近年來，物業管理行業受益於輕資產的商業模式，資產收益率一直維持較高水平，而物管行業中的“商管”賽道優勢表現尤為突出，因此頗受資本市場的青睞。放眼港股市場，商管公司屈指可數，其中，星盛商業(6668.HK)，作為唯一一家100%純商業物業運營服務公司，自今年初上市以來就備受關注。

8月25日晚間，星盛商業發佈2021年上半年財報。財報數據顯示，星盛商業繼續延續此前持續高增長、高利潤率、強拓展能力的發展勢頭，之前的市場投資邏輯得到了業績印證。值得一提的是，在業績公佈後次日公司公吿，非執行董事黃德安於公開市場上增持50萬股公司股份，總代價約為204.4萬港元。資料顯示，黃德安現任星盛商業關聯方星河控股集團常務副總裁，可見這一增持動作向市場釋放了積極信號，側面證明了關聯方集團對於公司長期價值的信心。值得投資者進一步深入研究和長期關注。

業績亮點：高增長、高利潤率、強拓展能力

細看星盛商業的上半年財報數據，可以發現其有三大突出亮點：

一是營收利潤都呈現高增長態勢。數據顯示，公司上半年營業收入2.57億元，同比增長27.8%；毛利潤1.46億元，同比增長29.2%；歸母淨利潤0.83億元，同比增長43.0%，體現出了物業管理賽道優秀的成長性。

二是維持了較高的利潤率水平。數據顯示，公司上半年毛利率56.7%，同比上升0.7個百分點；歸母淨利率32.3%，同比上升3.5個百分點。報吿期間，公司加強成本控制，降費增效，成果明顯，費用率12.0%，同比下降1.7個百分點。

三是呈現出了強大的業務拓展能力。數據顯示，上半年公司商管業務的合約面積達到348萬平方米，加諮詢項目面積達到440萬平方米；第三方面積佔比61.9%，業務市場化能力居行業領先水平；出租率高達94.7%，已經達到全國TOP5的平均值水平。報吿期間，公司憑藉強大的業務能力，不斷拓展商業版圖，立足大灣區，走向全國市場。

以上數據情況説明，星盛商業正處於高速發展階段，其主業優勢突出，具有很強的市場競爭力，且星盛商業是目前港股市場唯一一家純粹的商管公司，具有一定的稀缺性。

業務拓展和運營管理是高成長要素

星盛商業自2021年1月26日在港交所上市以來，股價表現強勁，近期由於整個市場環境的變化出現一定回落，但從業績數據來看，星盛商業依然是一家不折不扣的高成長性公司。

星盛商業為什麼能夠保持如此強勁的高成長呢？

筆者認為，首先有別於傳統物管公司，星盛商業的業務構成中完全沒有涉及住宅、寫字樓、公建等物業管理服務，它的業務只聚焦於物管賽道中利潤最為豐厚的部分——購物中心運營，因此星盛商業從商業模式上已經具有相當優勢。

其次，星盛商業受益於關聯方星河控股的支持，多年來深耕大灣區市場，在這一中國核心商業地域具有極強的主場優勢，這是其他商管企業難以比擬的。

星河控股實力雄厚，為星盛商業持續增長提供了的良好保障。星河控股成立於1988年，旗下擁有地產、產業、金融等多個業務板塊。憑藉多年穩健經營、高質量發展，2021年7月，星河控股旗下星河(集團)有限公司榮獲AAA主體信用評級，評級展望穩定。充分體現了其在財務健康度、抗風險能力和發展前景上的巨大優勢。據悉，截至目前，星河控股及其關聯方的土地儲備達到4000萬平方米，其中400萬平方米為商業用地，主要位於大灣區核心城市，將陸續交予星盛商業運營。

星盛商業的發展可以追溯至2004年，經過近20年的發展，公司形成了強大的綜合運營實力及良好的品牌優勢，其項目涵蓋城市型購物中心、區域型購物中心、社區型購物中心、高端家居購物中心等多種商業地產形態。

目前，星盛商業的在管購物中心數量居深圳第一、粵港澳大灣區第四；在2021年中國商業地產運營前十強企業第七位；在2021年中國商業地產百強企業中排名第十三位，是大灣區商管賽道頭部企業。

第三，星盛商業的業務拓展能力極強，這是其高成長性的關鍵因素之一。

截至2020年底，星盛商業合約管理面積為328萬平方米，其中62%來源於第三方；而截至2021年6月底，公司的合約面積達到348萬平方米，其中第三方開發商項目佔比保持在62%。

財報顯示，截至2021年6月30日，公司服務69個項目，其中在大灣區的項目44個，長三角地區的項目10個，華中地區的項目4個，其他地區項目11個。公司商業版圖覆蓋中國24個城市，包括深圳、廣州、上海、廈門、天津、南京、成都、長沙、南昌等多個核心城市。

2021年2月，星盛商業簽約山東日照星河iCO項目，合約面積約5.7萬平方米；6月，又拿下廈門星河COCO Park項目，合約面積約7.4萬平方米，這兩個項目預計將於2023年開業。8月，再下一城，獲取廣州健康港項目，合約面積約11.6萬平方米，該項目預計將於2022年開業。相信隨着第三方業務的不斷開拓，星盛商業的發展勢頭將會越來越好。

第四，運營能力是星盛商業的核心競爭力。

在不斷拓展業務的同時，星盛商業的存量項目，通過精細化運營和不斷迭代升級，也持續煥發新的增長動力。以福田星河COCO Park為例，項目於2006年開業，是國內第一批購物中心，也是全國首個公園情景式購物中心。2017-2020年，星盛商業對福田COCO Park進行不閉店升級改造，通過分區改造，建築升級與品牌迭代同步推進，在最大程度上保障了改造期間的銷售額和客流量。數據顯示，2021年6月底福田COCOPark出租率達到99.4%；2021年上半年銷售額達9.3億元，較2019年同期增長10.7%，展現出全新增長活力。

福田項目的成功迭代，為星盛商業積累了寶貴的存量項目改造經驗，有利於構建更加完備的項目培育體系。縱覽星盛商業在營項目，目前大部分處於成長期，有理由相信未來存量項目將為公司業績增長持續貢獻動力。

總體上看，星盛商業2019年和2020年的平均出租率分別為95.6%、94.3%，2021年上半年，較2020年提升至94.7%，與全國TOP5商管企業持平。此外，根據中國指數研究院的數據，在同等選址的情況下，星盛商業的租金水平要高於周邊競品，印證了公司強大的運營能力帶來的品牌溢價能力。

結語

2021年8月11日，國家商務部發布《城市商圈建設指南(徵求意見稿)》，肯定了城市商圈的社會意義和經濟意義，也對城市商圈未來的發展給予了指引。這份文件的出台將對整個商業物業管理行業的發展起到極大的推動作用。

當下我們看到，一方面，由於缺乏專業管理能力和項目經驗積累，許多開發商手中的自持購物中心都成了低效資產，而另一方面，全國購物中心的面積每年都在遞增。目前，業內預計2023年全國購物中心面積將達到6.5億平方米，而商業運營的市場集中度仍然非常低，TOP5商業運營商的市佔率僅有11%。

這是一組藴藏着巨大商機的數字，它表明商管賽道有着遠大的前景。

星盛商業是目前港股市場中最純正的商管公司，不僅有着優秀的歷史業績，而且無論是業務拓展能力，還是項目運營能力，都是業界翹楚。毫無疑問，星盛商業，未來可期，也給資本市場帶來了豐富的想象空間。