格隆匯8月20日丨弘陽服務(1971.HK)於線上舉行了2021年中期業績發佈會。公司董事會主席兼非執行董事何捷先生、執行董事兼執行總裁楊光先生、財務總監賈傑先生等參與了業績會直播。

一、業績概述

弘陽服務發佈2021年上半年業績，期內公司實現收入5.3億元人民幣，同比大幅增長63.7%；實現毛利潤1.5294億元人民幣，同比增長80%；毛利率為28.9%，較2020年同期上升2.6個百分點；股東應占溢利0.6億元人民幣，同比增加60.4%；在第三方外拓方面，公司新增外拓全委簽約項目28個，新增合約面積433萬平方米，同期對比增長率485%。

二、業務分析

1、收入與利潤穩步增長，盈利能力表現強勁

上半年，弘陽服務實現營業收入約為5.3億元，同比增長63.7%，其中，物業管理服務業務始終為公司的主要業務，其收入達到3.5億元，佔總營收66.3%，其次分別為社區增值服務9384萬元與非主業增值服務8480億元，其佔比分別為17.7%與16%。

公司社區增值服務今年來迎來爆發式增長，同比增長230%，收入佔比從2018年的4.3%躍升至報吿期內17.7%，其中，美居服務增值幅度最大，相較於2020年同期大幅增長538.2%，其次為公共區域增值服務382.2%、社區便民服務180.5%、資產管理服務170.2%、房產中介服務15.4%。社區增值服務收入的顯著提升體現出了公司全方位多元服務業務的快速發展，有助於推動公司邁進新的里程碑，為公司健康穩定地發展帶來了重要的支撐。

在盈利能力方面，弘陽服務依然具有較為出色的表現。中期報吿數據顯示，公司毛利潤同比增長80%，股東應占溢利同比增長60.4%，毛利率呈現穩步增長態勢，自2019年起基本維持在25%以上水平，截止至2021年中期達到28.9%，體現出了公司較強的經營實力與市場競爭力。

2、三大業態打開成長空間，疫情之下彰顯企業擔當

面對新冠疫情的反覆出現，物管公司在防疫抗疫上發揮了至關重要的作用，不僅需要對人員進行嚴格管控，查驗進出人員的健康與檢測體温，同時需要配合政府部門做好物資配送以及核酸檢測等工作。弘陽服務憑藉優質的服務，在疫情期間得到了業主與地方政府的高度讚揚，為公司品牌產生了正面宣傳的作用，也為公司陸續擴大市場規模提供有力的支撐。

按業態類型劃分，截至2021年6月30日，公司住宅在管面積為2788萬平方米，同比增長87.1%；商業在管面積為462萬平方米，同比增長32.1%；公共建設及其他在管面積為185萬平方米，同比增長493.6%。

由此可見，公司三大業態均處於快速發展階段，具備良好的市場前景，未來隨着各個領域業務不斷擴大，公司的營收與利潤將會進一步得到釋放，有望對公司整體的估值帶來提升機會。

3、外拓能力強勁，第三方在管項目大幅增長

弘陽服務是一家在國內擁有良好的口碑與品牌形象的物業管理服務商，多年以為始終秉承着“做透大江蘇、深耕長三角、佈局都市圈”的發展定位，通過內生性增長與外延擴張兩大模式做大規模，在鞏固江蘇省市場份額的同時，不斷提升所經營城市的市佔率。

數據顯示，截至2021年6月30日，弘陽服務在管項目數量228個，總在管面積為3436萬平方米，同比增長83.5%。根據在管物業開發商類型劃分，弘陽地產作為弘陽服務的母公司，持續不斷地給弘陽服務“輸血”，弘陽服務來自弘陽地產及關聯公司的在管面積為1392.8萬平方米，同比增長 18.8%；弘陽服務始終保持高質量服務，獲得業內的一致認可，來自第三方地產開發商的項目數量也大幅提升，達到150個項目，在管面積為2043萬平方米，新增項目99個，其佔比也從37.3%躍升至59.5%。

由此可見，弘陽服務憑藉自身優質的服務體系與強大的品牌影響力，大幅縮小了對母公司的依賴，展現了強勁的外拓能力與市場競爭力。

三、業績會問答環節

Q1：近年來，大部分物管公司開始大力發展商業項目，同時弘陽地產集團作為公司的母公司，擁有大量的商業項目，基於目前的市場現狀與競爭優勢，公司是否會考慮加大力度發展商業物業管理業務？

答：弘陽服務是一家“住宅+商業”雙輪驅動發展的公司，除了母公司提供的項目，公司同時也會從第三方市場獲得新項目。截止至報吿期內，公司新收購了武漢匯得行與高力物業，從而增大公司的商業體系。未來公司外拓目標中仍會大量考慮商業業態獲取，降低對關聯公司的依賴，同時也會保持雙輪驅動的道路，通過完善內部項目與外部擴張的方式完成雙輪驅動落地。

Q2：弘陽服務近一年的社區增值服務具有高成長性，這背後是出於什麼原因而引起這方面變化以及公司對於未來的發展計劃有何規劃？公司今年做了兩筆重要的收併購項目，收購的主要標準是什麼？

