司的收費公路業務板塊，深圳國際旗下深圳高速掌握着深圳地區，乃至整個大灣區的核心高速公路資源。在這塊經濟熱土之上，龐大的人流、物流的流動和聚集，給其這一塊業務貢獻了源源不斷的現金流。同時圍繞高速公路建設及周邊土地等資產的整備、建設物流樞紐等契機上，深圳國際也具有相當大的潛力。該業務板塊具有壟斷性特徵，同時也與城市經濟發展同頻，不論是在成長性還是防守性上均具有極大優勢。

值得一提的是，在2021年8月10日，公司與其間接控股股東深圳市投資控股有限公司簽訂買賣協議，預計以不超過約104.8億港元收購灣區發展(00737.HK)。灣區發展旗下的廣深高速和西線高速位於粵港澳大灣區的核心區域，成功交割後有助於公司進一步鞏固公司於公路的投資、建設及營運方面的核心優勢，進一步打開公司發展空間。

2· 外部拓展布局新興產業及優質上下游資產

公司積極佈局優質新興產業，緊跟政策支持的前沿方向。從環保業務方面來看，近年來，深國際旗下深高速就相繼成功收購南京風電、藍德環保，參股深圳水規院、德潤環境等標杆企業。環保行業作為同樣具有特許經營權屬性的壟斷行業與深高速收費公路業務形成了協同，其可拓展性強，培育期短，能夠有效補充具有長建設週期的路產主業，推動業績的平穩發展。

同時注意到，當前公司自去年以來還收購了中國國際航空集團旗下國貨航10%的股權，中國電信旗下中通服供應鏈5%的股權、普羅格11%的股權，所投企業分別是航空貨運、ICT(通信設備)物流領域和智慧倉儲系統集成領域裏的頭部企業，除具有想象空間的投資回報之外，顯然也有着為自身物流園業務賦能的戰略考慮。此外，深圳唯一運營的中歐班列平台中外運深圳國際物流有限公司深國際股權佔比也達到了40%，據悉今年以來，由於疫情影響，海運及空運通道不暢，但中歐班列一直穩定開行，受到市場的熱烈歡迎，目前的開行計劃遠遠無法滿足市場需求，目前仍呈現一箱難求的局面，價格也一路走高。

3· REITs重磅推出，基建迎來黃金髮展期

總體來看，公司佈局了一系列優質資產，並孕育着巨大的市場價值和成長潛力，而這之中一些優質資產也迎來了價值加速釋放。在此就不得不提到公募REITs落地對於公司的重大戰略意義。

REITs即不動產投資信託基金。官方來説就是通過資產證券化方式將不動產資產權益轉化為流動性較強的標準化金融產品。簡單概況：REITs是通過募集公眾投資者的資金，用於投資不動產來獲得收益的一種金融產品。投資者購買公司項目REITs，便成為了項目資產持有人之一，可以每年獲得穩定股息，也有證券增值的機率。而公司通過REITs可以實現項目建成後快速退出，實現加快資產週轉，迅速擴大規模、市場佔有率。因此REITs的推出，非常利於深國際這樣的公司“輕裝上陣”，盤活存量資產，加速價值釋放。

目前深圳國際搭建的綜合物流港“投建融管”閉環發展模式已經取得實質性進展，已實現首個物流園項目的資產證券化。據悉，此前公司發起設立首支物流產業私募股權基金並完成了南昌綜合物流港項目的資產證券化運作，為公司貢獻股東應占盈利港元1.75億元，項目增值率達到64%。預計今年下半年深國際還將積極推進合肥及杭州一期項目置入基金工作。在“投建融管”商業模式下，伴隨項目的持續運營及成熟後擇機退出，也有望不斷釋放源源不斷的價值。

總結

投資就是投未來，深圳國際的發展更像是一部與城市一同成長的協奏曲，公司充分受益於深圳這座城市的崛起，積聚了大量的優質資產，且價值迎來釋放期。展望未來，公司在全國的佈局實質上也將延續這一成長邏輯，未來潛力不可限量。

價值只會遲到，但不會缺席。當前，不論是從資本市場估值層面，還是政策變化帶來的催化劑層面，都展現出深圳國際巨大的潛力，並有望伴隨業務及業績層面的持續兑現，刺激公司估值迎來重估。公司長期穩健的經營能力和財務管控能力，疊加國企背景支撐，都令其在安全邊際及長期價值上展現極大的優勢，未來可期。

隨着中期財報的出爐，公司也獲得了多家券商的看好，其中大和發佈研究報吿稱，維持深圳國際(00152.HK)“買入”評級，目標價至16.5港元，較當前10.18港元仍有57%的升幅空間。而華泰則給出17.4港元的最高目標價，其認為前海、梅林關及華南物流園項目等物流園轉型升級業務將持續帶給公司穩定的利潤。中金則給予“跑贏行業”評級，目標價至13.15港元。中金公司觀點指出，公司未來業務將會維持穩健發展，主要基於公路和環保主業將繼續貢獻可觀利潤，物流業務實現“投建融管”良性循環，土地和房地產開發收益具有可持續性。從更具專業性和信息優勢的機構觀點不難看出，深圳國際的價值受到了認可，隨着市場信心的進一步釋放，相信公司估值有望迎來反轉。