答：1、社區增值服務業績大幅增長主要有以下方面：（1）公司協助弘陽地產集團銷售車位，隨着弘陽地產車位數量的持續增長，2020年公司實現了4744萬的收入，預計2021年收入會達到9342萬，其毛利率會達到40%~50%；（2）疫情期間，隨着弘陽服務的服務標準不斷提升以及業主的粘性在不斷增強，在社區增值服務方面增長最快的是美居服務，其增長達到581%，體現了業主對於公司品質的高度認可以及業主對於公司信賴程度的不斷提升。

公司始終秉承“做透大江蘇、深耕長三角、佈局都市圈”的佈局戰略，立足長三角地區的基礎上，向全國核心城市進行多元化的探索式擴張，未來會計劃在安徽、上海、江蘇、重慶、湖北、湖南等區域進行收購與投資目標的確認。對於收購標的的標準，公司基本上會選擇營收3000萬以上、管理規模在100萬方以上、以地產旗下物業公司為主並佈局住宅行業、其物業費的單價不低於公司目前的單價水平的優質企業，為有質量的規模體量擴張提供了有力的保障。

Q3：上半年單項目外拓的面積中首盤的比例是多少？未來三年的合約面積與在管面積的增長驅動是什麼，尤其是單項目外拓的增長規劃？

答：公司上半年獲取了28個單盤項目，其中首盤項目佔比較大，高達60%，二手盤項目為40%。普遍來説，由於一手盤項目涵蓋住宅、商業、公建、醫療等多個業務，對此，接受該類項目將會為公司未來創造更大的利潤空間與市場價值。在未來擴張方面，公司從以下三個方面入手：（1）加強政企合作。目前，公司已與南京的泰山街道、西崗街道進行戰略深耕與合作，未來公司將圍繞社區治理、公共服務、市政管理服務等多個領域進行孵化業務，並持續深耕專業垂直細分市場，從而加快公司治理模式的全國性推廣；（2）鑑於公司所屬行業是勞動密集型行業，對此，公司將始終堅持“做透大江蘇、深耕長三角、佈局都市圈”的戰略佈局，繼續對重點區域進行深耕和細化；（3）優化與合資公司合作發展模式，公司實行“政企合作、大型企業合作、合資公司合作”的合作模式，促進公司的持續快速地發展，為業績持續增長提供保障。

Q4：公司弘陽模式的進展如何？弘陽模式的全面推廣與社區增值服務業績高速增長之間有怎樣的促進關係？

Q：弘陽模式建設初期借鑑了海底撈的模式，隨着公司對模式的持續深化與提煉，形成弘陽服務1.0版本。在2020年，通過弘陽模式1.0，公司多個試點項目取得了不錯的進展。從內部管理方面來看，通過培養管家培養與設立星級評價體系，每個月會對弘管家、弘師傅、弘精英進行實時評價，對於獲取高評價的人員，公司會給予相應的補貼與獎勵，一方面可以推動人員的工作積極性與主動性，實現員工收入與公司業績雙增長，另一方面，可以進一步提升客户的滿意程度，為公司獲得更多的收入來源。

目前，公司對於南京三大區域、蘇南兩大區域、安徽一個區域進行試點推廣，今年有望對弘陽2.0模式進行進一步的推廣。就試點項目數據而言，收繳率均高於公司的均值1.5%以上，清欠率高於公司的均值5.5%以上，項目的淨利潤同期增長達到28%以上。

Q5：公司在業態拓展方面的戰略是怎樣的以及公建與商業業態預計未來幾年會達到怎樣的規模？今年毛利率大幅提升的原因？

答：1、公司會以“雙輪驅動”作為持續發展的核心要點，加快商業業態、住宅業態、公建業態的協同發展。其中，住宅業態的發展一方面能夠為公司帶來更多的客户資源與業主粘性，另一方面可以為公司提供更多的社區增值服務的服務機遇；商業業態是利潤與收入雙高的業態，公司將會持續拓展該業態，獲得更高的利潤空間；公建業態的發展將進一步打開公司城市化服務平台，也是公司重點發展的領域。未來，公司將協同發展“住宅、商業、公建”三大業態，同時將加大對商業與公建領域的探索，為公司的可持續發展奠定堅實的基礎。

毛利提升的原因：成本管理的精益化提升，對於成本標準、人員配置都會進行精細化的梳理，包括水電費支出都精細化管控。同時，公司正進行信息化建設，自今年開始公司所有業務收入均採取智能化收費方式，將線上生成的經營數據推送至後台，從而減少了相應的成本。

商業業態在管面積提升。今年公司收併購了匯得行與高力物業兩大項目，該項目的整體毛利維持在40%的水平，淨利潤率大致20%，為公司業績增長帶來了積極的影響。社區增值服務實現快速增長，今年中期實現了9384萬元人民幣，同比增長230%，從而進一步提升公司的盈利能力。住宅物業均價持續提升，相較於2020年，公司物業均價從1.55提升至目前1.6，未來隨着公司在管面積不斷擴張，均價的小幅提升也會為公司利潤與收入的提升帶來質變，進一步擴大公司的業績增長空間。